于律师您好。
我老公在2004年首付10万,买了一套总价20万的房子,写在他一个人名下,契税等其他费用共计1万元。
2008年我们结婚时,房子市值40万。
婚前他还贷,本息合计5万,其中本金3万,利息2万。
婚后还清了剩下的贷款,其中本金7万,利息3万。
今天房子已经增值到200万,而我们的婚姻也走到了尽头。
我对跟他离婚这件事没有异议,但他却一分钱房屋补偿款都不想给我。
他说贷款每个月都是从他的工资卡里扣,我没出钱就没权利得到补偿款。
这简直令人火大!
于律师,我就想问问您:
我必须要提供证据,证明自己还了贷款,才能得到房子的补偿款吗?
我能得到的房子补偿款的数额是多少?有计算的公式吗?
只要你们没有签订书面的财产AA制协议,那么婚后不管谁挣的钱都是大家共同挣的钱,不管谁还的贷款都是大家共同还的贷款。所以男方婚后的工资当然是夫妻共同财产,用他婚后工资所还的贷款也当然是你们共同还的贷款。【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)】第七十八条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。”由此可见,你有当然的权利获得房屋的补偿款,不需要提供自己还了贷款的证据。(一对一付费咨询,请加微信:yuqihunyinlvshi)在目前司法实践中,婚前一方贷款购房,离婚时给另一方房屋补偿款的计算方法大体是,房产的升值率×夫妻共同还贷部分÷2。
但在计算房产升值率时,因采用的时间节点和利息成本不同,整个计算公式又可分为2大类,4小种。而司法实践中最常用的是,以购房为时间节点开始计算,采用贷款应付利息成本的公式,即“房屋现价÷(房屋购买时的价格+贷款应付利息+其他费用)×共同还贷金额(包括本息)÷2”。
房产的升值率应当是指婚后的增值,不包括婚前的增值。因为房产婚前增值的部分属于男方的个人财产,所以房屋补偿款计算的时间节点应当从结婚时开始。房屋补偿款=房屋现价÷(结婚时房屋的价格+共同已付利息+其他费用)×共同还贷金额(包括本息)÷2房屋补偿款=房屋现价÷(结婚时房屋的价格+贷款应付利息+其他费用)×共同还贷金额(包括本息)÷2这两种计算方法的主要区别是,在计算房屋增值率时,购房成本中的利息是已付利息还是应付利息。第一种主张用已付利息计算购房成本的方式,是最高人民法院民一庭吴晓芳法官坚持的观点。离婚时若贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达二三十年的尚未还贷的利息都纳入成本。否则会出现另一方既未享受后续可能产生的升值收益,却要现实承担计入所有利息,而导致补偿额降低的不公平结果。但在我代理过的案件中,也确实有另外一派的法官,采用第二种,贷款应付利息来计算购房成本。(一对一付费咨询,请加微信:yuqihunyinlvshi)房屋补偿款=房屋现价÷(房屋购买时的价格+共同已付利息+其他费用)×共同还贷金额(包括本息)÷2房屋补偿款=房屋现价÷(房屋购买时的价格+贷款应付利息+其他费用)×共同还贷金额(包括本息)÷2在我代理过的案件中,即使是二婚家庭,一方婚前多年购房,增值了不少后才结婚的,有另一派的法官也直接按房屋最初的买入价来计算房产升值率。并没有纠结太多,比如婚前的增值部分是否应当属于一方的个人财产而单独计算,而是一揽子框起来了。由于目前法律并没有明文规定,在计算房屋购买成本时,到底应该采用购房时的价格,还是结婚时的价格,采用共同已付利息,还是贷款应付利息,所以各地区的判决差异较大。我们4种方法都来代入一下,看你能分得多少房屋补偿款。(一对一付费咨询,请加微信:yuqihunyinlvshi)1、结婚时房屋的价格和共同已付利息下的房屋补偿款=200÷(40+3+1)×(7+3)÷2=22.73万。
2、结婚时房屋的价格和贷款应付利息下的房屋补偿款=200÷(40+2+3+1)×(7+3)÷2=21.74万。
3、购买时房屋的价格和共同已付利息下的房屋补偿款=200÷(20+3+1)×(7+3)÷2=41.67万。
4、购买时房屋的价格和贷款应付利息下的房屋补偿款=200÷(20+2+3+1)×(7+3)÷2=38.46万。
我个人倾向于吴晓芳法官的观点,认可结婚前的增值部分属于男方的个人财产,并且按照共同已付利息计算购房成本。当然我也不是法官,最终你这个案子的承办法官采用何种计算方法,我也不得而知。但是,通过上述方法计算出来的房屋补偿款数额也不是绝对的。因为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定了,法官还应根据《民法典》第1087条第一款,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决。也就是说,法官可以在一定程度上行使自由裁量权,从而使判决结果更加公平合理。婚前一方贷款购房,离婚时另一方能获得多少补偿款的计算方法,在目前司法实践中争议较大。
但数字是死的,人是活的,相信法官能够综合考虑具体案件情况,平衡保护离婚双方当事人的利益,很好地解决纠纷。
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