全装修商品房（或称为全装修住宅）具有规范装修市场、节约资源，减少环境污染并提高物业品质，最终促进住宅产业化的发展等优势，受到越来越多地方政府、开发商和买受人的认可和欢迎。但随着全装修商品交易量的增加，因装修“缩水”而产生的纠纷也开始出现并增多。装修“缩水”，指的是买受人认为装修的实际品质未达约定标准——装修标准“缩水”，其直接并最终体现于装修价格的“缩水”。此类纠纷，主要包括装修“缩水”的认定以及装修“缩水”是否构成不完全履行、欺诈或显失公平，由此还关涉超出政府备案价的合同的效力等问题。对上述问题如何处理，实务中聚讼盈庭，莫衷一是。有鉴于此，笔者拟结合一些实际案件略作归纳和总结，以供参考。因装修“缩水”产生的纠纷，其实质是装修与其对价之间是否背离了有偿合同的等价原则，因而有必要对合同法上的对价作一简要的梳理与分析。合同法上的对价，有主观对价和客观对价之分。客观对价一般认为商品的价值是客观存在的，应归结为生产这个商品所需要的人类劳动的耗费这一唯一的、客观的、内在的、共同的基础或决定因素。换言之，一方交付之物，应与对方支付的对价客观上等值。主观对价则认为价值只能通过人们在自由市场中的实际行为和选择得到体现，一切事物的价值都应该由个体的主观判断形成，进而将价值赋予每个个体对商品和服务的实用性的主观评价之中。也就是说，在判断给付与对待给付之间价值是否相等时，只需当事人主观上认为具有等值性即可认定合同是公正的。客观价格是物的客观价值，即凝聚于该物中的人类无差别劳动。客观价格无疑是最客观并且最符合公平原则的。但“汝之蜜糖，彼之砒霜，同一物品在不同人的眼中有不同的价值：同样是一对品相上佳的文玩核桃，文玩爱好者可能会视之若珍宝，但对文玩毫无兴趣的人可能会视之如敝履。不同的人又具有不同的议价能力：用同样的钱，生活经验丰富的人可以比缺乏生活经验的人购买更多也更新鲜的蔬菜。但并不能因此说文玩爱好者的“核桃买卖合同”或大学生的“蔬菜买卖合同”违背了等价原则。此外，在商业活动中，客观对价完全脱离了供求关系和市场价格的形成机制，消减甚至完全抑制了技术发展和革新的动力。因此，“随着社会的发展，主观对价逐渐取代了客观对价，成为民商法衡量商品价值的主要理论。”从各国立法和司法实践来看，对有偿合同的对价性，只强调履行与对待履行之间互为条件、互为牵连的关系，而不考虑在履行与对待履行之间具有何种性质的对价，尤其是不要求双方履行的义务在经济上互为等价，原则上，对价问题由当事人决定。合同法采主观对价为原则，但客观对价并非毫无价值。事实上，它是主观对价的纠偏机制，可以防止完全主观对价所可能造成的当事人的利益失衡。主观对价建立在合同的程序正义基础之上，即在合同缔结、履行等过程中，若当事人之间处于地位平等、选择自由、对等参与以及讲究诚实信用的相互行为关系时，法律尊重当事人的意思自治，不予干涉。但是，如果合同的程序正义无法保障，则要进行实体性正义的审查，要审合同内容平等、均衡，只有当事人按照约定正确、恰当地履行，履行结果与当事人追求的目标一致才能体现合同的实质公平。不完全履行，指债务人虽然履行了义务，但其履行不符合合同约定。实务中，买受人以开发商交付的装修达不到约定的标准而请求赔偿差价损失纠纷，即系是否构成不完全履行的问题。该类纠纷因通常涉及整个楼盘的买受人群体，可能会对房地产市场带来极大的冲击，法院在处理时常会犹疑不决、顾虑重重。少数案件，如王某与富力南京地产开发有限公商品房预售合同纠纷再审案，法院通过司法鉴定的方式确定装修客观价值，进而与合同约定的装修标准比对，认定装修未达到约定的标准，进而判令开发商赔偿装修的差价。不过，这样的判决也引起了较大的争议。实践中的困惑可能源于我们还没有完全厘清这类纠纷的根源，也没找到恰当理论支撑。装修“缩水”的认定及其判定是否构成不完全履行难在哪里？与之最为类似的装饰装修合同可以提供一个思考的参照物。装饰装修合同与全装修商品房买卖合同中均含有装饰装修的内容，但装饰装修合同订立和履行的过程中，施工单位通常先出具预算书，然后商定装修图纸、材料，最后进场施工并进行结算，发包人对其装饰装修的成果是可以预测的。