来源：地产与法律观察 建纬深圳所 建纬大湾区PPP业务中心
声明：本公号专业分享转载来自：最高院、各院校教授、各地方法院、大咖律师等实务文章及指导性裁判案例，帮助各建设施工单位、房地产企业、土地征收、房屋拆迁，在实践中遇到疑难问题提供相互学习交流平台。欢迎大家转发！版权归原作者，本号保持中立，严禁本号所发的文章作为其他商业用途。若来源标注有误及侵权请后台留言则删。谢谢！ 投稿邮箱：310554333@qq.com
在工程保修期限内，承包人对工程负有质量保修义务。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”在实践中，当工程保修期限内出现质量问题而承包人拒绝履行保修义务时，为不影响建筑物的正常使用，排除安全隐患，发包人可能会委托承包人以外的第三方对质量问题进行维修，再要求承包人承担因委托第三方维修产生的费用。本文将结合实践案例进行分析，在此情况下，发包人要求承包人承担第三方维修费用的主张能否成立，发包人在此类争议中如何进行举证等问题。
关联法条
《中华人民共和国建筑法》
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《房屋建筑工程质量保修办法》
第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
《建设工程质量管理条例》
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
精选案例
裁判要旨：对保修期出现的质量问题，发包人首先应通知承包人进行维修，只有在承包人明确表示不履行维修义务的情况下发包人才有权委托第三方进行维修
案例一 赣州市蟠龙建筑工程有限公司与赣州市公房管理处建设工程施工合同纠纷案
赣州市章贡区人民法院
（2017）赣0702民初1132号
案情简介
2009年12月15日，被告公房管理处与原告蟠龙建筑公司签订了《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告发包的阳光吉泰新城廉租住房小区第十三标段。涉案工程竣工验收合格后，原告向被告出具《代理维修委托书》载明：“……在保修范围和保修期内出现质量缺陷，我方应当履行保修义务。如我公司接甲方书面通知三天内无法正常完成所涉房屋的保修工作，我公司同意委托本公司建设单位赣州市公房管理处理另行安排维修单位施工单位进行代理维修，所发生的维修费用我公司均认可，从我公司预留的本工程质量保修金中支付。”
双方因工程质量问题发生争议诉至法院，原告请求法院判令被告返还保修金，被告提出反诉要求原告支付其委托第三方进行质量问题修复的维修费用。被告主张其分别于2014年8月12日、2015年2月6日出具《函》，告知原告在多次通知其前来维修未果后，已选定第三方维修单位。被告未举证证明前述函件已送达原告或经原告签收。2014年8月11日、2015年9月3日，被告分别在赣南日报上刊登《通告》，《通告》内容与上述函件内容基本一致。
裁判观点
法院认为，被告就工程存在质量问题需要维修一事未向原告履行通知义务。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第九条及第十二条规定，对保修期限内由承包人原因造成的缺陷，发包人应首先通知承包人进行维修，只有在承包人明确表示不维修不承担相关费用的情况下，发包人才有权按合同约定扣除保证金。由此可见，质量保修须履行一定的法律程序，在工程出现质量问题后，首先发包人应通知承包人，承包人到现场进行核查，确定保修时间和保修方案。发包人在未履行通知义务的情况下，直接安排第三方进行维修，由此导致承包人无法对现场核查情况，导致维修工程量和质量问题原因无法判定的原因在于发包人。
