7月28日，美国商务部公布二季度GDP数据，环比下降0.9%。
而这，已是美国GDP连续两个季度的第二次下降。许多媒体与机构表示：美国已经进入了「技术性衰退」。
而在可预期的未来，美国是否会实质性地发生经济衰退？
未来难以预测，但我们也许可以从一个侧面，窥看美国经济发展的现状。
这就是：房价。
过去几年，美国房价史无前例地疯狂上涨，如今已达到了前所未有的水平。
越来越多的美国普通人买不起房子。
房价问题如同一座大山，压在了不少美国人的头顶。
01.
美国现在的房价有多高？
下面这张图是Zillow（一家美国房地产估价服务网站）提供的数据：
◎ 2013-2022年，美国整体房屋价格中位数曲线。
图片来源：Zillow
可以看到，2022年6月底，美国全国现有房屋价格中位数已达到35.4万美元（约239万元）。
而疫情前的2020年1月，价格中位数约为25.1万美元（约169万元）。
这意味着，短短两年半时间里，美国房价总体上涨了超过40%。
在一些大城市，疫情前本就昂贵的房价，随着价格的继续攀升，更令人望而兴叹。
《新闻先驱报》在6月中旬采访了一些在大城市任教的老师。
在波士顿工作的高中教师琼斯-卢克（Shirley Jones-Luke）在任教多年的多切斯特（Dorchester）地区有一间房子。
但买房的时间是20年前。
卢克坦言，如果等到现在，以她的工资，不可能买得起房。
◎ 2013-2022年，波士顿房屋价格中位数曲线。
图片来源：Zillow
卢克说的是实话。房地产服务公司Redfin有过研究：
2012年，在美国主要城市，以普通教师的年平均工资——6.28万美元，大约买得起34%的待售房屋。
到了2016年，这一数字下滑到20%。
在2016年的加州，该州教师的平均工资（大约7.4万美元）只能负担得起17%的房屋，低于2012年的30%。
最近，在旧金山这样的城市，以普通教师的平均工资，他们可能买得起的待售房屋，只剩0.2%。
旧金山的核心区硅谷，这0.2%都没有，直接归零。极高的房价，没有任何普通教师负担得起。
◎ 2013-2022年，旧金山房屋价格中位数曲线。
图片来源：Zillow
当然，不只是老师。ABC还采访了一群在旧金山工作的司机。
其中有一位名叫罗林斯（Terrence Rollins）。他负责驾驶公交，每日穿梭于硅谷的科技园区，将大公司的员工送至办公大楼。
按理说，他每天的工作时间是早高峰和晚高峰的几个小时，中间数小时可以回家休息。
但实际上，由于工资负担不起旧金山的房价，他只能住在非常远的地方，无法在两班之间回家，只好在车里等着，或在公交车站打盹。
他说，他所在的公交车站有两个休息室，一共四张床，但每天需要休息的司机多达35到40名。
因此，许多司机选择用毯子和毛巾盖住车窗，在车里睡觉。
等他结束工作，驱车数小时回家时，往往已是晚上10点或11点。他得立刻睡觉，然后在凌晨3、4点起床，开车回到硅谷。
◎ ABC采访时，睡在车内的司机皮布尔斯（Scott Peebles）。
图片来源：ABC News
类似因房价高企而导致的种种难题，也发生在美国其他城市。
这意味着，由于房价高涨，数百万美国人难以购买负担得起的住房，已成为一个必须立即正视的问题。
不过，说是立即正视，其实问题已经造成巨大的影响，大量潜在购房者已对房地产市场感到悲观。
今年2月，纽约联储对一些没有房子的人进行调查。结果显示，认为未来可能拥有房屋的比例仅有43.3%，低于一年前的51.6%，是2014年以来的最低值。
3月，接受联邦国民抵押贷款协会调查的消费者中，只有24%的人认为现在是买房的好时机，不足一年前的一半，也是2010年中期以来的最低纪录。
面对这些情况，我们不禁要问一句，为什么？
为什么会发生这种情况，美国的房价到底是怎么蹿升起来的？
02.
