2016年，郑州住宅市场动辄千人抢房之时，高铁片区、龙子湖北岛的某写字楼售楼部里，只见置业顾问们百无聊赖地集体低头玩手机，美女置业顾问的职业妆容画地并不精致，脸上的粉底涂抹地亦不均匀，估计使用的是朋友圈里卖的廉价微商货，售楼部里的绿植墙叶子萎靡泛黄的态势已现，这一切都反映出郑州写字楼市场的冷清。
2017年，随着住宅的限购限贷等一系列调控政策，很多投资客开始将目光转向公寓、商铺、写字楼物业。
但事实是，郑州的大部分公寓自住可以，但居住体验不好，且当投资品更不可取，而对于写字楼投资，这几年我见到的都是处处皆失败的案例。
本文我们回顾过去历史，穿过市场的波云诡谲，力图为你呈现郑州公寓、写字楼市场背后购房者、投资客、居住租户、地产商们曾经演义过的一部部人性与财富故事，也有个人际遇在时代大潮中的跌荡浮沉。
如有雷同，抱头痛哭。
01
从居住到投资：公寓有一张你永远不能相信的脸
每一个城市都会有卖不掉的产品，在我眼里，公寓就是郑州房产市场中容易卖不掉的产品。如今，郑州史上最强限购限贷后，住宅受压，房企销售目标不变，怎么办?当然主攻不限购不限贷的产品，商铺写字楼都是红海，唯独公寓还存在一定空间。
这就是为什么，粗略盘点后我们发现，近期郑州市场上集中亮相的公寓多达40余个，其中部分品牌度高、面积小、地段有优势的公寓开盘去化率都在75%左右。但我要说的是，郑州大部分的公寓无论是自住或者投资，都是不靠谱的。
〇公寓的居住体验是最最典型作死的节奏
朱立如今已在自己买的金水区某精装修公寓中入住一年了，但是没有天然气造成的生活不便让其痛不欲生，这是因为郑州大部分的公寓都是厨房、卧室、客厅合为一体的，再加之空间比较狭小、密闭，通天然气不安全。这样一来，爱自己做饭的公寓业主，要么定时扛个煤气罐，要么就直接用电磁炉。
“我这个公寓，进门左手边便是卫生间，右手边就是开放式厨房，过道很小，只能让一个人过，稍微多个人就要侧着身子走。”朱立说，“当初买个小公寓，就是想能摆脱合租生活，一个人自由自在地生活做饭。但现在没有天然气，那厨房也基本上就是个摆设，在煤气罐和电磁炉之间，我我选择了电磁炉，但是电磁炉炒菜只加热锅底，火候不好掌握，说是炒菜，最后却是以炖菜为主，少了明火爆炒的畅快感，炒出来的菜味道都不对。”
这还不算什么，最关键的是没办法晒衣服。朱立是一一个爱美爱买衣服的女生，但是现在衣服洗过之后，自己这套35平米的LOFT公寓里并没有阳台可以用来晒衣服，只能放在卫生间，但这样又常年见不了阳光。“最让人受不了的是，隔音超级差，晚上睡觉隔壁说话听得清清楚楚。”
李超超的女朋友很喜欢追《欢乐颂》，特别向往和他一起住在类似电视剧里22楼那样的轻奢公寓。但是，当他们在6月初在郑东新区某售楼部咨询完一套LOFT公寓之后，李超超开始劝女友坚决杜绝购买公寓，“如果只有我们两个住，当然可以，但是这公寓是无法落户口的，无法落户口就意味着咱俩将来的孩子没办法就近入学。“
“我们不能光考虑自己，我们得考虑孩子的未来。”的确，正如李超超所言，公寓是落不了户口的。要知道，房子是否能够落户，关键要看其所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质的，就不能单独落户，而公寓大部分恰恰就是商业产权。
