楼市调控效果明显，10月土地市场持续降温

部分区域新盘降价、二手房市场买家议价空间上升，地产的“银十”在秋风中谢幕。在此背景下，不少房企也已悄然转舵，从高杠杆扩张转向节流回款。

据克而瑞统计，今年10月，一线城市商品住宅成交量同、环比齐跌，其中环比锐减45%；二三线城市成交量环比持平，城市热度持续分化。销售市场的“成色不足”再加上银根缩紧使得本在土地市场摩拳擦掌、一掷千金的大小房企们少了几分哄抢“地王”、重金圈地的豪气。

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整体降温

近日，易居房地产研究院发布《40城土地市场报告》。报告显示，2018年10月，全国40个典型城市（包括4个一线城市、22个二线城市、14个三四线城市）土地成交建筑面积3890万平方米，环比减少22%，同比增长2.9%。

2018年1-10月，40个典型城市累计土地成交建筑面积40181万平方米，同比增长19.7%，目前已保持连续20个月的正增长态势，但6月份以来增幅有所放缓。

从土地出让金来看，10月，40个典型城市土地出让金收入为1483.7亿元，环比减少15.6%，同比减少27.9%。2018年1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入为18019亿元,同比减少0.5%，这是2016年初以来首次同比转负。

在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来，土地市场的整体降温与房企的资金面有密切联系。其认为，随着融资渠道收紧，房企将把目光聚焦于其自有资金的充裕度上。受目前销售终端影响，且限地价、限房价、竞自持、竞配建等成为土地市场的普遍要求，房企在拿地方面 “精打细算”在所难免。

此前，融创、碧桂园、恒大等行业龙头均表示将放缓投资节奏，而房企在地块选择上的货比三家，导致的结果之一就是土地价格的下降。

据克而瑞统计，百强榜单中有近三成房企10月份未曾拿地，且top30以后的房企拿地销售比下降力度较大，低于行业平均。2015年、2016年时，二十余家房企针锋相对、轮番加价的“土拍盛会”或难以再现。

数据显示，10月，40个典型城市整体土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%；土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2%，与去年同期相比下降19.5%。

上海易居房地产研究院预计，未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑至10%附近再企稳。

投资集中地

在整体土地市场降温的环境下，是像碧桂园一样布局三四线城市还是如万科一样将一二线城市作为其主战场是房企面对的问题之一。

数据显示，截至10月，一线及强二线城市仍然位居土地出让金排名前列，土地市场相对活跃。

具体来看，据易居房地产研究院监测，2018年1-10月，40城累计土地出让金排名前5的城市分别为浙江杭州、上海、重庆、北京和湖北武汉。

上述城市的土地受房企青睐并不奇怪，上海和北京均为全国主要人口的流入地，长期购房需求保持强劲。杭州也在10月初放宽投靠迁移和人才落户政策，城市吸引力得到进一步增强。此外，重庆和武汉分别为西南强二线城市和中部强二线城市，近年来均有发“招贤令”，强化城市产业布局。

有趣的是，如从1-10月土地出让金同比增幅来看，山东烟台、广西北海、山东青岛、湖南长沙、湖南岳阳等城市的出让金同比增幅均超过100%，其中，烟台和北海增幅超过400%，与上海、北京、广东广州、广东深圳分别为34.1%、-52.3%、-22.2%、10.2%的同比增长幅度对比明显。

为何这些城市的土地让金同比增幅能够“脱颖而出”？严跃进认为，长沙和青岛虽是二线城市，但土地成本还是相对低于其他一些比较热的二线城市，从控制土地成本和未来投资性价比的角度来看，这也增加了房企去这些城市拿地的意愿。

严跃进进一步对《国际金融报》记者表示，“北海和烟台等城市过去几年楼市比较平淡，但今年以来，在周边城市限购的情况下，购房者增多，楼市开始进入上行通道，也进一步加大政府的推地力度。这也侧面反映了当前房企对于一些环一线周边、能级较高的三四线城市的投资积极性。”

事实上，虽然三线城市在10月的土地成交面积同比下降，但三线城市10月的土地成交均价同比上涨13.1%至2340元/平方米，创下新高。

抱团取暖

在竞拍拿地时，收紧荷包的房企不仅在投资选择上更为谨慎，部分房企还找来了“三五好友”，共同分担风险。

11月2日晚间，刚接手万达文旅的融创又将开发义乌价值41亿元的商住地，不过这次，融创是作为小商品城的搭档，以10.5亿元入局合作。

再将时间轴向前推移，10月，绿城中国出资4.1亿元携手中交共同开发天津河西区宅地。首开、金地联合打败金辉、新城等房企竞得北京一地块。首创置业以增资扩股方式加盟华润置地广州增城区荔城街地块的项目公司，相关合作方还有保利发展、中海地产、旭辉控股。保利华南牵手中交城出资22亿元拿下佛山禅城首个TOD地块。

房企抱团拿地开发并非新鲜事，但如首创加入华润置地荔城街地块开发阵容一般，一块总价32.18亿元的非地王地块引来众多央企的强强联手却不多见。

市场人士认为，合作拿地开发的模式可以降低房企投资风险。一方面放弃之间可实现资源互补，如本土房企的品牌影响力和外来房企开发能力可相结合，擅长住宅开发的可与擅长城市配套服务商合作，产生战略协同效益；另一方面，在资金承压下，合作开发也可降低房企流动资金的投入。