本案中，被告虽通过邮寄或在报纸上刊登的方式向被告发函，但函件内容系告知原告因其未按合同约定完成保修义务，被告已选定其他维修人员实施维修，而非通知原告就房屋存在质量问题需要维修。且当时原告及实际施工人均在赣州，期间原告亦多次前往被告处申请退还质保金，故被告在未穷尽直接通知方式的情形下，采用刊登《通告》的方式亦存在不当之处。
案例二 海南省第三建筑工程公司与中国宝安集团海南实业有限公司建设工程合同纠纷案
海南省海口市美兰区人民法院
（2015）美民二初字第259号
案情简介
2008年8月，原告海南省第三建筑工程公司（乙方，承包人）与被告中国宝安集团海南实业有限公司（甲方，发包人）签订施工合同，其中保修条款明确了报修电话及报修专员、通信地址等内容，如乙方不在约定时间内派人维修，甲方可委托其他人员维修，所发生的维修费用乙方承担。工程质保期届满后，双方未就质保金进行结算，遂成讼。
庭审过程中，被告提供了经海南省海口市椰城公证处公证，通过中国邮政特快专递向原告邮寄的三方《关于三期别墅整改通知单》，原告否认收到上述三份整改通知单，但确认上述地址为其营业场所。被告在上述三份整改通知单中未通知原告H-402房需要维修事宜，部分房屋存在先维修后通知原告的情况，部分房屋进行维修内容与整改通知单通知的维修内容不符。原告未提供证据证明其对上述三份整改通知单中的房屋存在的问题进行了维修。
裁判观点
法院认为，虽然原告否认收到上述整改通知单，但其确认2010-2013年期间在上述地址办公，且该地址亦为双方在合同中约定的通信地址，故应认定原告已经收到了被告邮寄的上述三份整改通知单。但被告通知原告维修的方式不符合合同约定，通知维修房屋的时间不尽合理，通知维修房屋的事项与实际维修事项存在偏差。虽然被告向原告发出维修通知的行为存在诸多瑕疵，但从原告在收到上述三份整改通知单后未对相关房屋存在问题进行维修来看，被告存在瑕疵的通知行为未影响到原告履行其维修义务。故本院认为，应认定被告已经履行了通知原告维修的义务，而原告并未按合同约定尽到其维修义务。
裁判要旨：发包人应证明的维修内容属于承包人的保修范围
案例三 北京国投公路建设发展有限公司与中铁十七局集团有限公司建设工程合同纠纷
北京市第一中级人民法院
（2018）京01民终8479号
案情简介
2005年9月20日，国投公司与中铁公司签订《建设工程施工合同》，约定由中铁公司承建“国道110线昌平（德胜口）至延庆（下营）公路改建工程（一期）项目施工第2B合同段”工程项目，中铁公司保证在各方面按合同文件的规定承担本合同工程的实施和完成及其缺陷的修复，质量保修期为5年。2009年，涉案工程交工验收并开放交通进入试运营的条件。2015年8月12日，国投公司和中铁公司就姑娘台2号桥桥面铺装层施工质量问题开会讨论，会上，国投公司主张桥面部分铺装水泥混泥土厚度未能达到10cm设计要求，中铁公司施工存在质量缺陷，要求中铁公司进行维修；中铁公司称施工线路早已进入运营期，该桥已经验收，且质保期已过，若该桥整体验收不合格也不可能通过当时的验收顺利交付使用。为此双方诉至法院。
裁判观点
法院认为，涉案工程交工验收时经检测和质量状况分析，未发现影响交工验收的问题，具备开放交通进入试运营的条件，并实际通车运营使用。国投公司在交工验收并通车运营使用6年多后，主张涉案工程桥面水泥混凝土铺装层未达到施工设计厚度要求，导致出现质量问题并产生必要的维修费用，国投公司对此应承担举证责任。虽在一审期间司法鉴定结果显示水泥混凝土铺装层的厚度均未达到10cm，但由于案涉工程已投入使用6年多，在未通知中铁公司且未经双方协商的情况下单方委托第三方对姑娘台2号桥桥面进行维修，维修中的沥青层铣刨不可避免会损坏水泥混凝土铺装层，故依据该鉴定意见不足以证明中铁公司原施工的水泥混凝土铺装层厚度未达到10cm的设计要求。国投公司上诉主张中铁公司施工的水泥混凝土铺装层厚度未达到合同约定的10cm，事实和证据不足，本院不予采信。
