第一、 房产证收不收？
这个一般情况下银行是要收走你的房产证和他项权利证书，入银行的金库保管的。目的就是为了防止客户丢失房产证或者拿着去办二押或其他民间借款什么的。当然银行也可以不收走你的房产证，实际中也有些银行就不收房产证只收他项证明。
因为现在全国的房管局对房产信息都数字化了，房产的交易和登记信息是相对容易查询到的，办理房产过户和抵押后，信息都可以在系统中查询出来，个人都可以在房管局的机器或手机APP里查询，以往的“二押”当“一押”这种骗贷行为很难再发生了，所以收不收走影响不大。
那么已经登记了抵押信息的房产证有没有什么用？实际是有用的！照工作经验中遇到的情况看，在办理诸如小孩入托、入学，小区旧楼加装电梯，出国证明个人资产实力，或者相亲的时候改善相亲对象的态度，还有疫情期间证明你是小区业主的时候，有个房产证原件红本本在手里还是相当有作用的。
其实，复印件也能当原件用，在办理上述业务时没有任何实质性差别。所以总之呢，收不收走房产证原件其实关系不大，要是担心会用到呢，自己可以多复印几份复印件放家里备用，原件放银行保管箱里，让银行给你免费保管多好呢，比放家里安全的多了对吧！
第二、房贷中等额本金和等额本息有什么差别？
关于房贷中等额本金和等额本息两种还款方式有什么差别、又各有什么特点，咱们买房时到底该怎么选择？很多人都不太搞得明白，没关系，话不多说，张行长给你一次讲清楚了，怎么选就看各位喜好了啊。
等额本金还款
释义：顾名思义，就是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，
计算公式：每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
还款总利息=（还款期数+1）×贷款额×月利率/2
还款总额=（还款期数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额
举个栗子：老王到银行办房贷，100万贷款分20年还，按等额本金方式归还，现在房贷固定利率4.5%。
按上例计息：
每月还款金额（第1期）=（1000000/240）+1000000*4.5%/12=7916.7
每月还款金额（第2期）=（1000000/240）+（1000000-1000000/240）*4.5%/12=7901
……（以此类推）
还款总利息=（240+1）*1000000*4.5%/12/2=451875
还款总额=1451875，利息占比45.18%。
等额本息还款
释义：顾名思义，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。就是把贷款本金和利息的总和算出来后再平均分摊到每个月。
计算公式：每月还款金额= [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款期数]÷[（1+月利率）^还款期数－1]
还款总利息=还款总额-期初贷款总额
还款总额=每月还款金额*还款期数
按上例计息：（还是上面栗子，这次换等额本息还款）
每月还款金额=（1000000*4.5%/12*（1+4.5%/12）^240/（（1+4.5%/12）^240-1=6326.49
还款总额=6326.49*240=1,518,358.6,利息占比大概51.83%。
上面等额本息公式里面用到的一种叫“年金现值--偿债基金”的经济学算法，我不展开讲，会套公式用就行。有兴趣的朋友也可以后面再交流。举了一个例子用两种算法一算，等额本金和等额本息的差别在哪里就比较清楚了吧。从每月还款的金额和到期还本付息的总额就可以看出：
1.等额本金还款法特点是每期本金保持相同，利息逐月递减，每月的还款额逐月递减；等额本息还款法特点是每期本金逐月递增，利息逐月递减，每月的还款额固定不变。
2.两种还款方法比较，最终到期算还款本息总额，等额本息要比等额本金多付出一笔不少的利息。
那是不是就选等额本金好呢？其实这个还是要看个人的经济情况来定，因为100万的贷款20年，等额本金还款开始时每月还款接近8000、等额本息却只要6000多。拿每个人每个月的收入对照一下，还得起月供才行。如果贷款200万买一套房，差别就会更加明显了，所以选哪一种房贷方案，还是要看每个人的实际情况。
