很多人问我，“金水科教园区的房子能买吗?平原新区的房子能买吗?南龙湖能不能买?自住怎么样?投资价值大不大?”
心中真的是五味杂陈。在郑州主城区限购的大势下，很多人和钱流向了非限购区域，导致很多新区卖房很火爆，置业顾问忙的不亦乐乎，但很多人去买，就一定代表这个区域好吗?
的确，当下郑州，三环以内的核心主城区土地早已是寸土寸金，未来在这里买二手房优于新房，所以主城区的外围围着一圈正在发展中的新区，而新区的外围又围着一圈新区。而且，在这个时代，每个新区都会说自己是10年前的郑东新区，“10年前你错过了郑东，难道10年后你又要错过XXXX吗?”
但我们必须想明白一个问题：郑州周边一下子冒出这么多新区，交通设施、生活配套、扶持资金、民众购买力、人流量不是短时间内就能跟上来的。我们购房者要做的就是如何在当下纷扰熙攘的新区中，保持一双慧眼，不要去做区域概念下的炮灰。
所以，对于是否在金水科教园区、雁鸣湖、南龙湖和平原新区购房或者投资，我在这里干脆直接了当地给出观点——不赞成，接下来说说我的理由，供大家探讨。本文观点一定会得到验证，是对是错，是骡子是马，时间会检验一切。
01
对于郑州很多新区，我有太多的困惑和悲观
这里说的“老郑州”，是指金水老城区、老市委中心区、二七老城区和管城老城区，一共135平方公里，大致居住人群在400万人以上;再加上早期便已经开始往外延伸拓展的经开区、高新区、北环区域，大致共有200平方公里左右。
而郑东新区是郑州最早的一个新区，老东区区域于2002年正式开始起步，经过14年的发展，面积150平方公里的老东区已经发展成熟的区域大致只有50%左右，另外一半还在建设当中。
比如高铁西广场：2010年政府开始卖地搞开发，现在已经过去了6年，目前的现状我们大家也都看到了，大楼的确是盖起来了，但企业入驻率呢?周边配套呢?还是那么人迹荒凉，并且从2013年开始这个片区的写字楼就开始塌陷；
比如高铁东广场：2012年8月高铁东站投入使用，但现在周边还有大片大片的土地还没有卖，还需要等多少年?10年?15年?好，我们可以暂时认为高铁东广场2026年周边的大楼会起来。记住，时间是2026年，只是大楼盖起来，先不管有没有企业入驻、有没有配套；
比如北龙湖：这个片区就是地王窝，一个地王接着一个地王，向来是老地王为新地王背书。
该区域面积一共40平方公里，去掉8800亩的龙湖，还有34.13平方公里，再去掉规划中的河流、景观、绿化，大致还可以建设开发的面积还有8.54平方公里，就是12798亩土地，再去掉湖心岛的720亩还有12000亩。而2014年-2016年，北龙湖一共卖地大约1000余亩，还剩大约11000亩地，这三年平均每年出让300余亩左右，假如从2017年开始，一年卖的地块是过去两年的量，这11000亩地还需要15-16年。
更何况，在本次郑州调控中，严禁北龙湖产生地王，这也预示着从2016年8月18日融创、金茂画上句号，那么是不是同时更意味着融创、金茂地王产品的价格，在未来三年也将成为高点?如果真是这样，那么谁还斥资1200~2500万，买一套住宅，这么多钱的资本成本一年就得接近100万。
看看吧，这些片区都是离东区CBD最近的区域，背靠郑东新区管委会，发展速度和状况尚且如此，那其他新区呢?要知道，除了老东区，目前再向东规划的新东区又加上了150平方公里的绿博白沙片区。而这一切，还是在集万千宠爱于一身的郑东新区!时至今日，已经整整14年过去!
此时，郑州城区框架不断拉大，东南西北的新区已是遍地开花：经开滨河国际新城、航空港区、南龙湖、常西湖新区、中原新区、郑上新区、惠济新区、商都新区、二七运河新城、金水科教园区、平原新区……就连郑汴新区，都开始在郑州宣传，引导郑州购房、投资客了。
然而，放眼全国不可能会有那么一个新区，搞个大跃进，道路、市政、医院、学校、地铁、商业、住宅一下子都建好，人流要导入并且还要充足的导入，绝非易事。
由此再切换到房地产市场，在中国，政治就是房地产，货币就是房地产，而如今政府其实和民众一样不冷静，房地产热了他就冷，房地产冷了他就热，房地产一热投资加剧新区就发展的快，房地产一冷没了投资新区发展就停滞。
与此同时，2016年郑州住宅土地供应是12000亩，比2015、2014两年加起来的供应量还要多，2017年郑州住宅土地供应计划是12000亩，并且可以相信一定会完成，有这24000亩住宅土地在市场上放着，放心，三环和四环之间有大量土地入市，库存大约1年时间，郑州房价上不了天，还会被明显抑制，涨幅动力减弱，那么南龙湖、荥阳、中牟等非限购区域的上涨将成为虚涨，这些地方的风险还是很大的，潮水终将会褪去。
那么，站在2017年的4月，谁敢保证2017年下半年到2018年，郑州非限购区域依然火爆?