而全装修商品房的交易尚不完善，其定价机制亦尚不规范，显然尚未形成这样的行业规范。对照根源，上述客观对价和主观对价的理论为我们提供了规制这类纠纷的智识启发。笔者认为，应区分两种不同的形，采取主观对价和客观对价两种不同的处理思路。其一，装修标准的确定符合合同程序正义的，采取主观对价标准。可采主观对价的情形分为两类：一种情形是合同对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行了具体明确的约定或开发商提供了样板房。此时，买受人实际掌握了装修所用料的品牌、型号、数量，可以据此判断装修的价值，采主观对价足以保护买受人的利益。若开发商所使用的料的品牌、型号、数量与约定或样板房相符，即不能认定装修“缩水”，开发商完全行了合同义务，买受人要求赔偿差价损失的，应当予以驳回。另一种情形是交易房屋为现房。此种情形下，无论合同中有无对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行具体明确的约定，均应采主观对价标准，不存在装修“缩水”的可能。原因在于，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第六百一十七条、第六百二十一条规定了买受人的检验义务，并规定买受人因质量或数量问题的通知义务，买受人怠于履行检验义务或通知义务的，视为标的物的质量或数量符合合同约定。如买受人査验后与开发商订立合同，应视为对交易房屋现状的认可和接受，并成为双方缔约的基础。其二，装修标准的确定难以保障合同程序正义的，采取客观对价标准。若合同中仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房、交易房屋亦非现房的情形下，买受人在作出意思表示时，无法预测装修的结果，因此应采取客观对价，可依法通过司法鉴定的方式鉴定装修的客观价值（市场价值）。若装修的客观价值低于约定的标准时，开发商应赔偿差价损失。当然，采客观对价应是例外情形，因为事实上，各地全装修商品房买卖示范合同一般会要求对装饰装修部分的品牌、级别等内容应明确清晰。梁慧星教授认为：“所谓欺诈，指故意欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。”合同法上的欺诈，其构成要件为：一方有欺诈的故意，并实施了欺诈的行为；对方因欺诈行为而陷入错误认识，并基于错误认识作出意思表示，而该意思表示违背其真实意思。如上所述，合同仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房、交易房屋亦非现房的情形下，应采客观对价，即买受人系基于其所期待的装修的客观价值而签订合同，开发商即使有欺诈的故意和欺诈的行为，买受人主观上也并未因开发商的欺诈行为限于错误认识，亦未在该错误认识的基上作出意思表示。因此，只能通过上述不完全履行进行救济，不存在适用欺诈进而撤销合同的余地。那么，在采取主观对价的情形下，开发商可否构成欺诈呢？浙江钱江通源房地产开发有限公司与陶某、李某风房屋买卖合同纠纷上诉一案所处理的就是这个问题。该案中交易的房屋为全装修现房，买受人亦曾亲临现场査看，双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又签有一份《房屋装饰升级补充协议》，约定该房屋装饰装修已进行升级，买受人另行支付装修升级价款967353元。后陶某、李某风以开发商欺诈为由，要求撤销该《房屋装饰升级补充协议》。笔者认为，此时则应判断主观对价的合意是否违背了合同程序正义。根据前述，采用主观对价的情形下，法律的任务仅在于制定一些程序规则，营造一个当事人平等对话、自主判断的环境，使每一方当事人都在无错误和无强制的情况下形成自己的判断，调动积极性，促使他们把握程序，获取必要信息，充分考虑各种观点和方案，进而作出合理的选择。