案外人对查封房地产执行异议之诉要件

     对标的物查封，案外人提出执行异议，标的物为房地产的居多。案外人为购房人的居多。购房后，由于未及时办理房产证的主客原因，房子被查封，案外人必然提出执行异议之诉，不排除对标的物的查封，其对抗查封有几点要素，需要掌握。

一、交付、二、支付全部房款（一手商品房贷款除外）三实际占用。

 案外人异议得到支持的分析意见：

1、同为债权人，当优先保护购房人。

申请执行人与案外人，同是被执行人的债权人，前者经判决生效确认之债，后者是成立房屋买卖合同之债。优先保护购房人，即案外人的条件。就是以上讲的三点要素。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条的适用。该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护。购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。

2、案涉房屋当视为交付。以租代售的商铺买卖情形是很多的，收取租金当视为实际占有并控制房屋，不受正常的商品房验收、交接等常规手续的限制。

虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备交付条件。但是，根据被告于购房当日与某物业签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给物业。买卖双方是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定被告是否实际占有案涉房屋的标准。支付装修费，出租等行为，体现了其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。