这两天朋友圈里的房产中介明显活跃了起来。刚开年，楼市“春雷”就炸响了！
上周住建部部长一大早在接受采访时，就明确表态：
首套房要大力支持，首付比、首套利率该降都要降下来；
二套房要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭，政策得给予支持；
三套房原则上不支持，不给投机炒房客入市留有空间。
央妈比住建部更直接，晚些时候也撸起袖子下场，表示：
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
说人话就是 ——
新房价格，连续三个月下跌（环比和同比）的城市，首套房贷利率可以无下限（之前首套房最低利率为4.1%）。
根据国家统计局全国70城房价数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个，其中不乏天津、厦门、郑州、武汉、温州等城市的身影。
我算了下，
100万房贷，三十年等额本息情况下，利率每下降0.15%，每月房贷可以少89元左右，总利息能少3万多。
信号相当明显了，房价不能跌。
稳房价，就是稳预期。
把房地产市场拉起来，对今年的经济尤为关键。
很多朋友应该都听过拉动国民经济的三驾马车：投资、消费和出口。而关于三驾马车，北京大学国家发展研究院金融学的徐远教授早前分析表示：
消费是“慢变量”，取决于千家万户的恒常收入，不能指望消费拉动经济增长；
出口是“外变量”，世界经济减速，全球供应链调整，双重压力下中国出口难言增长；
投资是“自变量”，但基建空间不大，制造业受制于企业盈利和技术周期；
房地产成为明年经济的胜负手。
就大宗消费而言，很难再找到能与房产相媲美的项目。房地产关联着钢铁、建材、家装、家电等数个上下游产业链，不管是从稳经济、保就业，还是从促销费来看，拉动房地产都是关键时刻下的非常手段。
大力支持首套房购买，
一是为了刺激那些「还有一定积蓄、未来收入还没被抵押出去的」人群把钱从银行拿出来，希望以此来带动经济；同时也是为了给后续的政策留有一定余地。与前两轮的救市力度相比，这次明显还没有使出全力。
但考虑到人口下滑、城镇化基本到顶、居民负债利率高企等因素，再叠加国际外部环境的影响，这轮救市的难度更大，可操作的空间实际上十分有限。
只有等到万不得已的时候才会考虑再开闸，比如解除限贷限购等，把那些被政策限制住的购买力释放出来。
但这是最后一手、用了就没，所以要省着用。
楼市行情接下来会怎么走？我们该如何应对？
就当前释放出来的政策来看，我只能说想法是美好的。
央妈这次送温暖，已经不是什么新鲜事了，只不过是刚刚到期的房贷政策的“续签”罢了（当时给了-20BP的建议，现在是因城施策自由发挥）。
其实从去年年底到现在，LPR已经调整了数次，持续在房贷利率端利好购房者。至于效果 ——
从国家统计局网站获得信息来看，居民新增房贷规模仍然是呈持续下滑的态势。
希望通过降低首套房的贷款利率和首付比例，刺激年轻人掏空“6个钱包”和未来几十年的收入来买房，就跟「发了一张兰博基尼50元代金券」的效果差不多。
这招在过去还能有点效果，因为大家都相信未来会越来越好。
但现在，一没钱，二没预期。
刚需撬不动杠杆，也不敢撬杠杆；置换卡在了房子不好出手以及“认房认贷”的政策；而那些购买力极强的炒房客在嗅到苗头不对后，早就纷纷选择离场，把资产变现。
而楼市一直都是买涨不买跌的，在市场持续萎靡的背景下，大家更多的是观望情绪。预计接下来开发商还会继续以价换量。
至于，你问我如何应对？
这和买保险的道理是一样的，取决于自身需求。
如果你本身就有买房、置换的需求，手头也有一定的资金，那可以提前准备起来。至少手里要有几个中介资源、有几个备选小区吧。时刻感受市场、了解最新的政策。一旦有合适时机，那就出手呗，政策给你优惠了。自己住的话也不用纠结那么多，家很多时候不是用金钱衡量的；
如果你的钱远远不够，或者本身觉得房子可有可无，租房子住也一样过得幸福，那政策再优惠，也与你关系不大。没必要被外界信息所扰动；
如果你是想投资炒房，那我还是持保留意见，难度太大了。把时间拉长，你的房地产投资增速不超过7%~9%基本等于亏损，折旧成本、持有成本、贷款、通胀以及未来大概率会征收的税款...还不如趁早锁定份储蓄险来得省心。
我的个人看法是，一定要量力而行，做好风险管控，不要盲目加杠杆。
危机的实质，是预期和信心的危机。正因如此，房地产市场的问题，也不是房地产单一领域能解决的。
市场真正的复苏，需要全社会各阶层，信心和预期的恢复，这不是一个简单的问题。
现在大家都在过冬。大部分人都是以一种“苟着”的心态应对未来，具体体现在超额储蓄、提前还贷、资产置换、消费收缩等等。
根据今年的金融统计数据，2022年1-11月，居民部门新增存款14.9万亿，预计2022年全年居民部门新增存款或超过16万亿，大幅高于往年水平（2019、2020、2021年分别为9.7万亿、11.3万亿和9.9万亿）。
而且越是有钱人，储蓄率越高。
资金主要诉求是“求稳”，预期和信心明显不足。
所以目前來看，至少先让大家工作稳定，经济运转稳定，能稳定的赚到钱，才能说楼市什么时候有希望筑底回暖。一起期待接下来几个月，还有怎样的大招出现吧。
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