2016年5月1日起，在全国范围内推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部纳入试点范围，个人二手房交易营业税改征增值税。那么，这项政策对二手房交易来说，除了将销售不动产统一发票改为增值税发票之外，还涉及到哪些变化，哪些依然是没有变化的呢？
税费缴纳“三大变”
案例：首次购房的李先生于2016年5月3日以180万元，将位于某省辖市区面积为143平方米的房产卖出。李先生购置该房产的时间为2015年1月6日，房产原值为150万元。整个过程，比较营改增前后，李先生缴纳税费之变化。
变化一：营业税
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上的（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）；北上广深地区个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，若购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
以上案例，营改增前，李先生需要缴纳营业税为9万元（180×5%），营改增后，李先生只需缴纳增值税为8.57万元〔180/（1+5%）×5%〕。两者比较，营改增后，李先生省税0.43万元。
变化二：个人所得税
《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 》（财税字〔1999〕278号）第四条：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，适用查验征收，否则适用核定征收。
《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条第二款：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
以上案例，假设可扣除的合理费用为10万元。
若选择查验征收：个人所得税=（计税价格-房屋原值-转让中缴纳的相关税费-合理费用）×20%
营改增前：李先生缴纳营业税及附加为9.9万元〔180×5%（1+7%+3%）〕。
个人所得税=〔180-150-9.9-10〕×20%=2.02万元
营改增后：李先生缴纳增值税及附加为9.427万元〔180/(1+5%)×5%(1+7%+3%)〕。其中增值税为8.57万元，城建税和教育费附加共计0.857万元。
个人所得税=〔171.43-150-0.857-10〕×20%=2.114万元
营改增后，李先生缴纳个人所得税增加0.094万元。增加的原因是李先生本次转让缴纳的增值税不可扣除，以及可扣减的转让中缴纳的附加税费减少。若综合增值税（或营业税）及附加，李先生的税负依然降低。
若采用核定征收，个人所得税=计税价格×1%(具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。)
营改增前，李先生应缴纳个人所得税1.8万元（180×1%）；营改增后李先生应缴纳个人所得税1.71万元〔180/（1+5%）×1%〕，省个人所得税0.09万元。
变化三：契税
财税〔2016〕23号规定：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北上广深外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
营改增前，李先生应缴纳契税为2.25万元（150×1.5%），若发生在营改增后，根据财税〔2016〕43号文件规定：计征契税的成交价格不含增值税。李先生只需缴纳契税2.14万元〔150÷(1+5%)×1.5%〕。两者比较，营改增后李先生省契税0.11万元。
总体来说，由于增值税属于价外税，而营业税属于价内税，营改增后，对纳税人来说，二手房交易税负只会降低，不会增加，是一项利好。
交易执行“三不变”
办税地点不变。营改增后，在一定过渡期内，国税局委托地税局办理个人二手房交易的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、发票代开等事项，办税地点不变。
办税流程不变。营改增后，二手房交易办税流程和相关事项仍按《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 》国税发［2005］89号和国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知 （国税发［2005］172号）的有关规定执行。
优惠政策不变。营改增后，二手房交易基本上相当于将营业税政策平移到增值税上，原营业税相关减免优惠政策不变，纳税人仍按原规定提交办理减免税所需资料。
作者：陈佳军 杨一奇
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