在合同程序正义得以保障的情况下，法律尊重当事人的意思自治和合同自由。但是，当平等对话、自主判断的基础受到破坏后，法律即有介入要。因此，若开发商隐瞒事实或者虚构真相，使买受人陷于错误，并基于错误而作出意思表示时，合同程序正义即无法保障。上述案例中，也有点认为，装修标准是主观对价，而本案所涉的房屋为现房，买受人已实地查看，应视为其对装修现状的认可，因此不存在欺诈的问题。笔者不敢苟同，因为买受人的“认可”建立在“装修升级”基础之上的认可，而若“装修升级”并不存在，买受人的意思表示系在错误的基础上作出的，构成欺诈。需要附带说明的是，本案的情形是开发商在补充协议中实施了欺诈，因此可撤销补充协议，若双方未就装修标准签订补充协议，而是在全装修商品房买卖合同中对装修标准实施了欺诈，应将全装修商品房买卖合同撤销，对于买受人因合同被撤销而产生的损失，包括但不限于房屋增值损失，开发商应予以赔偿。公元293年的罗马法上的新敕答C.4.4.8曾论述道：“如果你设想一下买卖契约筛结的过程就不难发现：买方总是想以较低的价格买进，而卖方又总是想以较高的价格卖出。但在多次讨价、还价之后，双方终于接受了这一契约：卖方适当地降低了要价买方也相应地提高了买价，并在某一价格上达成了一致。无疑，你会懂得，不仅是买卖契约所依据的善意不允许，而且也没有任何理由宣告一项无论是立即达成合意还是在经过一番讨价还价之后确定了价格并达成了合意的买卖契约无效。除非商定的价格尚不足订约时被出售物品实际价值的一半，而买方又不愿支付差价。"上述罗马法上的论述隐喻了装修价格是否显失公平的实质，即双方约定的装修价格（主观对价）与交付的装修价值（客观对价）是否存在严重失衡，以及该失衡是否应由法律介入，并认定为显著有失公平。民法典第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据该条规定，装修价格是否显失公平，应考察两个方面的要件：一是从行为上看，一方是否具有基于牟取不正当利益的故意，而实施了利用对方的危困或弱势的行为。危困或弱势，是指其没有选择的自由，不得不从事某种法律行为。若买受人之所以选择此楼盘，非出于无奈而是出于其理性人的自利（非贬义）的理智判断，则即使开发商有牟取不正当利益的故意，也难言是利用了买受人危困或弱势。二是从结果上看，该民事行为成立时在客观对价上是否显失公平。如前所述，客观对价是在合同程序正义无法保障时，作为主观对价的纠偏，即以客观的标准来判断，在一方当事人处于危困或弱势时，其所形成的“主观对价”是否严重背离了客观等值性。笔者认为，认定装修价格显失公平须慎之又慎。原因在于：买受人购买房屋，除了选择新建商品房，还有大量的二手房可供交易，除了选择此楼盘，还可选择彼楼盘，在未看到相关案例的情况下，很难设想在商品房买卖合同中买受人处于何种危困或弱势，以至必须与某一特定的开发商订立合同。若众多买受人虽然明知或应知某个楼盘装修价格虚高，仍趋之若鹜地与之签订合同，只有再加上虚高的装修标准，全装修商品房整体上仍基本符合甚至低于市场价格，才可以作出符合常理的解释。而这种情况，并不是显失公平制度所拟保护的对象。杭州金世纪房地产开发有限公司与朱某、杨某燕房屋买卖合同纷上诉一案，可以作为上述论断的例证。当然，在买受人有证据可以证实民法典第一百五十一条规定的情形成立时，仍可以认定为显失公平，买受人享有撤销权。开发商在市场行情看涨的情况下，为了获取更多的利益，通过种种手段抬高价格的现象固然所在多有，买受人基于房价疯涨的预期，恐慌性购房的情形在特定时期、特定区域也曾发生，依照上述主观对价和客观对价两分法，似乎都尚可合理地进行规制。但是，在限价政策的现实背景下，问题变得更加复杂难解了。随着各地房地产调控的收紧，部分城市为抑制房地产价格过快上涨而出台对新建商品房限价政策，限价政策使得部分地区部分楼盘出现了新建商品房和二手房价格倒挂（新建商品房的售价低于同地段二手房）的现象，前述装修不完全履行、欺诈或显失公平的种种纠纷，都可能是基于开发商“堤内损失堤外补”的规避限价手段。