摘要：物业服务费的收取一直是物业服务企业面临的难题之一。一方面，物业服务企业收缴物业费面临很多困难，即便在上海，物业费的收缴率也仅仅在74%左右，动迁、老旧小区的物业费尤其难收；另一方面，因业主拖欠物业费，导致的物业服务合同纠纷案件在法院呈激增状态。在众多案件中又存在诉讼时效的争议，那么物业费诉讼时效到底如何计算？笔者结合司法实践，浅析当下物业服务费诉讼时效制度的适用规则。一、物业服务费诉讼时效的一般规定。
《民法典》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长” 。民法典出台后，虽然将物业服务合同纳入了合同编中，但对物业服务费的诉讼时效并未做特殊规定，因此，物业服务费的诉讼时效适用一般诉讼时效制度，也应当为三年。然而，根据《民法典》第一百八十九条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。基于此规定，物业服务费是否属于“同一债务分期履行”的情形？是否适用民法典第一百八十九条的规定？实践中对物业服务费诉讼时效的起算时间产生了较大的争议。二、物业服务费诉讼时效起算时间的不同认定。
司法实践中，对物业服务费诉讼时效起算时间存在两种不同认定：第一种意见认为，物业服务费属于“当事人约定同一债务分期履行”的合同之债，应当以最后一期履行期限届满之日起计算。如：《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》中第十五条规定，“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。” 又如：北京高院在2003年12月发布的北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》则指出，“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛。”第二种意见认为，物业服务合同中约定了每期物业费的付款时间，属于定期履行的不同债务，因此，每期物业费都是一个独立的债权，诉讼时效应当从每一笔债务履行期限届满之日起计算。如 ：(2018)粤民再279号案件中，广东省高院的判决观点认为，“该合同项下的每期物业费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》[1]第五条规定的分期履行的同一债务。物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。”在实践中，江苏、山东、湖南等地认同第一种观点，即物业服务费属于“同一债务分期履行”的情形，可适用《民法典》第189条的规定起算诉讼时效；浙江、上海、广东等地认同第二种观点，即认为每期物业费均为独立的债权，其诉讼时效应当自每一期债务履行期限届满之日分别计算。三、笔者赞同江苏等地法院的观点，即物业服务费属于“同一债务分期履行”的情形，应当适用《民法典》第189条的规定，即物业服务费的诉讼时效应当自最后一期债务履行期限届满之日起计算。
分期履行之债可以分为两类：一类是定期给付的债务，主要是继续性合同在合同履行中持续、定期发生的债务，如：租赁合同的租金；另一类是分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，如：分期付款合同等。分期给付的债务在实践中适用《民法典》第189条的规定并无争议，如买卖合同中的分期付款、贷款合同中的分期还款等，都属于在合同订立之初，其债务就已经产生，后续履行过程中分期支付。定期给付的债务，即在继续行合同履行中持续、定期发生的债务，以租金为例，房屋租赁合同中，出租人将房屋交付给业主后，出租人已经完成了合同的交付义务，在合同继续履行过程中，只有承租人需要定期向出租人支付租金。在最高人民法院作出的（2014）民申字第2179号案件中，最高院已明确认可租金属于“基于同一租赁合同所产生的债务”，并认定 “新三洲公司的租金给付义务虽然系每月支付，但系基于同一租赁合同所产生的债务。原审判决依据本院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条'当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算’之规定，认定本案中新三洲公司所付的租金给付义务系同一债务分期履行，适用法律正确，本院予以确认”。