案例12：

案情：

张某欲自己购买一套设备建塑料加工厂，但因资金不够向刘某借款10万元。张某对刘某说：我付了款就能运回设备，预计两个月内可安装调试完毕，开工后资金一周转过来即可还款。刘某说：时间不长，我也不急用，你打张借条我就给你钱。张某就写了一张“暂借刘某人民币10万元整，工厂开工后第二个月即如数奉还”的借条。时隔不久，设备运到，张某此时发现搞塑料制品加工不如倒卖原材料赚钱，于是张某将自己购进的塑料加工设备租给他人，利用刘某的借款去倒卖原材料。半年以后，刘某见张某有钱做买卖却迟迟不还借款，便上门索要。张某说借条上写明的条件是开工后第二个月还款，现在虽有了设备却没有开工，故要等到开工后再还。经几次交涉，刘某见张某没有还钱的意思，便向法院提起诉讼。

争议问题：

本案合同有何特点？张某是否应当付款？

分析与解决：

根据《合同法》的规定，合同一般是在合同成立时生效，但法律法规有特殊要求，需办理批准登记手续的，要符合这些手续条件。

除此之外，当事人对合同的效力可以约定附条件、或可以约定附期限，这便称之为附条件的合同、附期限的合同。

《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”根据本条规定及《民法通则》的有关规定，作为附条件的合同，应同时具备以下条件：①当事人在签订合同时，所附条件尚未发生；②当事人预先不知道所附条件是否发生或发生的时间，只知道是可能发生的事实；③该条件是当事人选定的事实。

附期限的合同是指当事人以一定期限的到来作为合同效力发生或终止的条件。《合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”

对于本案例，首先需要弄清该合同是附条件合同还是附期限合同。期限和条件的差别在于，条件是约定事实，是否发生不确定，如本案中的“开工时”。如约定的事实是一定会发生的，就是期限。在理解期限时，不要局限于年、月、日的表述，而是要约定的事实一定会发生。约定的事实不一定会发生，不是条件。本案的合同附款为“开工后第二个月”，工厂开工不是必然发生的客观事实，其是否发生及何时发生是无法确切预知的，所以本合同是附条件的合同。

本案例中，张某是否可以因条件未成就而不履行合同所规定的还款义务呢?张某为了自己获利，在工厂可以开工的情况下，将设备租给他人，致使工厂不能开工，这一做法显然是不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就。因此，张某应还借刘某的款，并赔偿由此而给刘某造成的经济损失。

 

案例13：

案情：

吴某于1999年与卖方私下签订购房协议,当时整个小区1000套住房由于开发商的原因都没有办理房屋三证，因此房产一直没有过户到吴某名下。2003年7月，该小区终于办理了房屋的产权证,这时卖方以当时房屋没有三证,私下交易不合法为由拒绝过户,并提出原价退还。吴某当即予以反对，在此期间，吴某一直在使用该房屋。

争议问题：

双方的房屋买卖合同是否有效

分析与解决：

对于本案中的情况，通常有两种不同观点：
    第一种观点是，双方的房屋买卖合同无效。因为《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第37条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。
    第二种观点是，双方的房屋买卖合同有效。理由是，房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》第37条（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，可以理解为不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。
    笔者认为，未登记领取房产证情况下所签订的房屋买卖合同的效力问题，应根据不同情况区别对待。一种情况是，在签订房屋买卖合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中。此种情况下，房屋买卖合同应认定为有效。另一种情况是，在签订房屋买卖合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收等等）。此种情况下，可以借鉴最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中有关合同效力补正的规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。否则，房屋买卖合同认定无效。
    就本案中的情况，虽然在房屋买卖合同签订之时该房屋尚不具备办理登记领取房产证的条件，但该房屋目前已经进行登记领取了房产证，该房屋买卖合同可以认定有效，买方可以要求卖方办理过户手续。