反正我不敢，并且我相信谁也不敢拍着胸脯保证未来的经济发展形势。所以我对郑州某些新区的发展感到困惑，感到悲观。
但是我认为，面对这样的房地产形势，我们普通民众在购房时最起码可以选择安全的区域、安全的房产。这样的话，即使房地产冷却，城镇化放缓新区建设放缓，我们的房产依然可以可以自住、出租和出售——记住，这是一个区域房产是否具有增值潜力的重要评判标准。
02
来，我们一起冷静看看郑州的新区们
首先，面对糟糕不靠谱的新区，我们先来总结下一个有好的前景的区域具备的特征：区域位置好，土地稀缺;政府支持，产业进驻，带动人口快速增加;学校、医疗、地铁等配套有明确规划;大开发商抢地，品牌盘聚集等……
对此我们可以延伸出两个观点：
第一，如果一个新区，不是郑州顺势拓展、正常外溢，而是在市区和新区之间存有一大片荒蛮之地、存有物流仓库集聚地、城中村、交通工具无法自然抵达、开发时间至少十年的新区，绝对要谨慎看待，甚至必须放弃!
第二，如果一个新区，规划模糊、路网落后、环境恶劣、小开发商多、建筑品质不高、安置房多、整体档次不高，也请谨慎看待，甚至放弃。
根据这两个标准，我们来一起看看金水科教园区、雁鸣湖、南龙湖和平原新区。
►金水科教园区被玩坏
作为昔日的老大哥，面对各个区域都有了自己的新区，也不免心痒痒，于是凭借着雄厚的经济实力，开始动手发展新区——金水科教园区，值得肯定的是，这比中原区、惠济区、管城区、二七区等要容易得多，再说金水科教区是郑州仅次于北龙湖的风水宝地。
这个金水科教园区位于郑州东北部，西起中州大道，东至四港联动大道，北至黄河，南到连霍高速。杨金产业园面积大约有6.4平方公里与北龙湖距离只有3公里左右，走未来的金源十三街到北龙湖5分钟即可到达。
在内部范围划分上，一部分是杨金产业园，一部分是金水科教区高档住宅生活区，这两部分的分界线是东三环。也就是东三环到中州大道是杨金产业园，其主导产业为：电子信息产业、服务外包产业和现代物流产业，同时还规划有行政办公、金融服务、文化娱乐、居住小区等功能板块。
但在这之前，或许是上层的变动，或许是真的需要调整，金水科教园区经历了不止一次的规划调整。
有媒体称：“2013年下半年，对于科教新城的大部分项目而言是灰色半年，原金水科教园区整体规划被推翻重来，使得不少项目停摆”。
停摆有目共睹，部分项目也重新进行了规划，如伟业龙湖上城。如果有非常重大的变化，区域发展暂停或放缓有情可原。但通过对比旧版规划和新版规划，你会发现除了马头岗机场所处的土地有了新的规划，其余的都是用地性质的调整，整体差异不大。
然后就是无法忽视的区域环境。马头岗军用机场、军用飞机带来的噪音污染完全不亚于民航客机，再加上南侧紧邻的600亩的军队大院，西侧杓袁村还配套一个军用油库，这样一个成熟的军用机场，相信短期内是不会搬迁的。而不搬迁，其噪音污染绝对非常影响小区居住舒适度。
这还不算，马头岗还有一个污水处理厂，这就让片区存在一定的气味污染，搬走的概率几乎为零。除此之外还没完，区域的东南方向还有一个郑州动车段，类似于铁路编组站，其占地面积仅次于机场，带来的噪音污染是避免不了的。
2012年12月份就开建的金城大道，现在四年多过去，还不见通车运营，部分区域还是只能半幅通行。这个作为金水科教园区的主干道，建设速度太慢。
最后，就是这个区域，官方已经规划出来了30多个安置房，也就是说，未来在整个区域你随处可见安置房;区域没什么大品牌开发商，只有类似于伟业龙湖上城、东方富田、东方国际城等不知名小开发在玩。
而东三环至四港联动大道是金水科教区高档生活区，东临龙子湖高校区，南临北龙湖，北临黄河湿地，容积率不高，可以说是下一个价值洼地，前景不错，目前已落地房地产项目有：泰禾天伦郑州院子、鸿园、清水苑、瀚海洱湾。
►谁能拯救雁鸣湖?
