从2020年郑州城区组团规划图中，我们可以看到，未来郑州城市框架只会越来越大。事实上，现在三环内陆块早已寸土寸金，三环外大家都在发展自己的新区，尤其是过去十年郑东新区取得成功后，每个新区都幻想自己是下一个郑东新区。
不止中原区、二七区、管城区、惠济区等老城地带，就算是现在建区时间较晚的高新区、经开区也纷纷在发展新区，这眼瞅着都在发展新区，作为政治、经济、教育、就业集中地的金水区倒显得比较落寞。
金水区不是没有自己的新区，只是多年以来一直被人忽视。与北龙湖一路之隔的龙湖北区，普遍被人们称为金水科教园区，在长期的沉寂之后，金水区开始向金水科教园区发力，同时迎来了碧桂园、泰禾天伦、郑东·龙湖一号等地产大佬们，以及蓝城集团也有意在此布局，这里地产江湖大戏角色更浓，这里未来能否一改往日尴尬形象，会不会成为豪宅聚集地?进而成为郑州购房者现在抢套房子未来大赚一笔的地方?
毋庸置疑的是，金水科教园区如今开始骚动了。
对于这个片区，今天我们做详细的回顾、思考与未来展望，以及检验各类地产产品的成色。
前世今生：金水科教园区只有一地鸡毛
金水科教区位于郑州市东北部，东至四港联动大道，西 临中州大道，南依连霍高速，北至黄河，与现在风头正健的北龙湖一路之隔，以这样的位置再加上区域内规划的容积率低至2.5，徐庄东路与金源十三街及龙湖东路将联通形成一主干通道中央大道，日后更是将直接与北龙湖打通。
如此这般，本应该沾一沾东区的贵气，成为高端住宅区。但恕我直言，金水科教园区在过去的所有新区中真的是一个非常尴尬非常鸡肋的存在，用“食之无味弃之可惜”这八个字来形容丝毫不为过。
但偏偏金水科教园区这么多年来一直没火起来，回想其前世今生，有以下几个因素阻碍了区域发展：
►定位模糊，规划混乱。早在2011年，金水科教园成为全国唯一一家创意产业试点园区，区域划分为印刷产业园、医药产业园、汽车用品产业园和IT产业园等，后来或者是上层要求或者是区域真的需要调整，2013年下半年的时候金水科教园区的整体规划被推翻重来，对北部区域概念性总体规划方案进行了国际招标，区域发展也因此陷入暂缓，最终在2015年金水科教园区又被挂上了“郑东北部区域”的名号，但调整过后的版本和之前的旧版本，却相差不大。
总之，金水科教园区在过去几年定位模糊，没有清晰的发展方向。
►天然的硬伤。2004年建成的马头岗军用机场迄今仅建成十余年，除了机场起降跑道外，南侧还有占地600亩的军用大院门，以及西侧还有一个军用油库，一切都在为马头岗军用机场服务，未来数年难以搬迁，这也是限高50米的原因，每天头上都有飞机飞来飞去，其噪音给区域的居住舒适度带来了影响。但情况还不止于此，上有飞机，下有马头岗污水处理厂，该污水处理厂由于非全封闭，非下沉式设计，距离较近的情况下气味污染已经无法避免，未来数年也难以搬迁。
另外，区域的东南角还有郑州动车段，该段形状与机场跑道相似，面积已经接近机场，所产生的噪音污染不容忽视。
►马头岗安置区、马林安置区、河村安置区、杨槐安置区、周庄安置区、徐庄安置区、新庄安置区，建成后安置房面积61.9万平方米……按照官方罗列出示的30于个需要安置的村庄来看，整个区域的商品房氛围、高端住宅居住氛围在下降，整体档次不高。
►金水科教园区杨金大道南侧靠近连霍高速，以科技产业园为主，前期规划了数十家产业园，目前建成的也只有郑州新科技市场、外包产业园、聚方科技园以及牛顿国际，其他项目大部分都还停留在纸上，并且在未来的地铁规划中，无法享受地铁通达，未来园区就业是个问题。
►土拍沉寂多年也是金水科教园区发展缓慢的另一原因。一个区域的土拍反映出区域的热度以及饱和度，如果房企看好此区域，会蜂拥而至，加大拿地力度，反之则表示这个区域房企并不看好。的确区域目标的不明确、安置区进程缓慢，是造成房企在此拿地犹豫不决的重要原因。
金水科教园区内以东方富田、东方国际城等不靠谱小开发商上拿了千亩的地块，鱼龙混杂，疯狂内购，如此大面积内购房，现在不少还是一个坑，过去数年间这里不是一个市场化的区域。假如一个区域没有支柱型开发商、没有品质楼盘，这个区域一定好不了。
即便如此，作为金水区最后一块未开发的处女宝地，定位是科教新城，依老大哥金水区的实力，用心做还是可以做起来的，最起码要不管城区、中原区、惠济区、二七区做新区都要容易不少。随着碧桂园、瀚海、泰禾天伦等地产大佬进驻下，让这片距离北龙湖豪宅、金融岛最近的宜居之地被人们重新聚焦。