由此，便引发出一系列的问题，没有户口你的孩子就是外来务工人员随迁子女，就不能像附近住宅小区业主子女可以直接去划片小学报名入学，而是要准备各种证件去区教体局规定的报名学校进行报名，根据区教体局统一分配入学。
在这样的情况下，你的孩子被分到离家很远的小学上学的可能性是很大的。一方面，孩子小小年纪每天就要起的很早，因为要去离家较远的小学上学，一方面在未来小升初、中招考试中，其享受的待遇也不及郑州户籍的孩子。“不要再做那些国产剧、韩剧里那些不切实际地幻想，虚假繁荣下我们要看到真实的生活面貌。”最后，李超超这样规劝她的女友。
曲思明买了一套外来一线品牌房企在郑州开发的公寓，她和朱立一样，最初也是不想在与他人合租，想有个自己的房子，私密性强一些。但是住了两年之后，曲思明每月的工资除了还房贷以外的消费，基本都贡献给了购物中心。“谁让公寓没有社区景观呢?下班晚饭后，住宅业主可以在小区散步遛弯，但是我只能去逛购物中心。”
“当初还是太年轻，置业顾问告诉我说‘这公寓1-3层是购物中心，楼上是公寓’，起初还觉得这样购物方便，但入住后发现，自己晚饭后的业余生活，只能在购物中心度过，什么水系景观、室外跑道，都与我无缘。”曲思明无奈地叹了口气，吃了一个好吃点核桃饼，“我现在，在购物中心最常买的也就是零食了，可想饭后在小区里散步遛弯，想锻炼身体，但是这个公寓就这样，不光这一个，整个郑州的公寓都是如此。”
石凯东是在曼哈顿国美电器里，一名导购员，近来让他苦恼的是，白天在商场里推销电器，晚上回家以后却像回到了一个气质很LOW的廉价宾馆。“这是我再2014年买的一套公寓，因为投资客很多，他们买了以后就租出去，有的成了按摩院、有的成了棋牌室、有的成了短租房，有时候晚上还会有几个酒鬼敲错房间，有时候还会再走道上捡到“提供服务”的小卡片……
所以，对于个人自住，公寓当然可以，购买郑州主城区核心片区的公寓或许比购买远郊大盘更合适。但是，入住后的居住体验是很差的，尤其是对于一个有孩子的家庭而言，建议避开公寓。
〇凭这个就投资公寓?别TM人傻钱多!
上周，一位在二七运河新区卖公寓的置业顾问对我说，“现在公寓卖的挺好，最近一个开公司的小老板，手里有住宅，也不懂公寓产品，纯粹就是手里有钱没地方投资，听到我们‘不限购不限贷’，心想买一套就买一套吧，就入手了。”我一听这话，当时就有点操了!只能说郑州这地方就是人傻钱多。
一个公寓值不值得投资，一个重要因素就是看它的投资回报率，而投资回报率的高低首先取决于区域，郑东新区、二七区、金水区的公寓投资价值肯定要大于西区和南区。此外，要看这个地方未来的年轻人是不是多，以及是否有商圈。
以南区的二七运河新区为例，现在新楼盘很多，名企也有很多，但这个新区偏偏政府支持力度弱，基本没啥像样的公共配套，既不像常西湖那样有市政府的大力支持，也不像滨河国际新城那样，地王频出，吸引眼球，更不像高新区有大量的高等院校师生撑场，二七新城有什么优势?如何给客户以投资信心? 片区大盘的安置房放量，将房租拉的很低，以后投资回报不是很乐观。
假设你在某一区域买了一个公寓，未来租金的收益你要参照周边的项目，即使说你每个月租金和月供持平，那么你算过什么时候本金能回本吗，更何况那些不持平的公寓?而且商业体量存在供应量大，商业项目1.5万平凑合还能卖出去，1.8万/平方真心卖的非常艰难，2万/平只有人看没有人买。你有信心1.5万/平买的，未来2万/平卖掉吗，即使你卖，会有人接手吗，卖掉了你又能挣多少?