跟不上需求的供给
对于一切价格问题，供需都是我们首要考虑的。
房价问题同样如此。
VOX在一个视频中讨论了相关情况。我们又综合了其他材料，给出了更充分的理由：
先来说住房的需求。主要由于三方面原因，需求在攀升：
第一，人口因素。
根据皮尤研究中心的数据，千禧一代是美国人口数量最多的一代。
◎ 千禧一代（Millennials），一般指1981至1996年出生的一代人。这代人的成长时期几乎与互联网的形成与高速发展时期相吻合，因此也被称为数字原住民。如Facebook的创始人扎克伯格（Mark Zuckerberg，1984年5月14日出生），就是典型的千禧一代。
图片来源：Encyclopedia Britannica
这个群体大约有7210万人，目前年龄从25到40岁不等，正是结婚生子，需要稳定住房的时期。
◎ 1960-2020年，美国大致的人口出生率。
图片来源：World Bank
第二，贷款利率。
美国的抵押贷款利率现在正在提升，但在2021年曾达到历史最低水平。
这意味着，那时贷款需要负担的利息非常低，贷款买房相对便宜，有购房意愿的人数众多。
◎ 过去30年中，美国抵押贷款利率曲线。
图片来源：Wolf Street
第三，疫情影响。
疫情改变了许多人的办公方式与空间需求。
居家办公，使得远程工作兴起，变相对居住条件产生了要求。
此外，疫情期间对安全距离的要求，使得更大的、可以与其他人分隔的居住空间，成为了一些人的追求。
由此，购房浪潮出现。
但是，供应端却出了问题，它无法满足需求的抬升。
让我们来看一张图。这是从1920到2019年，美国每5年建造的房屋数量：
◎ 1920-2019年，美国每5年建造的房屋数量。
图片来源：Statista
看到了吗？2010年到2019年的十年间，美国建造的房屋数量，少于20世纪之后任何一个十年。
这些新建房屋中，能容纳更多住户的多户住宅，比例也在迅速下滑。
所谓多户住宅，大多是公寓一类建筑，建有一户户面积在1400平方英尺（约130平方米）或以下，没有大空间、大花园、大车库，只有两到三个卧室，一到两个浴室的「入门级房屋」。
1982年，美国新建房屋中有40%是入门级房屋。而到2019年，这一份额已下降到7%左右。
供应不足，使得美国的住房缺口不断扩大。
2018年，缺口约250万套。到2020年底，缺口已达到380万套。
正如房地产专家卡特（Sam Khater）所说，除了少数短暂的例外情况外，这种缺口的扩大已经像节拍器一样稳定。
而这种情况扼杀了很多没有太多钱，只希望购买方便的小房屋作为栖身之所的人的梦想。
内华达州有位名叫佩根斯（Mat Pergens）的中年男人，在接受NPR采访时，就说他只希望要一个900平方英尺（约84平方米）的空间，只要有：
「简单的橱柜，简单的厨房，普通的沙格地毯。我只想要四面墙与一个我能承担得起的屋顶。」
但遗憾的是，他的愿望完全无法实现。
◎ 佩根斯与他的妻子和女儿。
图片来源：NPR
这种境况令人感到费解。
既然缺口如此之大，那为什么不建造更多房屋？
只要多建一些多户住宅，把缺口添上，不就可以了？
没错，理论上的确如此。
问题在于，没有办法直接这么做。目前很难大规模兴建多户住宅。
这一部分是由于疫情以来，建筑材料的价格较高。
另一部分原因则是，疫情导致很多工人离开容易有密切接触的建筑行业，劳动力成本提升。建筑商不愿意花费大价钱聘请他们，建设周期较长的多户住宅。
不过，这两点并非核心原因。
影响美国房价的最核心的因素是，美国的分区法规。
03.
有利于富裕者的住房规划
所谓的分区法规，简单来讲，就是某一地区什么类型的房屋可以建在哪里的法规。
比如这张图，是湾区的大致区划情况：
◎ 加州大学伯克利分校统计的湾区区划情况。
图片来源：Columbia Political Review
可以看到，图中灰色部分是非住宅用地。而粉色和蓝色都是住宅用地。
其中，粉色区域是单户住宅，也就是电影中常常出现的那种一层或两层，只住一家人的住宅，占湾区全部住宅区的85%。
剩下15%的蓝色区域，才是多户住宅，才能盖高一点的公寓之类的住宅。
在很多地方，即便可以盖多户住宅，也不是毫无限制的。
以加州的库比蒂诺市为例。
首先，这里存在楼房的高度限制。
部分地区被划为多户建筑区，却不允许修盖两层以上的建筑。
其次，有配套设施限制。
库比蒂诺市要求开发商，多户住宅中的每一户，至少要拥有两个停车位的空间。
这意味着，如果一栋楼有50户，就得建100个配套停车位。
第三，有房屋的占地尺寸大小限制。
一栋多户住宅的总占地面积，至少要是户数乘以1000平方英尺（约93平方米）。
如果开发商要盖一栋容纳50户的公寓，他就得购买一片50000平方英尺（约4645平方米）的土地。
◎ 库比蒂诺市的一片单户住宅。
图片来源：Trulia
因此，与限制颇多的「入门级」多户住宅相比，开发商自然更愿意修筑豪华又宽敞的单户住宅，出售给有钱人。
这就是美国住房供应短缺的主要原因。
那么，美国诸多城市为什么要采取这样的分区方式？
事实上，这种区域划分上的限制，一般被称为「排他性分区」。
之所以叫做「排他」，是因为分区法在19世纪曾被用作一种工具，来防止某些种族或不体面的穷人进入到某些白人社区当中。
换句话说，分区法最初有维护种族隔离与经济隔离的目的。
即便1917年，美国最高法院明确禁止基于种族的分区后，分区隔离依然存在。
例如，圣路易斯1919年的分区法中，就提出如果有太多黑人家庭搬入某一住宅区，这一地区就会从住宅区改为工业区。