即租金虽然是在继续性合同履行过程中持续、定期发生的债务，但仍然属于同一租赁合同所产生的债务，其诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同所约定的按月（或按季度）缴纳物业费，其性质与租金相类似，均是对同一合同项下定期履行的债务，且均属于债务产生原因的同一性与债务履行期限的独立性同时并存的情形。而物业服务费不同于租赁合同的特殊之处在于，租赁合同在签订之后，出租人将房屋交付给承租人即已完成合同义务，此后仅需承租人定期缴纳租金。而物业服务费是属于在合同履行过程中持续发生的债务，且该合同在履行的过程中具有双务性，因此，多地法院认为，各期物业服务费履行期限届满后，都应当视为一个独立的债务起算诉讼时效。而笔者认为，物业服务合同与一般的民事合同不同，物业服务企业在签署了一定期限的物业服务合同后，个体业主无权终止或解除与物业服务企业的合同，且物业服务合同兼具了公共服务性和强制履行性的特点，在出现某一户业主欠费时，物业服务企业无法向特定业主停止服务，而是必须继续履行物业服务合同，从而保障其他业主的利益。与此同时，业主也无权以未接受或者无需接受物业服务而拒绝支付物业服务费。因此，物业服务费虽然是定期履行之债务，但基于其强制履行之特殊性，每期物业服务费的定期履行并不能否定其物业服务合同的整体性，仍应属于“同一债务分期履行”的情形。（三）通过对比《民法典》第九百四十四条与原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第六条的规定，亦体现了物业服务的强制履行性。《民法典》第九百四十四条的规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”对比上述两条规定可以看出，《民法典》已经删去了“业主无正当理由拒绝交纳”的表述，并在最新司法解释中明确了，业主对物业服务费用的抗辩，仅仅是在物业服务人扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情形下予以抗辩，在物业服务人确实提供了物业服务的情况下，业主不得抗辩拒绝支付物业费。通过对比《民法典》关于物业服务费缴纳的表述与原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）表述的变化，可见物业服务合同的强制履行性不仅体现在物业公司提供服务的强制性上，也体现在业主缴纳物业费的强制性上。由此可见，虽然物业服务合同在履行的过程中具有双务性，但物业服务企业收取的物业费都是基于同一份物业服务合同所产生，且该合同并不会以个别业主的意志而终止或解除，业主亦具有强制缴纳物业费之义务，因此，笔者认为，物业服务之债的独立性并不足以否认其整体性，仍然应当将物业服务费视为“同一债务分期履行”之情形，诉讼时效应当自最后一期债务履行期限届满之日起计算。四、从法律效果与社会效果统一角度，应当自最后一期债务履行期限届满之日起算物业服务费的诉讼时效。
从诉讼时效制度的本意来看，诉讼时效制度主要是惩罚权力上的睡眠者，促使当事人及时行使权利，但同时，也应当稳定法律秩序、维护交易安全、保护当事人的合理信赖利益。对于物业费这样强制履行的连续性债务，如果诉讼时效期间从一份物业服务合同中的每一期物业费债务履行期限届满之日起分别计算，将会割裂物业服务合同的整体性，还将导致物业服务企业频繁的主张权利（包括诉讼），而这显然并不为物业服务相关立法所倡导，更会大量增加法院的案件量，浪费司法资源。从物业收费的催缴形式来看，物业服务费是物业公司提供物业服务的唯一对价，是物业服务企业主要的合同权利。物业工作人员一般都会采用上门催收、电话催收、张贴催缴单等方式进行催缴。从民事行为的诚信原则的角度来看，尽管物业公司多次上门催缴，但如果因为在诉讼中无法提供催缴的证据，或因物业长期空置无法将催缴通知送达业主，从而认定其诉求已因超过诉讼时效而丧失，对物业公司而言无疑是过于严苛的。综上，笔者建议，基于物业服务合同的公共服务性和强制履行性等特点，相关部门应尽快出台司法解释，明确物业服务费适用《民法典》第189条的规定，物业服务费的诉讼时效应自最后一期债务履行期限届满之日起计算，统一法律适用，实现同案同判，提升司法公信力，实现法律效果与社会效果的统一。[1]《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。该条款在《民法典》出台后，已直接写入《民法典》189条。
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