从郑东新区出发，一路向北走上连霍高速，车行约40分钟后，在连霍高速中牟站下，就来到了雁鸣湖区域。从直线距离而言，郑东新区CBD到雁鸣湖核心区域直线距离33公里。
该片区以西部分是最早被开发的，以圣安德鲁斯高尔夫球场、静泊山庄闻名;其中圣安德鲁斯高尔夫球场占地4200亩，由圣安德鲁斯和建业共同投资，拥有国际标准的18洞高尔夫球场，球场里边还有很大很大一块空地，是建业规划中的2000亩别墅区，但因为土地问题一直处于停滞状态。
圣安德鲁斯高尔夫球场的北边，是具有江南风格的主题园林式度假酒店——静泊山庄，占地1100亩。但后来不知为何被永恒集团收购。院内靠南边的地块也被永恒开发成了中式别墅，命名为“永恒的院子”。而绿城的雁鸣湖玫瑰园是区域唯一一个已经开始交房的楼盘，是个容积率极低的纯别墅项目。因为绿城注重品质，该项目还是让人放心的。
在雁鸣湖，利海雁鸣湖壹号可谓是占据了最好的资源、最好的位置。
该项目由利海集团开发，投资120亿元，占地近千亩，规划建设纯独栋别墅397栋，房屋面积为510~670平方米。自2013年7月至2014年4月，该项目通过直接销售和内部认筹等方式，已签约销售200多栋。
由于违规被当地相关部门叫停过多次，加上开发商资金链断裂，于2015年上半年被迫停工，至今项目无人接手。
在这片土地上，最贵的一栋别墅售价超过1亿元。而如今，别墅群内荒草丛生。
其实，暂且不谈这个烂尾项目的话，在郑州往东发展的大趋势下，白沙、绿博已经炙手可热，可以预见雁鸣湖会成为这些区域之后的下一个发展高地。
同时，这个片区自然资源优越，雁鸣湖、运粮河的生态环境在郑州不可多得。相比白沙和绿博组团，雁鸣湖目前处于价格洼地。这里的洋房均价8000，10公里之外的康桥在1.5万。放眼郑州四环以内，1.3万以内的房子几乎没有了——这是其优点。
其实，先不要看现在有几个大牌开发商进驻了雁鸣湖，这个区域能活不能活，关键在利海的烂尾别墅群中。因为毕竟利海作为当时雁鸣湖的区域运营商，占据着最好的景观生态资源，这个景观生态资源正是雁鸣湖的价值核心。
但如果这个价值核心长期烂下去，那么依附于其中的其他项目也必然活的不滋润，始终在利海的阴影下。楼盘烂尾，无论是对于深陷其中、无力脱身的广大业主，还是参与项目的各方人员，都无疑是最不想看到的局面。
抛开破产跑路、资金链断裂、项目违规等诸多导致停工的可能性原因，如果项目已然烂尾，如何救活或许是人们更关注的现实问题。但截至目前，还没有哪家房企敢接雁鸣湖壹号这个烂尾项目。
个中缘由，一个是利海雁鸣湖壹号项目涉及到差不多16个亿的债权债务，接手的公司必须全部接手，也就是说必须是大开发商，一般开发商实力根本玩不转;
第二，前期大量的客户问题。目前市场火爆，雁鸣湖区域销售形式不错，价格上涨很多。但在2013年-2014年价格低，对于前期客户是清退还是按照原先价格，对新接手的公司都是个挑战。如果按照原先的价格执行，接手公司会损失惨重。
第三，是土地问题。利海项目崩盘的其中一个原因也是土地手续违规，土地性质问题非常棘手。据了解，雁鸣湖壹号项目内土地性质多为耕地、林地，可用的建设用地很少。如果要转成住宅用地，就涉及到土地变性的问题，难度较大。
未来到底是哪家房企会接手这个摊子呢?目前尚不得知，不过我们还是希望有一个靠谱的大开发商接手此项目，并且与其他进驻的品牌房企，一起去盘活区域。
►南龙湖已沦陷
10年前的南龙湖定位为“宜居教育城”，同时房地产开发正式拉开帷幕，以龙泊圣地为主要代表的别墅、洋房，凭借区域内植被丰饶、临湖风景，以及自身容积率低等优势，让“郑州的南花园”进入巅峰时期。
随后，由于郑州的房价不断攀升，南龙湖成了价格洼地，开始承接从市区外溢的刚需客户，大量刚需房、改善房、洋房、别墅产品面世，一时泥沙俱下。由于出现一大批刚需高层住宅，几乎没了高端社区，拉升了对居住舒适度至关重要的容积率。
从区位上来看，南龙湖在郑州的南边，到南三环的直线距离约10公里，还是比较近的。但在这中间隔着一个正在大规模建设且尘土飞扬的管城南三环片区、和由绿地公园城主导开发的商都新区，那南龙湖发展起来需要多少年?5年?10年?