案例四 深圳文业装饰设计工程有限公司与深圳市中集骏宇置业有限公司装修装饰合同纠纷案
深圳市中级人民法院
（2019）粤03民终30743号
案情简介
中集公司与文业公司签订《精装修合同》，约定由文业公司承包菁英家园D栋精装修工程，防水部分保修期为五年，其他项目保修期均为三十个月。工程竣工验收合格后，文业公司因工程款支付纠纷将中集公司诉至法院，中集公司称案涉工程存在多处质量问题且文业公司拒绝维修，文业公司应承担第三方维修费用及违约金。
中集公司提交《关于工程款支付协商会议纪要》，内容载明中集公司会议告知文业公司合同预留的质量保修金已不足以完成竣工验收后出现的防水渗漏维修，故无法全额支付，文业公司同意从工程款中计提95万元作为后续维修费用不足的部分保证金，如文业公司能在国庆中秋假期后三个月内完成D栋后续因防水导致的质量责任维修，此部分工程款即予以支付。中集公司向法院提交了2017年-2019年期间向文业公司发送的维修催告函、委托第三方维修的通知、维修费用告知函及签收回执，并提供了与第三方的施工合同、支付维修费用的支付凭证及记录每一户维修情况的《责任判定书》。文业公司认为中集公司主张的质量问题已超过保修期，对其请求应不予支持。
裁判观点
关于中集公司诉请的工程维修费用。一方面，中集公司提交的《会议纪要》注明参加人员为双方委派代表，文业公司在未否认证据的真实性情况下仅以文业公司委派代表没有文业公司授权为由否认证据三性的主张不能成立，因此《会议纪要》可作为定案依据。另一方面，中集公司在文业公司拒绝维修的前提下委托第三方维修并无不当，且其提交了相关证据证明其聘请第三方维修、支付款项、每次维修时向文业公司发出了告知维修项目的通知等事实；相反，虽然文业公司不予认可，但其未能举证证明其曾及时提出异议，也未能提交足以反驳的相反证据予以抗辩。综上，根据现有证据，结合会议纪要关于工程维修费用的论述，依据民事诉讼高度盖然性证明标准，本院采信中集公司的主张。
裁判要旨：发包人主张的维修费用应具有合理性
赣州市章贡区人民法院
（2017）赣0702民初1132号
案情简介
同上文案例一。
裁判观点
法院认为，被告主张的扣除维修费用证据不足。首先，被告提供的其与第三方维修单位签订的《施工合同》中没有具体的施工项目，亦无涉及维修、整改案涉工程质量缺陷的文字表述；其次，被告虽提交与第三方维修单位的结算书及支付工程款凭证，但未提交任何报修单及维修记录、工程量签证、验收单等，无法确认其维修项目，无法显示第三方维修单位具体是如何进行维修、维修了哪个部位，也没有相应工程量签证单及承租户的验收确认单，原告亦曾对部分租户进行回访，其提供的回访记录与被告的报修单亦不一致。且从结算书来看，结算书系被告与维修单位直接结算，亦未经第三方评估机构审核，且结算单中的部分结算金额与《施工合同》约定的计价标准亦存在矛盾之处。
江苏省镇江市中级人民法院
（2019）苏11民终2031号
案情简介
2014年4月16日，顺通公司（甲方）与吴训德（乙方）签订工程精装修项目内部承发包协议，约定甲方将其承包的丹阳碧桂园A地块公共部位与户内精装修交由乙方施工，工程竣工验收后保修期2年，在保修期内因材料、施工质量引起的质量缺陷，由乙方负责无偿修复；发出维修通知后，乙方需在六小时内赶往现场进行维修，并确保维修达到国家或行业标准，所需费用由乙方承担，如未及时维修，顺通公司可以直接委派他人进行维修，费用在质量保修金中直接扣除。双方因工程款结算纠纷诉至法院，顺通公司在反诉中提出要求吴训德承担委托第三方维修的费用。
裁判观点
法院认为，首先，维修申请记录列举的维修内容涉及总包、设备安装的工程范围，但反诉原告一概予以罗列，要求反诉被告维修；其次，即使属于原告的保修范围，被告方并未明确每次维修需要的材料、人工费用；再次，从会议纪要、工程联系单来看，需要维修的项目涉及到设备安装等其他施工单位造成的损坏，该部分不应由反诉被告负责维修。综上，对于每一个维修项目，应当由反诉原告根据具体情况，确定是否应当由吴训德承担相应责任，并明确每个维修项目的具体费用情况，目前反诉原告提供的证据不足以支持其主张。
