2010-06-01 20:57:37
一、纳税义务人 二、征税范围的界定掌握(三个标准,同时满足)
1.所有权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权转让,集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的,应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围。)
2.产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让,不纳税;二级市场转让要纳税。
3.是否取得收入。(包括货币、实物收入)
三、对具体情况的判定
1.以出售方式
①将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去,应纳入征税范围
②房地产开发建造后出售,既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围。
③存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围,原土地使用权无偿划拨的,还应补交土地出让金。
2.以继承、赠与方式转让房地产的,并没有因权属的转让而取得任何收入,不属于土地增值税的征税范围
3.房地产的出租。出租人虽取得了收入,但没发生产权、使用权转让,因此不属于征税范围。
4.房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税,对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入征税范围。
5.房地产置换的。既发生了产权转移,又取得了实物形态的收入,属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经核实可免征土地增值税。(注意:在征税范围内,但是免税!)
6.以房地产投资、联营的。将房地产转让到所投企业中时,暂免征收(因为是将所有权转换成了股权,并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的,应征收。
六、应纳税额的计算(要记)
税率:是四级超率累进税率。比率是增值额和扣除项目的比率。
应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
或(实际工作中):应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
50%以下(含50%) 30% 0
超过50%~100%(含100%) 40% 5
超过100%~200%(含200%) 50% 15
200%以上 60% 35
七、税收优惠
1.纳税人建造普通住宅出售时,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征;增值额超过扣除项目金额20%的,就其全部增值额计税。(20%不是扣除额)
2.对个人转让房地产(自用住房),凡居住满5年或以上的,免征;满3年未满5年的,减半征收;未满3年的,不优惠。
3.因国家建设需要依法征用收回的房地产,免征
八、申报及缴纳
1.按次缴纳。每次转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地电报。
房地产企业预售收入,应预征土地增值税。
2.地点
①纳税人是法人的,在房产座落地
②纳税人是自然人的,在办理过户手续所在地
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