当然了，关于交通，地铁的到来让南龙湖与郑州拉进了距离。地铁2号线南延起点站为1期的终点南四环站，出了南四环走地上，终点位于新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站。毫无疑问，地铁的到来，使得南龙湖区域价值被放大。
不过在2017年，南龙湖小开发商多，地头蛇多，房子品质参差不齐，开发商专业度和责任心差距也非常大。
市场上高端、改善类产品已死，现在是清一色的刚需盘，清一色的低首付，花样百出的营销手段、再加上上万亩专业市场所带来的物流、货车、粉尘、噪音，南龙湖的区域价值，不知道已经被绿博白沙甩了几条街!
南龙湖已沦陷，成了一个彻底的刚需聚集地和商贸物流集散地!
也有人会说，“你妹啊，现在南龙湖的房价也破万了好不好?人和钱都去那里了，难道这些都是傻子?“
我当然知道这个，但你有没有看到，当下在南龙湖买房的人那都是刚需族中的超级刚需人群。一位南龙湖房地产业内人士这样吐槽：“现在南龙湖市场，刚需高层卖的快，尤其是小三房，TMD根本不愁卖!”这部分人群，或是为了结婚买房、或是面对郑州房价彻底无望、或是美其名曰“投资”，总之，必须在南龙湖买房，因为价格便宜啊!
在此，我提醒那些在南龙湖买房投资的朋友，你们确定买来的房子在未来能同时满足可住、可租和可售吗?
►鸡肋的平原新区
平原新区位于郑州市黄河北岸，属于新乡，距离郑州核心主城区约30分钟车程，更与郑州隔着一条黄河。
虽然，目前已经建好的和在建的郑州境内黄河大桥共计10座，但买平原新区的房子要看连接郑州市与平原新区的黄河桥了，黄河桥给两岸交通带来更多的便利，但跨河建桥、修地铁的施工难度，跟平原地带是无法相提并论的。 有的项目宣传时说不久就通地铁，但不久是多久?规划在哪里?其实就是说不准甚至遥遥无期的事情，现在被当成了宣传说辞。
所以，交通通达性很差，郑新轻轨也没有动态，远期北龙湖至凤湖规划的“龙凤大道”遥遥无期，交通便利性太差。所以，这里不适合上班族，不适合刚需，买个车不说，每天还要赶点上下班，而且区域10年内也不会成熟起来，配套也不行。
平原新区即使距离郑州再近也是新乡的地盘儿，很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖，可目前什么时候划归郑州仍然没有具体时间表，所以按照房产的落户原则，你在平原新区买房，那就是新乡户口。孩子上学、医保社保之类的就要想好了;如果你在郑州上班，社保公积金等是在郑州缴纳的，对于能否使用公积金贷款(异地贷款)等也是个问题。
即便在未来，随着便民服务的提升，把这些障碍克服，但平原新区的房子所处的位置也很尴尬，新乡本地人去买的并不占多半，因为距离新乡的市中心有点儿远，上班上学都不方便。外地人购买的主要也多是来自郑州的，被限购“挤”出去的，在郑州北区工作的会多些。
再说了，郑州北四环以北至黄河本身还有大片大片的土地等待开发，融创瀚海大河宸院、和昌林与城等项目也只是刚起步，所以没有理由要跨过黄河去发展。
无论从国家中心城市、航空港的国家战略、郑汴一体化，都没有平原新区什么事儿，相比省委对绿博白沙、航空港区的推动，市委对常西湖新区的推动，平原新区有什么?
所以，从未来区域价值来说，平原新区之于郑州，可能会比较尴尬，说白了，就是价值增长缓慢、乏力。
从这点来说，平原新区的区域价值远比不上白沙组团和绿博组团。毕竟，那属于郑州，那里的规划是郑州市政府放眼全城统筹规划的。
除了我们要对上述几个新区，保持谨慎甚至直接放弃的态度以外，我真诚的希望大家不要盲目地去抢非限购区，无地铁、无学区、无品牌的“三无”刚需盘做投资品，你现在的疯狂抢购的资产，日后可能是累赘，郑州房地产市场房企寡头正在形成中，你真要买，也要傍个大户才更安全。
因为过去5年郑州大批城中村拆迁改造，大量的入地初步具备入市条件，且多为刚需盘，未来1-2年对于我们选择房子可以提供更多思考，只是不少人目前没有眼光看到这一点。
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