因此，司法不得不面对一个根源性的问题：规避限价政策的合同的效力如何？因为若规避限价政策的合同无效，那么在规避限价的情形下，上述主、客观对价两分视角下的各类纠纷的处理思路将失去大部分甚至全部的意义。笔者认为、在此情形下合同应认定为有效合同，开发商是否出于规避限价的目的而采取虚标装修标准，不影响对其不完全履行、欺诈或合同显失公平的认定。原因为：首先，规避限价政策的合同不因违反地方政策而无效。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响力等方面慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”该条是关于违反公序良俗无效的规定。对于违反政策是否无效的认定上，最高人民法院认为，应区分政策的层级与种类、区分政策的不同法律意义、区分政策的规范对象，违反部门政策、地方政策如各地有关“限购”政策的合同，一般不宜以违反公序良俗为由认定合同无效。限价政策，无论其政策目的，还是规范方式，与限购政策都是相同的。因此，违反限价政策的合同也不宜以违反公序良俗为由认定无效。其次，规避限价政策的合同不属于因恶意串通损害国家利益。一方面，买受人虽然认可房屋的对价，但显然没有与开发商恶意串通的主观意思，因为在此情况下，其与开发商恶意串通的后果是要多付出更多的购房款，这显然是有悖常理的；另一方面，若规避限购政策损害了国家利益，那么即应可涵射到公序良俗的概念之中，但按照上述最高人民法院民二庭的观点，应不能作如此解释。最后，规避限价政策的合同不属于通谋虚伪意思表示。通谋虚伪意思表示，是指表意人与表示的受领人一致同意表示事项不应该发生效力，即双方当事人的一致同意仅仅造成了订立某项法律行为的表面假象，而实际上并不想使有关法律行为的法律效果发生。通谋虚伪意思表示分为伪装行为抑或隐藏行为，伪装行为是指行为人表面实施了一种民事行为，事实上什么行为也没有；隐藏行为是指行为人以一个民事行为掩盖另一个民事行为。但是，在买受人明知开发商规避限价仍与之签订合同的情况下、买受人既不存在与开发商通谋，也不存在要伪装或隐藏一个民事行为，双方真实的意思就是为了以约定的价格购买特定的全装修商品房，故而不属于通谋虚伪意思表示。生活总是比法律更复杂、更精彩，也更出人意料。司法的任务，正如卡多佐大法官所言，是尝试划出一条正义的界限。这种衡平各种利益的工作无疑是艰难而漫长的，司法者在其中辗转纠结、捻须踱步，从茫然不知所措，到目光坚毅有力，个中滋味，“不足为外人道也”。本文就是这艰难而漫长的过程中的一次浅显的尝试，虽然我们自知其中的疏漏和诈误不可避免，但仍愿意为之一试，这就是司法者的使命。但是，我们也必须承认，司法并不是万能的，亦有其限度和边界，司法不可能为每一个社会问题都提供完美的答案。比如，规避限价的行为即使买卖双方均出于自愿，也可能会造成市场的混乱，引发整个经济局面的不利后果。但这里不是司法的领地，违反相关政策的，应由行政机关依法处理，在不违反法律强制性规定的情况下，通过审判对双方协商一致的价格予以干涉，属于越俎代庖。事实上，行政主管部门制定的措施使规避限价成本之高，亦足以吓阻上述违规行为的发生。如杭州市住房保障和房产管理局等单位联合发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，其中即要求对开发企业以任何方式、任何名义向购房者收取超过备案价格（包括装修价格）以外其他任何费用的价外加价行为进行查处，其提出的整治措施为发现一起、査处一起，视情节轻重，可采取书面警示、约谈负责人、公开曝光、暂停网签、停业整顿、行政处罚、限制参与土地买等措施严肃处理。上述措施中，无论是暂停网签、停业整顿还是限制参与土地竞买，对开发商而言都是致命的。上述措施只要能落实到位，规避限价的行为当休矣。来源｜民事审判指导与参考 第82缉 李骏法官 雎晓鹏法官
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