书写这篇文章的过程，仿佛像是穿过一条长长的隧道，从一个时代进入另一个时代。
书写这篇文章的过程，仿佛像是穿过一条长长的隧道，从一个时代进入另一个时代。
01
蒋涵成了金水万达商铺下的的炮灰
2013年11月30日，蒋涵在清理了自己家电生意之后，手里拥有300万元的现金，原本他想购置一套金水万达一楼的商铺，但开盘当天人潮汹涌，现场极为火爆。“很多人手抓装满钞票的皮包在售楼部哄抢商铺，几个小时后，金水万达宣布当天狂销3亿!”
如此火爆的背后，是2011-2013年郑州商铺狂飙突进的时代背景，而“中国最大、最专业的商业地产开发商”、“鎏金街铺百年的摇钱树”、“买到就是赚到”，这些极富煽动性的广告再加上王健林的耀眼光环，大批郑州商铺购买者仿佛看到了触手可及的滚滚财源，纷纷豪掷重金。
“买吧，咱们也买一套，万达这么大的牌子，这么出名，商户资源这么多，以后出租受益肯定很好。”晚上睡觉的时候，老婆汪莹不停地在枕边念叨，蒋涵便欣然应允，“再不行，咱们也买个万达金街二楼的商铺。”
谁知，当他们向金水万达询问时，被置业顾问告知”二楼也没了”，直到2013年12月18日。
这一天，金水万达的置业顾问小李打来电话，只见她用急促地预期说，“姐，快来，有个客户征信不好，空出来一间90平方的一楼商铺，我们现在好几个置业顾问都在同时通知客户，看谁来的早谁就能抢到!”
此时的汪莹顾不上因为感冒而不舒服的身体，马上出门开车冲到金水万达，这个商铺单价每平方5.88万，上下两层共72平方，总价423万，“不一会儿，只见35万的定金，就这么从卡里刷走。”长舒了一口气地汪莹庆幸自己终于上了车，却没料到是噩梦的开始。
“这套商铺上下两层面积也小，再加上经济不景气，这一个月也就是租13000-14000元左右，”蒋涵和汪莹两口子站在2017年的现在，谈及金水万达商铺，就悔不当初，按照这个来计算，商铺收回投资大约要26年左右!“这个和当初置业顾问宣传的13年收回投资相差甚远，不仅如此，我们现在每个月还得还月供，压力增大了不少。”
那些曾经满嘴绚丽言辞煽动购买金水万达商铺的置业顾问，早已伴随着项目售罄而四散于城市中，那些购买商铺的人们，也因为金水万达金街缺少人流、建筑外立面美感缩水、片区交通拥堵停车难、周边学区房学生家长多而消费力不足等原因，成了商铺投资里的炮灰。“岂止失望，简直绝望!”沉默良久之后，蒋涵面无表情地吐出这样一句话。
在住宅调控严厉把控的当下，商铺仍然要谨慎投资，即便是享誉全国的万达，看看他们金街的现状你也就知道了，新交房的金水万达金街，甚至连万达广场都没有，全部街铺销售。与金水万达金街同一个区域的蓝堡湾贵人街交房多年，经营现状也是非常惨淡。
对此，千万不要抱有侥幸心理。
02
5.3新政：一个裹着被子的购房者引发的调控
2017年4月29日，映象网发布一则标题为《五一假期郑州上演抢房大战，购房者裹着被子连夜排队》的新闻被其他网站疯狂转载。
其中，“郑州迎来了3天的五一小长假，多个楼盘选择在假期开盘，其中荥阳一楼盘上演抢房大战，不少购房者裹着被子连夜排队”的内容引发关注和讨论，然后郑州房管局的同志也不休息了，直接到了引发抢房大战的目的地——瀚宇天悦湾。
“我是今天凌晨四点来的，排在140多号，很多人都是昨天就来了。”现场一位李姓购房者说。由于郑州市内几区限购，远郊的荥阳因为不限购，房源近来比较抢手。
你卖房可以，但要悄悄的卖，不能大张旗鼓，不能大肆宣传清盘，不能制造恐慌气氛，不能违背上峰精神。但是事实呢，郑州近郊楼盘火的一塌糊涂!五一假期开盘的正商城清盘、郑东碧桂园15秒，请注意这里的时间单位是秒!668套房子清盘，可见积蓄了多少客户，另外广袤的绿博园片区能买的也没有几个楼盘，预计下半年可能会集中爆发销售!
郑州主城区限购限贷的挤压效果对近郊板块的影响非常显著，开盘就清盘，4月份的近郊板块基本是日光行动，但是大数据显示的还是四平八稳，郑州的兄弟城市已经出台政策，照这样下去那还得了!?
5月3日，郑州史上最严持续时间最长调控终于落地，这次是动真格的了，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域， 而且在2017年5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让。由此，五一假期郑州众楼盘火热开盘，高调清盘，如此调控出台后，必定留下一地鸡毛，已交首付，还没网签的客户怎么办?