现在的金水科教园区，以“低碳生态、智慧高端、宜居宜业、产城融合”为发展蓝图，在去年7月份，被批准为省级高新技术产业开发区，“是以发展高新技术为目的而设置的特定园区，以知识、技术密集和开放环境为依托，以先进技术作为经济增长的支撑点，依靠科技和经济实力，通过实施高新技术产业的相关政策和各项改革措施，最大限度地把科技成果转化为现实生产力而建立起来的综合性基地”，成为郑洛新国家自主创新示范区重要板块。
所以，如今的金水科教园区又分为两部分，以东三环为分界线，一部分是杨金产业区，一部分是金水科教园区的住宅片区。
其中，产业发展方面，金水区在2017年工作要点中，确立要力争全年完成地区生产总值35亿元、企业总收入65亿元——我们都知道，企业的入驻数量、产业的发展情况直接影响到一个区域的经济状况，同时也将带来大量就业人流，为周边住宅项目的销售以及日后的增值都带来了利好。凭借金水区的实力，今年这样的目标完成难度不大。
同时，金水科教园区承接了当下两大热门区域外溢价值，一个是东区CBD一个是北龙湖，这两者毋庸置疑是全郑州经济金融的核心区，但目前这两个片区已近无法满足东区大量的居住需求，顺势发展下，金水科教园区将承接东区置业者。而另一方面，东区是郑州房产增值最快的区域，因为其就业机会多、接纳能力强，所以金水科教园区到郑东新区的便利性、距离就业机会多的区域非常近的缘故，未来增值速度我是十分看好的。
而金水科教园区的硬性规划亦为该区塑造了高端住宅的属性，虽隶属于金水但由郑东新区统一规划，区域内住宅容积率不得高于2.5，商业容积率不得高于3.0或3.5，区域限高50米，其势必将以价格低洼、低密产品物业吸引大量购房者。
有句话说的好，要想富，先修路。对于一个城市区域来说，这里的“路”指的是各种基建设施。如果该区域到处在大兴土木，那便是一个好兆头，表明其正积极与外部板块融入。在过去，金水科教园区的道路施工十分缓慢，区域不少道路都是断头路。
但自去年以来，金水科教园区内杨金大道已投入使用，西接中州大道，东连东三环;金城大道耗时数年，终于建成，这条四幅双向八车道的大路将东西贯通片区，连接开封;连霍高速北移方案、中央大道打通在即、地铁6号线和20号线已确定进入片区……
此外，在金水区今年的工作目标安排中，加大了对金水科教园区的投入，鸿业路等12条道路预计今年年底将开工建设，新庄路等34条道路建成通车，迎宾路与连霍互通立交完成桥梁主体建设，龙源十三街下穿连霍工程顺利完工，并且新建(升级)垃圾转运站29座、公厕174座，新增公共停车泊位1.1万个。
随着金水科教园区规划的明确，以及道路的修整、配套的跟进，将给区域发展增加更多的可能。
在2013年左右，金水科教园区的楼盘屈指可数，只有东方富田、东方国际城等几个项目，进行着一轮轮6000元/平价格不到的内购而艰难生存着;之后随着北龙湖豪宅的崛起和主城区地块的稀少，品牌开发商开始盯上此片区。
金水科教园区是被当初规划耽误了，被小开发商内部瓜分搞的乌烟瘴气，如今伴随着泰禾天伦、碧桂园、伟业、郑东·龙湖一号的进驻，可以使片区迅速火爆，未来该片区可以称得上是北龙湖后花园。
规模性房企的集群如催化剂一般，能够迅速催熟区域的价值，所以新区如果没有品牌房企加入，就是黑暗的片区。
►郑东·龙湖一号
地址：中州大道和杨金路交会处向东约500米
郑东·龙湖一号总占地约1900余亩，总建筑面积280万㎡，是整个金水区唯一入选“河南省重点建设项目”的城市综合体，由河南爱克集团投资兴建，河南美商置业有限公司开发。
项目整体业态规划丰富，高端住宅、都市社区、高端公寓、地铁广场、城市公园、复合商业、五星酒店等业态。值得一提的是，项目内部规划有大型的综合性商业，未来也将成为助力区域发展的动力。
该楼盘距离北龙湖副CBD直线距离两公里，沿南侧湖底隧道一站可达北龙湖金融岛，可直达龙湖和CBD中央商务区，项目东侧紧邻地铁6、20号线，同时规划有四所中小学、五所幼儿园。
郑东·龙湖一号现阶段主要推售(建筑面积)240-370㎡“龙湖的院子”，70年产权，独门独户独院，朱红中式大门、前庭后院双入户、首层约3.9米层高、二层约3.6米层高，约100平米前后花园及地下意趣会馆。
►碧桂园国控·天誉
地址：中州大道杨金路交叉口东北角
碧桂园河南区域布局郑州的天字系项目天玺、天悦、天誉逐渐入市，碧桂园天誉是与国控(国资委旗下)合作开发，虽然宣传在北龙湖，但实际位于金水科教园区。
