二手房买卖合同实战解析系列，以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例，把房屋买卖合同一条条拆开，讲一讲那些容易被忽视的内容。
把合同吃透了，朋友们就可以做自己的房产专家了。
本篇是第四篇 —— 定金
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币 元（大写 元整）。
签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币 元（大写 元整），该定金于【本合同签订】【交付首期房价款】【 】时【抵作本房屋成交价款】【 】。
定金的重要性不言而喻。
虽然从法律意义上说，合同签了字就生效，但定金更有一种仪式感，它是履行合同的担保。甚至很多人会觉得，付完定金，买卖才开始作数。
对于定金，大家有一些朴素的认识，但也有知识盲点，一起来看一下。
要点解析：
定金抵扣房款，需要作约定
估计大部分同学认为定金就是房款的一部分，直接在首付中扣除就好。
但其实，定金抵扣房款，需要合同里约定清楚。一般是在签合同的时候，或者在付首付款的时候抵扣。
如果不做约定的话，定金只是一种类似保证金的担保，房款需要另外付，交易走完以后，再把定金退给买家。
300万的房子，买家付完50万定金以后，还要再付300万，买家要吃不消了。
2. “定金”不是“订金”，也不是首期款
“定金”是一个法律专有名词，有特别的含义和法律效力。只有写成“定金”，才可能在一方违约的时候，有退一赔一，或者罚没的效果。
市场上升期，想下个大定锁住房子的同学，仔细看看合同，有没有“定金”这两个字。
3. 定金不能超过合同总价20%
因为定金是法定的，有惩罚违约的震慑效果，法律也有特别规定 —— 不能超过合同总价20%。
当然，你们高兴约定定金30%、50%也随意，但超出20%的部分，没有定金的效力。
前段时间，有同学来咨询，说自己可能要违约，合同约定赔偿40%的定金。我安慰他说，没事的，判不了那么多。这是有上限的。
4. 定金罚则
约定了定金，如果买家违约，那么定金要被卖家收走，也叫做拗定；
如果卖家违约，那么需要把定金退还给买家，还要再赔一份定金，也就是常说的退一赔一。
5. 不是赔了定金就能解除合同
通常，买家可以认赔，不要房子；但卖家不能赔钱解约。
要房还是要钱，买家说了算。别被对方唬住了。
6. 赔偿未必以定金为准
不是说合同里约定了定金，就必须按照定金赔偿。有两个例外：
1）如果合同还约定了违约金的话，当事人可以在违约金和定金中二选一。
2）如果定金跟实际损失相比差距过大，可以申请法院调高或者调低。
通常来说，市场上升期，如果卖家违约，定金覆盖不了涨幅，很多案子会判按照实际涨幅赔偿。
而买家违约的，如果对卖家影响不大，甚至反而帮卖家多卖钱，也可能不按照定金判，而是适当调低赔偿额。
不过，无论调高还是调低，都需要另外举证。否则，仍然会默认以定金为准。
二手房买卖合同实战解析第四课 —— 关于定金的那些知识盲点。
联系客服