另外有一点想说说的，目前实际情况发现，很多人的房贷都没有供20或30年这么久的，很多人都是提前还贷了。或是因为卖了换房、或是卖了换钱，供个几年后就提前还贷的人还是非常多的。就提前还款这个问题来说，用等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息，付息成本相对少；而等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款付息成本会相对高一些。但是张行长觉得呢，5年左右两种方案还款方式造成的本金差额并不大，而5年内较少的月供金额会更有助于把钱花在其他方面，如提高个人的经济实力和生活水平，至于为什么是5年，大家看了上期的节目肯定就懂！
第三、LPR是什么，要转换了该怎么选？
说到从今年3月1日起全国银行开展的存量浮动利率贷款定价基准转换工作，跟咱们也是息息相关啊。大家关注的LPR到底是什么？银行要求大家自己选，说实话很多人都不懂LPR是啥，那该怎么办？其实很简单，张行长下面讲一讲，讲完了大家自己作决定。
LPR定价
(Loan Prime Rate，简称LPR)贷款基础利率，又名贷款市场报价利率。各指定行在全国银行间同业拆借市场报价，每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价综合加权后的定价就是LPR。LPR作为商业银行贷款的利率基础，其他贷款利率在此基础上加减点生成。
LPR定价的本质就是把以前由人行统一发布贷款基准利率的方式，变为现在由18家行报价综合确定的方式。更能体现价格的市场化，算是利率市场化的重要举措吧。
LPR利率转换
原文根据中国人民银行公告〔2019〕第30号：二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
本质就是将原来的利息计算方式从基准贷款利率*浮动乘数变为LPR+浮动点。
举个例子：假设老王五年前办的贷款利率是当时的基准价下浮10%，当时房贷基准是4.95%。那么他的房贷利率是
P=4.95*（1-10%）=4.455%，现在转换为LPR的方式，按2019年12月末的五年期LPR报价为4.8%算，那么他怎么转换呢？两种选择：
浮动利率P1=LPR+(-345Bp)
固定利率P2=4.455%不变
上面的公式就看得很清楚了，由于LPR会随着市场的变动而有高有低，而固定利率则会一直固定不变。所以很多人就会犯难了，到底怎么选会比较有利？其实这个问题我不好说，个人有各自的看法，我就列几个数据大家可以参考。
最近20年来看，我国的五年期以上贷款基准利率呈M型走势，整体上看经历过三个阶段：99-08，08-12，12年至今。经历过这段历史的人是不是感觉很眼熟？它和股市与房市的繁荣和调控、经济的发展和金融危机，呈现出显著的相关关系（有兴趣的朋友可以做一下数据的回归分析）。
因为基准利率一直以来除了作为定价工具外，都是作为政府调控经济运行的重要工具之一。复杂的经济学理论就不多说，简单来讲就是在经济发展向好，社会上人们钱较多的时候，提高利率、回收资金，预防通货膨胀；经济发展较差向下，人们普遍缺钱，不敢消费、不敢投资时，降低利率鼓励借贷，刺激经济发展。这么一说大家就明白了，再结合自身的情况，对未来利率的走势就有一个自己的判断。
觉得未来经济向好，利率将上升，那就选固定利率，
觉得未来经济变差，利率将降低，那就LPR+浮点。
LPR出台以来的贷款市场报价利率表来看，五年期报价利率显现出逐渐下降趋势，但是历史报价周期很短只有一年时间不到，不具备很高的参考价值。只能说后市怎么看还是各位自己判断。
提醒一下啊，各家银行的房贷利率LPR转换工作窗口期到今年8月31日就截止了，大家还是早做决定早办理的好。至于哪些需要办理、怎么办？我整理三条大家对照看：
一、符合以下三点的需要转换
1在2020年1月1日前发放或者已经签订借款合同未发放的
2原利率按基准利率上下浮确定的（就是按上浮10%或者打九折）
3浮动利率（比如利率按每年1月1日调整）
二、可以转换为什么？
1LPR+浮动点（上面有举例）
2固定利率
三、注意哪些要点？
公积金贷款不用转，所有房贷客户都最好主动转，每个人只能转1次，2020年8月31日截止。
各大银行的网上银行、手机银行、网点自助柜员机、柜台、个贷中心等均可以办理。
还是那句话：大事小事大小都是事，迟办早办迟早都要办，横批：事早办好！好了，这期节目讲完，关于个人住房按揭贷款中的各种内幕和各种情况就大致讲的差不多了，大家还有什么不懂的可以公众号留言交流。