一句话，郑州大部分公寓当投资品不可取，除非是性价比高，位置特好，附近有大量住房需求的公寓，否则建议投资客直接回避，靠这个挣钱很难。
2013年，王明拿着30万定金站在金水万达售楼部门口，面对眼前富丽堂皇的售楼部，“中国最大、最专业的商业地产开发商”、“鎏金街铺百年的摇钱树”、“买到就是赚到”，这些极富煽动性的广告再加上王健林的耀眼光环，清晰地印在他的脑海，“金水万达两层商铺，别人因为征信不过关而退出的好房源才26000元/平方，这个位置，这个价格，千万不能再错过。”
一分钟后，冲动变为行动，王明将定金从卡里刷走，买下了金水万达临科源路上下两层72平方商铺，总价423万，贷款10年，月供2.83万，王明长舒了一口气，“庆幸自己终于上了车。”
这样事情的发生是有其时代背景的。2010年10月住宅限购后，大量资金进入商业地产，快速推高了商铺的售价。在接下来的三年之中，郑州商业地产狂飙突进，人们纷纷对商铺豪掷千金。金水万达商铺的开盘，则就是发生于这个节点。
但从2014年开始，国内经济运行日渐下行，电商发展迅速，虽然郑州住宅价格一直坚挺，但商铺却遭受到了巨大的冲击，以往的一铺养三代，现在稍有不慎就会变成三代养一铺，租金、售价下降不说，很多房子能顺利租出去就已经不错了。
2016年3月底。王明买的金水万达商铺即将交付，在对附近商铺了解后，她觉得自己商铺目前租金也就是200元/平方·月左右。
“金水万达中心的金街，项目的一圈底商和临科明路的一条商业街，是全部出售的，万达并不自持。不自持，就缺乏对已出售商铺的带动、引领、支持作用，而且，面临的竞争对手较多，丹尼斯百货和大商新玛特、国贸360盘踞多年，体量巨大，蓄客能力和吸金能力惊人，未来，还有一路之隔的建业凯旋广场和正弘城的正面竞争。”
王明继续说，“正弘蓝堡湾、鑫苑世家、英地天骄华庭的业主群体，更喜欢去离这里不远的国贸360、丹尼斯花园路店，再加上农科路有餐饮一条街，更是吸引了大批人流，而金水万达金街这边，人迹冷清。”
“后来一个专业从事商业地产的人士告诉我说，在当下电商发展迅速、经济下滑的现实背景下，街铺的面积最好设计成150平-300平之间，并且售价不能高，这样店铺以不高的价格出租才能活下去。你再看我买的这街铺，面积小，并且上下两层，再加上经济不景气，一个月下来，租金也就14000-15000元左右，”如果按此计算，王明的街铺收回投资大约要25年左右!
可是，王明清楚的记得，“当时置业顾问告诉他，这样的商铺租金应该在300元-350元/平方·月，13-15年收回投资没一点问题。”
金水万达里面那些置业顾问，曾经满嘴绚丽言辞地构想未来的收益蓝图，如今早已伴随着项目售罄而四散于城市中，那些购买商铺的人们，也因为金水万达金街没有商场而缺少人流、建筑外立面美感缩水、片区交通拥堵停车难、周边学区房学生家长多而消费力不足等原因，成了商铺投资里的炮灰。
时代就是这么无情，人们亦总是不顾冷静与理性，而在一念之间，就败于商业地产一时的火热!
除了金水万达金街，东区CBD商铺、高铁西广场的商铺、二七升龙商业广场C区的商铺均经营惨淡。
对于街铺，我们一定要谨慎投资，全部出售不自持的商业中心一定没有未来，因为开发商追求的是卖完就拉到，同时单价3万以上的商铺也基本不建议买。目前郑州住宅库存去化周期是3.5个月，写字楼去化周期是3年，商铺去化周期是8年，这个数据，已经是最好的证明。记住，商铺的火爆期已经过去了!