2016年郑州房价的疯狂暴涨已经可以列入史册，在经历了一年多的浮躁期之后，也是时候让房子回归它居住的本质了，郑州的房价也理应回归平稳，房子也应如其他商品一样可以去慢慢地精挑细选才对。所以，2017年下半年，郑州市场一定会冷却。
原因很简单，第一是郑州去年年末今年年初的12000亩土地变成的房子会陆续上市，在货源充足的情况下，投机性买房的基础就没了，市场也会稳定;第二，北京能给购房者来个十天九调控，受到中央肯定和表扬，郑州作为“国家中心城市”，难道不懂向首都看齐?
03
尴尬的平原新区，尴尬的建业比华利庄园
平原新区因为逃过了郑州5.3楼市新政，项目置业顾问们非常兴奋，群发信息，以“不限购”知名，推售房源。
这个位于郑州市黄河北岸，属于新乡，距离郑州核心主城区约30分钟车程，更与郑州隔着一条黄河。虽然，目前已经建好的和在建的郑州境内黄河大桥共计10座，但买平原新区的房子要看连接郑州市与平原新区的黄河桥了，黄河桥给两岸交通带来更多的便利，但跨河建桥、修地铁的施工难度，跟平原地带是无法相提并论的。
另外，有的项目宣传时说不久就通地铁，但不久是多久?规划在哪里?其实就是说不准甚至遥遥无期的事情，现在被当成了宣传说辞。
所以，交通通达性很差，郑新轻轨也没有动态，远期北龙湖至凤湖规划的“龙凤大道”遥遥无期，这里不适合上班族，不适合刚需，买个车不说，每天还要赶点上下班，而且区域10年内也不会成熟起来。
平原新区即使距离郑州再近也是新乡的地盘儿，很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖，可目前什么时候划归郑州仍然没有具体时间表，所以按照房产的落户原则，你在平原新区买房，那就是新乡户口。孩子上学、医保社保之类的就要想好了;如果你在郑州上班，社保公积金等是在郑州缴纳的，对于能否使用公积金贷款(异地贷款)等也是个问题。
再说了，郑州北四环以北至黄河本身还有大片大片的土地等待开发，融创瀚海大河宸院、和昌林与城等项目也只是刚起步，所以没有理由要跨过黄河去发展。
与平原新区同样发展乏力的，还有建业比华利庄园。
很久没有见到建业新项目的消息了，建业比华利庄园是最近看到的广告得知。这个项目建业一直搁置了很久，之前说的是要给绿地，不知道怎么现在又开始开发了，可能是市区没有地块了。
建业比华利庄园占地面积还是比较大的，有860余亩，分为6期开发，其中1期约占地150亩，容积率比较低为1.3，物业形态包含别墅(26栋)、洋房(6栋)、高层(6栋)。
要说的是项目的开发商建业住宅集团，作为江湖老大哥，人才没有到位，钱财也没有到位，战略也发生偏差，从地市回到郑州以后，发现江湖已经不是以前的那个江湖了，一线房企抢地、本土正商、康桥、永威也崛起了，只好挖来万科旧部看能否重振雄威，同时开始轻资产转型。
只能说，建业就像王小二过年，是一年不如一年了，曾经建业金水花园、建业贰号城邦、建业天筑时的辉煌是一去不复返了。
04
剧透：最近郑州刚冒出来的纯新楼盘
接下来，郑州会有大量的新项目或产品入市，多的是可挑选的项目和房源，购房者大可不必恐慌。
► 英协生生银河居
金水区英协路上的“英协花园”，可以说是英协地产的代表产品，已去世的老板罗林芳之前喜欢地产和戏曲，使得旗下楼盘总是充满一股艺术气息。
作为与建业同步的老牌开发商，早期作品一度风靡郑州，但在全国性房企大举进攻之下，显得步履维艰，老态龙钟，好容易出一个新盘，像熊猫一样珍贵，惹得地产老江湖和地产新流氓纷纷关注。
英协生生银河居，位于郑东新区熊儿河路与相济路交汇处，占地28亩，容积率3.99，由4栋精品高层住宅、1栋商业用房和1栋配套用房组成，借鉴“十里洋场”，采用海派建筑，景观特色采用下沉式的庭院、全龄化运动场地。熊儿河以西几乎没有住宅在售，保证了稀缺性;离正在修建的地铁五号线祭城路站不足千米，保证了地铁盘的资格;户型设计方方正正，南北通透，地产老司机的手艺没荒废。
►融创金水府
融创金水府在65亩地上规划了8栋50层的住宅，考虑自身容积率，这样的楼栋规划已经不算很密，多亏采用超高层设计。当初金林中心的开发商也是吸取了宏光协和城邦、金城时代广场的教训，认识到高容积率之下，把楼往高处盖，总比把楼往多了盖，要更人性一些。
产品定位精准、形象宣传大气，周边配套成熟。
►新城·尚郡
又一个外来房企大鳄在郑州落地新项目，具体位置在荥阳。
新城控股，属于全国前20强的领先的综合性房地产集团。其官方资料上显
