还记得7月23日火爆认筹的金科城吗?认筹之前，金科城的置业顾问对外宣传是交一万优惠三个点，可是客户交钱完事了以后才发现，“这TM是在跟我玩文字游戏啊!”原来，那一万块钱的认筹金实际上是交给了顾问咨询公司，若成功选房后这一万不能充抵房款也不能退。再者，客户之前去楼盘咨询时对外宣称均价是9500元，现在却说均价会在一万以上，这个价格已经远远超出了前期释放价格及客户的心理预期价位。
金科城作为重庆金科地产来郑开发的第一个楼盘，从年前到现在受到的关注度极高。但是从近期金科城的一系列做法中，人们看到其对待客户缺了“尊重”二字。更可气的是，你如果不问，置业顾问就打死也不说。
其实，在郑州地产市场上，被开发商忽悠，被置业顾问忽悠的事例不胜枚举。对此，我们应该如何识破对方招数?作为购房者，我们如何更好地保护自己?今天，《陪你晒郑州》为您盘点郑州售楼部里那些不易发现的猫腻儿!
如果你在报纸、网络、电台、微信上看到了XX楼盘的广告，其配套之全、户型之妙、风格之炫，让你十分心动，想立即入手。此时，建议你先不要盲目心急地冲到售楼部，应先关注该楼盘的开发商是谁?换言之，买房首先要选择一个相对靠谱的开发商。
什么是靠谱的开发商?其实说白了就是那些看重品牌，实力较强，并且开发过较为成功的楼盘项目，重视口碑和品质，并且未来还打算长期进行地产开发的开发商。此类开发商的好处是，将来楼盘如果哪一点上出了问题，品牌开发商会出面积极解决问题，而不会派人出来打你，给你家门上喷漆。
比如建业花园里二期之争、普罗旺世龙之梦的品质缩水，闹得再大不会发生争执、斗殴等恶劣现象，但和昌湾景国际一期、升龙天汇广场、恒大绿洲就会。
每个客户进入售楼部以外，置业顾问最先开始讲的要么是开发商历史，要么就是楼盘区位图。但是我们在看区位图时，置业顾问会眉飞色舞激情澎湃地讲解区位图，“我们是地铁盘，距离地铁口只有500米;我们楼盘距离CBD只需要15分钟车程”，此时你往往会产生一种错觉，好像楼盘与周边的商圈、地铁、学校、河流以及东区CBD等城市中心距离是那么的近。
此时，建议你要么走路开车进行实地测量一下，要么就用尺子在地图上量一量，再乘以比例(如1:2000)，进行换算，那有可能便是好几公里的差距。
外来开发商既然来到郑州，项目落地就要本土化，但是要避免被本土开发商的惯性思维所影响。比如，不少开发商认为“不需要公示周边不利因素”。5月份，高新区公园道一号三期业主向告诉《陪你晒郑州》，“售楼部沙盘直至三期销售结束未标注或公示变电站等不利因素，对于业主的询问，采取回避、隐瞒或避重就轻以消防用地为由搪塞了事”。
我们作为购房者，要明白“周边不利因素需公示”是郑州房管局规定的，但实际情况是，置业顾问一般你不问就不说，即便在售楼部公示，也通常被放在一个不起眼的角落。对此，要是没有发现就罢了，如果周边明明有不利因素，或者在政府网站上看到楼盘旁边规划的有不利因素，而售楼部不说也没公示，就可以向郑州房管局投诉。否则，等将来交房时发现小区旁边多个热点厂或污水处理厂，咋办?