同样，在西雅图1923年的分区法中，黑人或华裔大量居住的地区，也往往被划为商业区中。
直到20世纪下半叶，随着种族平等的进一步推进，分区法开始不再出于种族隔离的目的，但经济隔离的作用依然实质上存在。
◎ 一幅关于排他性分区的漫画。
图片来源：LA Progressive
一个以单户住宅为主的中产或富人社区，往往会严词反对社区内出现多户住宅。
一个典型案例，是2018年加州圣何塞部分居民坚决反对该市的教师廉价公寓建造计划。
那时，圣何塞的房价中位数约为110万美元，每月租金中位数约为3500美元。
而圣何塞联合学区的教师平均工资为7.1万美元，很难负担得起当地住房。
当地一所学校的副校长麦克马洪（Stephen McMahon）表示，学区内雇用的大约1400名教师中，每年有七分之一会离职，离职的主要原因就是住房和生活成本太高。他还说：
「我们希望学生能拥有长期而稳定的教师。我们也希望能够帮助教师，支持他们的家庭。」
因此，当地学校系统开始考虑为教师在附近社区提供一些廉价公寓。
但是，一些居民对此反应激烈。富有社区阿尔马登谷甚至发起了请愿书，表示当地居民对提供廉价教师公寓的前景感到「不安和担忧」。一些人对记者说：
「坦率地说，廉价公寓与社区的其他部分不相称。」
「这绝对是荒谬的......这将使该地区的房屋价格大幅贬值。」
「这样做，『经济适用房』将淹没阿尔马登谷。」
很多教师对此予以反驳，他们说：
「我是一个每天和你的孩子在一起的人。你相信我，将你的孩子交给我教育，却又认为我不够好，不能成为你的邻居？」
但这样的反驳并不能改变当地社区居民的想法。
◎ 2018年1月11日，圣何塞一个小学学区会议上，教师和学生家长排队等候发表意见。
图片来源：The Mercury News
他们绝不愿意自己所在的社区出现便宜的多户住宅，那意味着穷人的进入与社区价值的下降，意味着自身利益的受损。
他们只欢迎那些受过高等教育、有良好的高收入工作，并负担得起独栋建筑的精英，住在自己的社区。
于是，他们成为了兴建多户住宅的最大阻碍。
而这一问题又是全国性的。这意味着想要改变分区法非常困难。
改变过程中，无论是谁在推行改革，都必然会很大程度上侵犯这些单户住宅居民的利益，从而失去他们的支持和选票。
这些人又大多是中产以上的精英，有着广泛的人脉和社会影响力，令人投鼠忌器。
但房价问题又不得不解决，要不然它可能愈演愈烈，最后闹到难以收场。况且，正如建筑师阿洛夫辛（Anthony Alofsin）所说：
「买房不仅是为了获得一个经济上的立足点，还是一个标志，是心理和情感安全的标志。」
因此，拜登政府还是进行了尝试，在2021年通过了一项计划，向取消排他性分区政策的地方提供总共50亿美元的援助资金。
一些城市，诸如伯克利、明尼阿波利斯和波特兰，已经开始采取相关措施，允许在不大的土地上建设小型多户住宅，或是建造复式建筑，以增加地区的住房容量。
不过，已经有人开始抨击，拜登依然没有真正改变政策方针，提供资金不过是权宜之计，是民主党的又一次作秀。
但无论是不是作秀，我们可以清楚的是，局部援助与全国性的变革之间，距离仍旧遥远。
美国房价所蕴含的问题，要远比它显现出来得复杂。
它实际上是一个历史与现实问题的交织，涉及到实质上不同经济阶层的碰撞，是经济隔离的潜在延续。
光凭借一项计划的拨款，很难起到什么根本作用。
既得利益者从来都是改革的最大阻力。如果想要解决问题，必须要有真正的政治手腕与改革魄力。■
参考资料
Christopher Rugaber. US home prices jump at fastest pace in more than 15 years. AP News, 2021-06-29.
Jerusalem Demsas, Ranjani Chakraborty. How the US made affordable homes illegal. VOX, 2021-08-17.
Mumiel Pearson, Lauren Effron, Lauren Pearle. Bus Drivers Working Alongside Silicon Valley Millionaires Struggle to Afford Rent, Some Sleep in Cars. ABC News, 2017-01-14.
Nicole Friedman. U.S. Home Prices Hit a Record of $375,300 in March. WSJ, 2022-04-20.
R.J. Rico. Some schools build affordable housing to retain teachers. The News-Herald, 2022-07-17.
Sarah Holder. Why Are So Many People In San Jose Fighting Housing for Teachers?. Bloomberg, 2018-10-18.
Uri Berliner. The Housing Shortage Is Significant. It's Acute For Small, Entry-Level Homes. NPR, 2021-09-04.
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