房地产开发基本知识

1、房地产开发基本业务介绍 

房地产是房产和地产的总称。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发和经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发产品或者销售、出租商品房的活动。

1.1房地产开发的主要业务活动

①土地的开发与运营

②房屋的开发与运营

③城市基础设施和公共配套设施的开发

④代建工程的开发

1.2房地产开发常用术语

①产权证书

产权证书原指《房屋所有权证》和《土地使用权证》（下称“土地证”）。随着《不动产登记暂行条例》的施行，如今业主购房，以上两个证书统称不动产权证书。其中，土地证是由各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证，取得于项目土地获取阶段。

②“五证”、“两书”、“一表”

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。以上五证必须全部取得方可进行商品房预售。各证主要的证载信息如下：

“两书”是指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。作为商品房买卖合同

的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的承诺对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

“一表”是指《竣工验收备案表》。是由建设单位自工程竣工验收合格之日起 15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案所提交的资料，通常应包括：工程的基本情况、勘察/设计/施工/监理单位意见、竣工验收备案文件清单、备注等。

③预售和现售

预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

④期房和现房

期房是开发商取得《商品房预售许可证》后到完成商品房初始登记为止可以销售的

商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订预售合同，购房者购买期房就是购买尚处于建造之中的房地产项目房屋。

现房是指已经完工的房地产项目，在经过有关部门验收后，可取得房地产权证（大产证），办理初始登记的商品房，购房者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。

⑤配套设施

配套设施是指项目小区内与住宅开发规模、人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称，包括邮局、幼儿园、小学、社区医院、健身场所、休闲场所、老年活动室、社区警务室、商业网点、停车场、公园、绿化区、山坡、湖泊、道路、沙滩、河岸、堤围、挡土墙等。

⑥容积率

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。规划局定的容积率是整个地块的容积率，实际建造中会根据不同的业态适用不同的容积率，最终保证整体容积率符合规划条件即可。一般情况下，容积率<1.0的，为非普通住宅。

⑦楼面价

楼面价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。楼面价的计算公式=土地总价÷规划建筑面积（或=土地单价÷规划容积率）

⑧三通一平、五通一平、七通一平

三通一平是基本建设项目开工的前提条件，具体是指：水通、电通、路通、场地平整。一般情况下，三通一平多为由建设单位负责的范围。五通一平是指水通、电通、路通、气通、通讯通和场地平整。七通一平是指水通、电通、路通、通讯通、排污通、热力管线通、燃气管线通、场地平整。

⑨生地、毛地、净地

生地是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地。

毛地是指地上存在需要拆除的建筑物、构建物等设施的土地。净地是指国家在土地出让时已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。净地出让是国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地使用权出让给使用人的一种出让方式。

2、房地产开发主要阶段 

房地产开发周期较长，按照开发经营的不同时期区分，主要有以下几个阶段：

2.1企业设立阶段

为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，还可以通过参股、控股、股权收购等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。项目需要充分了解当地财税政策，并关注是否存在税收洼地。

2.2土地获取阶段

土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地的方式依然以“招拍挂”为主，除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地的渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，既影响拿地成本，也影响将来的税负。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采取货币补偿或实物补偿对拆迁房或被拆迁方、征收方、开发方或被征收方的税收利益都会有影响。因此土地获取阶段属于房地产纳税策划的重要环节。

2.3前期准备阶段

前期准备阶段主要是对项目的规划设计、土地房屋征收与补偿、报建登记、各种许可证办理等，其中规划设计最能体现房地产企业的开发理念。规划设计一般包括方案设计、初步设计和施工图设计三个步骤。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

2.4建设施工阶段

房地产开发企业建设施工阶段“营改增”后工程施工合同签订方式直接影响建设方施工方的税负水平，这一阶段所发生的建筑施工成本及各项费用将直接影响开发项目未来企业所得税计税成本的扣除以及土地增值税扣除项目金额的确定。

2.5预售阶段

通常情况下，房地产开发项目完工之前即已开始预售，在经济利益流入的同时，应当按各期预收账款计算预缴增值税及附加、土地增值税，按季度（或月）预缴企业所得税等（具体应申报税费见后续章节介绍）。此阶段是税务问题比较集中的时期，各项目应充分重视，建议采用销项方式，每期纳税申报时结合项目实际详细检查是否有漏项。

2.6收楼阶段

房地产项目完工后，房地产开发企业取得建筑工程竣工验收备案证，进行面积确权、权属登记、物业交割，项目开发即进入尾声。该阶段应核算项目的计税成本和实际毛利率，补缴增值税，集中汇算企业所得税，土增税也将进入清算阶段。各项目应预先梳理自身的各种台账及发票情况，提前做好风险排查工作。

2.7注销阶段

房地产项目办理完各项清算手续后，即可办理注销登记。