曾姐在农村拿了块儿地之后......

博观达智文旅 秦智勇

一般人，不要去碰农村的地，不管是流转还是租赁，不管是什么权分离。能去碰的，就是不一般的人，要不有钱，要不有关系资源，要不有情怀。我走访的来看，这些不一般的人，大部分是情怀的有钱人。

比如这一周，我在北碚实地看到的优秀企业家曾姐，66岁，把钢材市场生意交给儿子打理，自己回乡干起了“景区+休闲农业”开发，两年多的时间，不知不觉一个多亿投进去啦，目前营收在一千万左右。

我们都知道农业或农村乃至旅游的投入，都是7年以上回本的事儿，一直干企业尤其是贸易出身的曾姐更懂这个，她说她不是怕继续投入，而是对于营收有太多的担忧，因为在前期全部把钱投到了土地、道路、房屋等基础配套上啦，越弄越觉得需要撬动的资金规模更大，让自己有些.....

我们沿着她在山上修的公路和步道，驾车与步行转了三小时，一边走听她一边讲，留在我心里的就只有两个字：敬佩！若不是她在这里出生长大，若不是她还想继续做点儿顺应时代发展潮流的事情，是不可能在没有什么政策支持下（主要是研究政策不足以及向政府关系汇报的少）这样干这件事的。

曾姐给我们分享项目前期的两个难题：拿地以及基建与农户的协调沟通。因为土地的结构与性质，因为土地上的附着物，因为道路经过农户较近或宅基地，因为筑坝引起溪水流量的变化，因为修路挖地支付村民工资，因为......

今天，我们先来说说土地。

有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下方式来规避休闲农业用地限制：

①用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；

②以建设临时生产用房名义进行修建；

③修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；

④修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；

⑤以建设温室大棚的方式建餐厅；

⑥用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

以上方式是“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。

最合法安全的方法就是：通过立项审批，申请建设用地。当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。

拿地有技巧，但首先得合规合法。

从资产的视角看农村的地，就一明二白啦！

其实，政策性分类农村资源基本上分成三大类：

第一类，资产性资产；

第二类，经营性资产；

第三类，非经营性资产。

这三类资产在不同区域分布不一样，第一类资产在东部基本上没有了，比如说四荒地在东部很少，中西部非常多。第二类经营性资产，在广东非常多，有一个村经济资产好几十个亿，但是在中西部基本上没有。但是中西部基本没有是没有厂房、企业倒闭了，但是土地还在，经营性资产占用的土地还在，这是机会。第三类非经营性资产，这一类中西部严重欠缺，东南沿海地区、发达地区比较多。

政策导向这三类资产是不一样的：

第一，资源性资产，包括土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂通过所有权、承包权、经营权三权分置的办法，确保资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。

第二，非经营性资产，将来可以进入搞运营，但是不可能拿到自己手中，可以做PPP模式。

第三，经营性资产，如何股份化以后，当地一定要股份化，外来资本可以和他们合作，共同开发这些经营性资产。

“三权分离”：承包地的土地所有权、承包权、经营权三个权利分开，这是中国农村土地改革最大的制度创新。现在是获得经营权就可以了，以前的话你不是集体经济成员，是享受不到承包权和经营权的。

农村承包地有三大方面：一是基本农田；二是一般农田；三是山林水塘。其中，基本农田有“五不准”，不要改变用途，不要改变地块和改变空间。城乡建设用地增减挂钩指标也有新的政策，不允许挪动基本农田的空间。

一般性农田，可以搞农村的三产融合。所以，你拿地的时候不要都拿基本农田，也不要都拿一般农田，搭配一些一般性的农田可以做农业观光、三产融合等等。你可以在一般农田上进行其他设施，但是也不能离开农字，和“农”相关的都可以。否则，如果你建个房子、搞旅游设施、搞文创，一定要按照建设用地管理。

基本上都不能动，那还有什么别的土地能拿到么？

比如：

①关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地。

②生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。

③在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。

④其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。

好吧！那我们来说说荒地，主要是“四荒地”：

主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”，农民集体经济组织所有的“四荒地”。

具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

还有一个是我们必须要了解的，叫“城乡建设用地增减挂钩”：

指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。

如：

①数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。

②质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。

③异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。

......

曾姐的情怀，让我们欣赏；曾姐的实干，让我们敬佩。

曾姐的包容与淡定，让我们汗颜；曾姐的谦虚与坚持，让我们感动。

曾姐的项目发展，我们组建团队来帮助按流程按规范推进；曾姐的事迹，我们团队肯定会通过路途让当地政府知晓。

那片山，会越来越美！那条古道，会越来越热闹！

——“大秦笔记”2019年12月18日于重庆

喝一杯茶，唱一首歌，写几段文字，拍几张照片，录一段儿视频。我就是“大秦笔记”（秦智勇wx:marketingqzy），来自重庆博观达智文旅，行走在中国景区和美丽乡村。所见所闻、所感所悟，愿意分享、欢迎交流。