该楼盘合作的一期地块98亩，地块方方正正，新古典主义风格。规划17栋楼，精装交付，7栋16层小高层，面积73-126㎡;10栋6-10层电梯花园洋房，面积140-180㎡四房，共1234套房源，车位1450个。
最近碧桂园国控·天誉开始验资升级，在指定银行定存三个月，小高层10万，洋房20万，还需要提供夫妻双方的身份证及户口本原件，开盘享受一个点优惠。
►伟业·龙湖上城
地址：金水区中州大道杨金路东3公里路北
伟业·龙湖上城由上市公司伟业控股投资开发，总占地1000亩，总建筑体量150万方。该项目整体容积率小于2.5，区域内限高50米，社区规划涵盖有住宅(小高层和花园洋房)、5A甲级写字楼、公寓和集中商业街区、商务类产品、社区内部公园等多种物业类型。
关于开发商，伟业控股在郑州相继开发虹景嘉园、叠翠园、兴隆花园、财智广场、财富中心、美庐·天籁、如果·爱、伟业·栖岸、伟业·芝华室、新里程、金源第一城、西元国际广场等不同风格，也属于郑州老牌开发商了。
具体到该项目，1号地块分为8栋小高层和13栋洋房两种，高层户型由88—90㎡两房，110—133㎡三房，140—154㎡四房组成;洋房户型由138—146㎡三房，160—172㎡四房组成。社区设置了3个人行出入口，(分别在1#2#、6#13#、9#17#)6#13#西侧主入口设计标识项目身份的法式门廊，两侧即是项目的3个地下停车场的出入口。通过门廊，设计的迎宾式礼仪广场，两侧设置了灌木立体景观，利用坡地起伏加入灯光+阵列花钵，显得园区道路层次分明。
项目自建的学校有两所幼儿园、一所公立小学。除此之外周边的教育资源还有柳林镇二小、柳林镇三小、金水区第一中学、郑州市五十五中。
目前，伟业龙湖上城1号地2#楼107-137平米三房房源在售，2#为2梯3户，16层。均价17000元/平米，全款优惠2%，定房1%，按时签约1%。
►泰禾天伦“郑州院子”
地址：鸿宝路北、任庄路东
2017年1月20日，郑政出【2016】200号，该地块位于鸿宝路北、任庄路东，是金水区任庄、小金庄合村并城，使用面积约107.98亩，容积率为2，建筑密度小于25%，绿化率大于30%，建筑高度小于94米，最终成交总价为44337万元，成交楼面价3080元/㎡。
泰禾天伦的联姻，应该跟万科天伦紫台的合作方式差不多，本地开发商拿地，外来开发商负责操盘，泰禾作为口碑一直不错的福建开发商，院子系作为精品高端产品线也是深得人心，目前院子系已经布局北上广深等全国各地。
根据首批地块位置(鸿宝路北、任庄路北)东临北四环，南侧是高铁线路，难免会受到噪音干扰，目前路况还停留在乡间小路的状况，在开发项目的同时，希望市政道路的建设也得跟得上。
同时，更加希望泰禾在郑州的首个项目，别像某些外来开发商一样，到了郑州就减配，位于再次出发的金水科教园区，希望别做成泰禾院子系列中的中低端产品。
►鸿园
地址：东三环(原107辅道)与鸿宝路交汇处向东800米
鸿园是郑东新区北部区域最受关注的一个项目，开发商鸿宝置业做园林出身，这个总占地达2800亩的住宅区，伴随着2015年4月22日腾讯大豫网的一条弹出新闻，伴随着“郑东新区北部区域”概念的横空出世，鸿园也顺势成了片区的代言者。
2016年12月17日上午9时许，鸿园的业主们百余辆汽车纵列排开，附近还有一队几十人的安保人员，负责帮助业主粘贴条幅，因为10月15日他们因为鸿园一期到四期的质量问题，而冒雨维权，鸿园方面的工作人员大打出手，造成多名业主被打，不同程度受伤。
鸿园目前少量177平米四期叠加别墅在售，价格500万元/套左右;一期别墅房源面积为400平米左右，1000-1200万元/套。
后记
从最初到现在，金水科教园区经历了规划变更、区域被不靠谱小开发商玩坏的窘境，如今重启时间已至，现在不仅仅外来一线开发商，连郑州本地知名开发商都盯上了这片区域，看来是一块肥肉。
对于我们购房、投资人而言，要关注金水科教园区那些可以改变的劣势，而不是那些无法改变的劣势，区域产品性质，加上与北龙湖毗邻的优势，对于周边配套，公路网建设是利好，地铁拉来是利好，建设配套学校是利好，碧桂园、泰禾来了是利好，长远看，是越来越好，鉴于周边不断有新盘面世，价格肯定是越推越高，所以，看好投资前景。
静待金水科教园区产品逐渐入市，静观群雄逐鹿！
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