03
折戟沉沙：朋友们，没事儿别碰写字楼
房产出租用于办公，租金收入更高，现在很多人也不再仅仅关注住宅投资，亦开始关注起了写字楼。
对于写字楼投资，我认为相对住宅更加专业，适合有一定经济实力投资者，尤其是你已经有多套住宅产品，手里没有房票，而且还有一部分的资金，找不到好的投资出路，并且了解写字楼，那么可以投资，虽然当下写字楼投资收益比不上股票，也比不上信托。
但是对于普通投资客，没事儿就别碰写字楼了。
A、赵雅是商丘人，在郑州经营自己的公司，信奉李嘉诚的“地段、地段、还是地段”的名言，投资住宅略有成就之后，带着激情进入了写字楼领域。逛了大半个郑州之后，得出一个结论：郑州的发展在东区，要买就买东区核心位置的物业，于是乎在金水路、地铁口买了一间写字楼。
起初收益还行，可惜好景不长，随着写字楼的供应量不断增多，租金价格也是一步步往下滑，从三块五掉到两块四，当初开发商承诺的6%的回报率，现在看来3%都算是高了。“租金太低，卖也卖不出去，还得掏物业费”，最后，她干脆在自己微信朋友圈里吆喝，“哪位高能大神，不要租金，只要掏物业费，写字楼随便用吧。”
B、任坤伦是洛阳人，在郑州做投资担保，三十岁出头。第一次见面，座驾丰田霸道，全身西装革履，手机号码里有4个8，脸上的微笑则显示出其成功给他的自信，买写字楼是为了自用。
后来才知道，此人买写字楼一部分原因是自用，更多的则是为了到其他机构搞更多的钱。2015年，投资担保公司连锁倒闭，任坤伦的公司也资金链断裂，无奈开始卖写字楼，但始终卖不掉，最后只能无奈地低价抵账。
他所买的这个写字楼，是在东区的一个明星项目，当年一年下来卖了差不多20多亿元，风头无人能及。投资者都是半层、整层的买，一个客户当时直接刷卡刷了一千多万，买的时候高高兴兴，交房后却发现自己成了站岗侠。
C、张东阳是一名写字楼中介，今年4月份他在自己微信朋友圈里发了这样一段话，“高铁区升龙广场写字楼3号楼，因为这边房子空租太高，所以我们就不收客户中介费，收房东中介费，一般是半月或一个月的租金。签合同看时间长短，一般年递增2%，还可以谈，至于还可以谈的空间幅度，主要取决于业主想要出租的决心。实惠多多，先到先得!”
…………
高铁西广场的众多写字楼、北龙湖金融中心42栋写字楼、高铁东站的商务用地也陆续进入大家的视野，一栋楼按照10万平方米计算，(42+40)*10万=820万平方米，如果再加上白沙的呢?超过一千万平方米绰绰有余，保守估计消化时间得十四五年。面对这么多的供应量，那些买写字楼的朋友们，能涨多少?
比如，目前高铁区写字楼呈现在售房源去化慢，已交房的面临空置率高和租金低的窘境。
一个原因是当初在这个区域内买写字楼的客户中投资客户占比60-70%，在当前这种市场竞争下，私人之间的价格碾压会进一步拉低租金。
另一个原因是高铁区土地集中出让，集中建设，集中交付，供应量过大，再加上现在经济下滑，实体不振，势必对写字楼出租市场产生冲击。
最后便是高铁区商业几乎全是分割销售，直接后果就是商业缺乏统一的招商管理，更容易造成空置率高。而我们所熟知的优质商用物业，一定是自持的。
当然，高铁区的价值是不用怀疑的。只是在投资时，要与更多的保障。写字楼的投资比住宅需要更专业的知识，需记住以下六点：
1、该写字楼是否有区域性客户乃至全郑州客户租写字楼的需求;
2、该写字楼是否是区域内大品牌，如绿地、华润;
3、该区域写字楼竞品太多，就回避;
4、售价和租金是否合理;
5、良好的硬件、物业管理是保持租金的重要因素;
6、以郑州目前的租金状况，不推荐价格过高的写字楼。类似于楷林中心，自用的话可以，投资避开。
如果你在郑州只有一套房，或者两套房。后期仍然会有改善类的住宅购房需求，那我不建议你购买，因为写字楼的确存在换手率很低的情况，会沉淀你大量的资金，你会不方便转手购买其他住宅产品。而对于不懂写字楼的投资客，最好还是谨慎再谨慎，最好别碰。
2017-2018，具体到郑州的房产政策全面放开是不可能也不现实的，政策是不允许房价强烈回头，在2018年，曾经在2016年疯狂拿地的住宅房企会前进地很艰难。相反，写字楼、商铺、公寓市场，也许会迎来自己最黄金的一年，价量齐升，开发商记得把握机会，因为，这样的光景不会持续的，不会长久。
无论是公寓、商铺还是写字楼，拨开层层华丽泡沫，呈现给我们的现实是如此真实，围绕本文所引发的话题，亦能够让人思考更多的深层问题，而在这背后的人和事，也留下了这个时代无法抚平的创伤。
而对于我们每一个个体来说，更重要的就是求安全，也许错失了一些机会，但起码，不要去当炮灰!
备注：此文涉及人物，均采用化名。
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