很多购房者在看户型模型时，会觉得“哇--超级符合自己的想法床、沙发、书房、玄关都设计的很好”，特别是置业顾问在旁边不断的说，“这个室内空间很宽敞的，你看这个卧室，放了床、休闲沙发、还有衣帽间，这些都放好了。”
其实，很多开发商为了让自己的房子看上去更吸引人，会把户型模型里的家具比例缩的比较小，比如户型里面的床一定是宽敞的、沙发一定是大大的。这样做的目的，就是让你感觉这个房间面积很大，可以放很多家具，其实往往等交房时会发现放个1.8米的大床都很局促。所以，我们在看售楼部的户型模型时，请勿被里面的家具所蛊惑，一定要看其实际面积有多大。
容积率，对于开发商而言决定了地价成本在房屋中所占的比例，对于业主而言，则直接影响到了居住舒适度和人均资源分配。从这个角度来看，容积率越低，证明地块上的建筑面积越少，入住密度也就小，物业管理越轻松，和你分享小区景观绿化、电梯、公共设施的人就越少。
就一般而言，3.5的容积率是居住舒适度的分界线，逼近4、甚至逼近5基本上与舒适绝缘。比如，凡是城中村改造的住宅小区，没有容积率不高的，基本都在4.0以上，甚至更高，比如中原区冉屯改造项目九龙城容积率4.43，黄岗寺改造后的亚星盛世星苑容积率5.0，齐礼闫改造后的升龙城容积率是5.6，胜岗村改造后的恒祥百悦城容积率是5.9，黑朱庄改造的宏光协和城邦容积率是6.0，姚砦村改造后的金成时代广场容积率是7.0……过高的容积率导致这些高层小区成为“升级版的城中村”。
郑州北区的正弘澜庭叙、永威迎宾府、建业花园里、美景麟起城、锦艺金水湾都配建了安置房，因为你将人家的村子拆了，占用地块开发楼盘，需要给村民们安置。恕我直言，安置房严重脏乱差，村民素质不高，摆摊、骂人、打架时有发生;
归根结底，就是说当你购买商品房时，记得先了解这个小区的安置房在哪儿?如果可以，一定要让你的房子离这个区域远一些。因为对于购房者而言，商品房是自己花费血汗钱买的，但现在要和不花钱的群体分享，本身就存在不公;并且安置房和商品房混搭，一方面将给日后的物业管理中造成很大的难度，一方面也势必会影响楼盘的整体档次、价格。
比如学校配套。
在郑州大街两旁，经常见到“紧邻名校”、“毗邻名校旁”，但是我们要刨根问底地问一问，究竟怎样的距离能够叫紧邻?其实，楼盘“紧邻”学校不一定就能入学，因为特别知名的学校，如果开发商没有与其合作，仍旧是上不了的。
比如，嘉辰公寓二手房离农科路小学非常近，但却上不了。再比如，省实验中学旁边的鑫苑世家、恒大名都、正弘蓝堡湾、万达公馆都上不了，只有花了钱的英地天骄华庭一期可以上。所以下手买房时，对这些文字游戏必须得有详细地考量。
沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物。这些不明建筑物，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如承诺是带规划的绿地，等交房时却发现，变成了一座高楼或者一个变电站或者一个垃圾站。因此，一定要打破砂锅问到底，力求明白选房。
90%的沙盘是放大楼体间距的!因为夸大楼间距是开发商的一种促销手段。知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：1比较合适。
就理想状态而言，33层的高层住宅楼间距应该是100米，才能保证北面楼一层不遮挡阳光，18层的小高层住宅，楼间距是54米才能保证北面楼一层不遮挡阳光。但目前郑州市场上，楼间距通常是40-60米，40米只能保证上面的14层不挡光，50米只能保证上面的18层不挡光，60米只能保证上面的21层不挡光。
一家好的小区物业公司是有两个明显好处的：第一，业主交房入住后，日常小区生活的管理品质有保障;第二，物业的好坏对房子增值产生非常重要影响，位置类似，品质接近，好物业和差物业对房价增值的拉动应该在1000元/平方。
《陪你晒郑州》通过梳理郑州地产物业公司历史，认为目前靠谱的本土物业公司有：建业物业、永威物业、鑫苑物业、正弘物业、新康桥物业、绿都物业、楷林物业;而差的物业公司就有很多了，比如亚星物业、正商物业、天伦物业等。
此条是房管局的政策要求，需要开发商将购房合同的第一页到最后一页全部公示。购房者可以将公示的合同拍照备份，以此用来对照和你正式签订的合同是否一致。
比如公摊面积到底有多大?阳台到底有多大?和置业顾问说的有没有出入?如果售楼部没有公示商品房买卖合同模板，可以向郑州房管局投诉。
一言以蔽之，可以听置业顾问和开发商说，但不能完全相信，等交房时，开发商说话前后不一致的多了去了。所以，承诺部分和合同中未呈现部分，要写进合同里面。
比如：
业主子女上学名额问题;
电梯品牌及型号的问题;
窗户是哪种材质的问题;
赠送面积和空间的事宜;
小区公共部分的装修标准问题;
只有这样，等交房时，万一当初的承诺和交房时的情况出现不一致，一切以白纸黑字的书面合同为主。
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