实务简评
从上述案例中法院的裁判观点来看，法院对于发包人向承包人主张第三方维修费用这一诉求，对发包人具有较严格的证明要求。法院支持发包人要求承包人支付第三方维修费用的主张一般需满足以下几个条件：
1.发包人在委托第三方进行维修前，已通知承包人履行维修义务，在承包人拒绝维修的情形下方可另行委托第三方进行维修。一方面，仅当发包人对承包人进行告知，承包人方有知悉并实际履行保修义务的可能；另一方面，如发包人未经通知径行委托第三方进行维修，导致承包人无法对质量问题进行核查，在后续争议解决过程中无法判断维修的工程量和质量问题出现的原因，法院有可能认定责任主要在于发包人。在实践中，部分工程合同的保修条款会将发包人委托第三方进行维修的前提条件进行细化，如约定经通知后一定期限内承包人仍不履行维修义务，或维修数次仍无法解决质量问题的，发包人方有权委托第三方维修。该等约定也会成为法院判断发包人委托第三方维修程序正当性的判断标准。
同时，法院对通知形式、通知内容及通知的维修期限均有一定要求：（1）发包人应优先采用最符合双方约定或沟通惯例的通知方式，通过该方式无法送达时应穷尽其他通知形式，包括直接告知、电话、邮寄、公告等，如未采用双方约定的通知形式而径行公告送达的，具有被法院认为通知形式不合理的可能性。（2）通知内容应为告知承包人保修范围内存在质量问题，对承包人履行维修义务进行催告。如未经催告即直接向承包人发出已委托第三方进行维修的通知，不属于符合要求的通知形式。（3）发包人通知承包人进行维修的期限应具有合理性，如通知中限定的维修期限过短，仍具有不被法院支持的可能。
2.发包人所主张的质量问题属于承包人的保修范围。质量问题应属于承包人的施工内容，且质量问题应当出现在保修期限内。这一点通常通过质量鉴定、发包人保存的住户报修记录、维修记录文件、发承包双方就质量问题进行协商的函件等进行证明。如发包人拟采用鉴定的方式证明案涉工程存在质量问题，应当及时启动鉴定程序，如在未经鉴定即委托第三方进行维修，将影响质量鉴定的可行性。鉴于质量鉴定费用较高，在委托质量鉴定有困难的情况下，发包人在报修、维修过程中以拍照等方式对现场情况进行记录也是可行的方法之一。
3.发包人所主张的第三方费用具有合理性，即应为修复工程达到发承包双方约定的质量标准所需的费用。
专业建议
由于此类纠纷案件往往伴随着发包人拖欠工程款、质保金等争议情形，涉及民工工资支付问题，故法院往往要求发包人对其所主张的第三方维修费用承担更为严格的证明责任。为保证自身合法权益得到支持，发包人应当在前期合同签订、质量问题出现、沟通及处理全过程做好相关资料的保存工作，建议按照保修条款的约定做好相关工作并留存以下资料：
（1）施工合同及工程质量保修书中应当明确约定承包人的保修义务、保修工作时限、保修负责人联系方式及送达地址、发包人委托第三方进行质量维修的条件等。
（2）出现质量问题时及时形成并留存书面记录文件。要求物业公司配合保留小业主的报修记录，具体记录报修时间、具体质量问题并要求报修人签名，采用现场拍照、录像记录质量问题，如维修阶段存在监理单位，应妥善保留监理记录。在条件允许的情况下可通过鉴定的方式对质量问题进行证据固定。
（3）留存与承包人沟通的过程文件。对保修期内出现的质量问题，及时按照合同约定向承包人发出通知并保留相关记录，保留沟通函件、快递单、签收单、协商会议纪要等。在向承包人告知工程存在质量问题时应完整、准确，应保证通知内容与后续维修的内容保持一致。
（4）选择第三方维修单位时应当尽量以价格竞争的方式进行选择，以保证维修费用的公允性。保留选择第三方维修单位的招标文件/议标文件、投标文件、合同、支付凭证，要求第三方维修单位在维修过程以拍照、录像等方式进行详尽记录。
联系客服