示，“2015年，新城控股在上海证券交易所A股上市，是国内首家B转A成功的民营房企，对中国股市以及房地产行业发展具有非常重要的深远意义。”
具体到这个项目，案名定为新城·尚郡，但详细项目信息仍未对外释放，但建议保持关注。
►华润紫云府
2016年经开区老城区地王之一，华润产品，据后台粉丝透露，“案名是华润紫云府”。
华润紫云府，地块位于陇海路与航海路之间，距离中州大道不超过4公里，距离航海路不超过1公里，航海路上5号线正在建设中。据了解，“华润紫云府占地约42亩，规划7栋高层住宅+部分底商+1所幼儿园组成，由上海DC国际担纲设计，定位高端，预计精装。"
►路劲国际城
路劲地产在郑州已经好些年没项目了，路劲国际城作为多年之后再度进入郑州的产品，对于路劲公司相当重要。项目位于中牟商都大道人文路交叉口东北，采用“太师椅”形规划布局，规划有12栋33—34层高层、26栋6/8+1层洋房，一所4000㎡幼儿园。 项目目前处于前期咨询期。
05
郑州本土房企大洗牌
这几年来，外来一线大牌房企进入郑州市场终于不再是什么稀罕事。
落地的郑州知名房企，随便一数就有：绿城、万科、恒大、保利、中海、雅居乐、绿地、万达、金地、华润、金科、融创、融侨、华强、富力、海亮、招商、阳光城、泰禾、金茂、碧桂园、新城、旭辉。
面对更多的开发商竞争，我们将看到的是大浪淘沙，而本土企业也只能全力向前冲。
建业：重新定位新型生活方式服务商，引入梁志天建豪宅、入股魔飞公寓、投资嵩云、玩足球、联手华谊建小镇、联手艾佳做家居、君邻会、嵩山资本、参股鑫融基、建业社区APP、开封铂尔曼、雁鸣湖圣安德鲁斯高尔夫。
绿都：除了在本土发展以外，布局上海(绿都绣云里，距离迪士尼最近的商业综合体)、苏州(拿了两块地)。
永威：除了深耕郑州以外，同样也是布局西安，西安高新区时代中心、永威高新紫园。
正商：是较早走出河南的房企，布局青岛(正商红河谷、正商红枫谷、正商蓝海港湾等)、海南(红椰湾)，2017年4月27日正式进入北京市场。
豫发：除了港区的项目以外，同时布局海南(海南五指山)。
鑫苑：鑫苑是本土走出的房企，布局北京、济南、三亚、苏州、昆山、上海等地，同时在美国、欧洲、亚太地区也有开发。
和昌：版图也是不断在向外扩，在苏州、合肥、南京、扬州、武汉都有布局。
…………
过去的近段一个时期里，民安和美景联合万科、新芒果联手华强、思念/美盛/金林与融创合作、天伦傍上万科与泰禾……能够背靠大牌房企最好，他们会和你成立项目公司，你手里有地，或者有关系能够搞到地，这是当下郑州本土房企越来越多的生存模式。
06
这些小区为什么增值幅度很大?
►正弘蓝堡湾一期
思达置业2005年拿下农科院实验田450亩地王，后由正弘接手，整个小区共10栋楼，目前二手房单价超2万/每平。
☆楼间距大，最宽楼间距110米;
☆全干挂大理石，同时是郑州为数不多的全石材干挂的高层住宅小区;
☆正弘物业服务不错;
☆小学划片农科路小学，中学划片47中，家门口有正弘国际小学和省实验幼儿园(公办);
☆距离地铁2号线东风路站很近。
►英地天骄华庭一期
英地天骄华庭，虽然相比周边的万达和建业凯旋广场，英地天骄华庭的设计、环境以及物业，甚至区位都毫无优势可言，二手房价格却很凶猛，究其原因还是学区房的因素。
一期上省实验和文化路一小是没有一点问题的，但是二期上不了，同时加上二期的维权，业主是有苦说不出。目前二手房均价2.4万/每平。
☆可以上文化路一小、省实验中学;
☆地铁2号线;
☆占据了郑州核心区最好的地段，也算身处花园路商圈;
►永威东棠
永威东棠，位于金水东路黄河东路交叉口，仅占地50多亩，目前二手房单价2.5万/每平。
☆永威“物业、景观、精工”三件宝;
☆划片聚源路小学，临地铁1号线;
☆永威物业管理。
►普罗旺世
该小区位于国基路索凌路，是信合地产的标志性产品，目前洋房单价2.3万/每平，二手别墅单价超2.6万/每平。
☆小区建筑充满异域风情，绿化丰富而精致;
☆小区内外商业、学校、幼儿园、公园配套完善;
☆八一联合国际学校;
☆物业管理良好
在本文中，我记录了当下郑州房地产市场所经历的种种，与众多跌宕起伏的故事的相比，这些也不过是沧海一粟，但我们需要记住这些故事，因为它们就是我们所生活的这个时代。
完稿于2017年5月4日17：30分
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