如何准确衡量学区房和学位的价值？

成都的民办教育很强，所以学区房溢价率不像公办占绝对优势的北京和南京那样恐怖。但近几年成都家长的学区意识不断强化，但优质的公办教育在成都依旧是非常稀缺的资源，相同地段，相同楼龄相同面积的房子，学区房的单价往往超过非学区房一大截。

常常有读者在后台提问，这套学区房是80年代的老房子，以后还有没有价值，能不能出手？同一小区的学区房，套二的单价比套一便宜很多，我该买套一还是买套二，谁的升值空间更大？买学区房会不会砸在自己手里？学区的价值能用数字衡量吗？

本文就将针对读者这些问题，深入分析成都的优质学位，用详细的数据和计算模型来厘清成都学区房现在的真实价值，相信这套理论和数据模型任何一个读者都可以直接套用。

优质公立小学的学位究竟价值多少？

青羊二区、锦江二区是成都公立教育的样板区，科科老师选取了实验小学、胜西小学、成师附小和盐道街小学的对口楼盘交易数据作为分析样本。

我们平时讨论的学区房，拆开来说就是学区房的价值等于学位价值加上房产的价值，在学区房的定价体系中，学位是单独计价的。往往是面积越小的住宅，在房子的总价中学位的占比越大，反应在明面上的单价就越高。

为了专门计算学位的价值，我们来求解一个公式：

房产总价=学区价值+无学区的房产价值

进一步可分解公式为：

房产总价=学区价值+房产真实单价x面积

首先分析成都实验小学对口的人民中路一段6号院：

40平米两套套一成交均价为140万，60平米两套房成交平均价格是（170+193）/2=181.5万，为了方便计算，我们取182万。

140=实验小学学位+40*房产单价

182=实验小学学位+60*房产单价

对于一个二元一次方程，我们非常容易求解出来，实验小学学位价值是56万元，这个小区房产均价是2.1万每平米。

当然，我们还可以用另外一种方式来计算，就是找同区位地段的非学区房计算比较。

不得不说，实验小学附近的楼盘，不带学区的房子成交量太低，很多房源三年没有一套成交，我找了很久才找到一个交易稍微活跃一些的楼盘，对口鼓楼小学，应该是没有太多学区溢价的小区，房源要比人民中路一段六号新很多，但成交均价仅为1.2万每平方，而且房价三年以来涨幅很小。

如果我们认为两个小区品质一样、区位一样、配套一样、房龄一样，那么计算下来，实验小学的学位价值还会远超56万。

180=实验小学学位+60*小区附近同配套无优质学区楼盘均价1.2万元

求得实验小学学位价值为108万元。

再分析胜西小学的代表楼盘尊城国际：

240=胜西小学学位+81*房产单价

182=胜西小学学位+56*房产单价

我们求解出来，胜西小学学位价值是52万元，尊城国际的房产均价是2.32万每平米。

再分析成师附小学的代表楼盘财富中心：

最后一套18平米的房源比较极端，户型不多，我们就舍弃不算。那套52平米成交价格128万也是非常罕见，远低于该楼盘相同户型几个月以来的成交价，可能是因为房源的本身瑕疵、亲戚之间转让或者降低交易税费等原因，本着严谨的态度，还是舍弃。

160=成师附小学位+50.7*房产单价

119=成师附小学位+31*房产单价

我们求解出来，成师附小学位价值是53万元，这财富中心房产单价是2.12万每平米。

再分析盐道街小学的对口楼盘美华大厦：

三套小房子成交总价平均为129万，面积平均为42.1平米，两套面积平均为52.6平方米的房源成交均价147.5万元。

129=盐道街小学学位+42.1*房产单价

147.5=盐道街小学学位+52.6*房产单价

我们求解出来，盐道街小学学位价值是54.8万元，这个小区房产单价是1.76万每平米。

这个方法非常简单，任何一个读者都可以用这个办法来计算任何一个公立学区的学位价值，值得注意的是，选取的小区不同，得出的结果可能会有些差异，但这个方法一定是所有人都可以套用的。

公立小学的学位有没有升值？

一般而言，学位的价值肯定也是随着飞涨的房价一起起来的。学位的价值究竟有没有提升，是跑赢了对应房产的升值速度还是跑输了？我们继续分析：

不得不说，拆迁冻结前实验小学的学区房成交频率低得惊人，客观上也反映了成都人民这几年学区意识增长速度有多快。

科科老师查找了实验小学对口的房源，2015年之前都没啥活跃成交，所以这个数据没有任何分析的意义，但我们可以看到这个小区房价变动的趋势。

但是，实验小学附近非学区房的房源单价基本没有涨，但2019年年初解冻交易以来，实验小学一年的房价增长速度非常恐怖，我们完全可以理解为这半年时间内人民中路一段这个小区房价没有增长，但学位价值增长非常恐怖。

再看胜西小学对口的尊城国际，看16年的交易数据：

74=胜西小学学位+52.5*房产单价

89=胜西小学学位+69.3*房产单价

我们求解出来，胜西小学当时的学位价值是27万元，这个小区的房产均价是0.89万每平米。

按照这个结果分析，三年以来胜西小学学位价值增长率为93%，尊城国际的房产单价增长率为160%。看这个结果，和实验小学的成绩恰恰相反，学位价值增长似乎没有跑赢小区的单价增长速度！

但其实非常好理解，因为我选择的标的是胜西小学对口的唯一电梯房，房产本身代表着业主的改善需求，因为这个楼盘在一堆老破小周围鹤立鸡群，具有稀缺性。如果选取的标的是老破小，结果又会不同，感兴趣的读者都可以试试。

再看成师附小对口的财富中心的交易数据：

三套挂户房的成交均价是64.3万，平均面积是32平米。两套大户型的成交均价是103万，平均面积是69.4平米。

64.3=成师附小学位+32*房产单价

103=成师附小学位+69.4*房产单价

我们求解出来，成师附小2016年学位价值是31.3万元，财富中心房产单价是1.03万每平米。

按照这个结果分析，三年以来成师附小学位价值增长率为69.3%，财富中心的房产单价增长率为105%。看这个结果，和胜西结果一样，电梯房的房价涨幅超过了对应学位的涨幅。

那再看盐道街小学对口的美华大厦的交易数据：

三小户型的成交均价是49.7万，平均面积是44平米。

49.7=盐道街小学学位+44*房产单价

93=盐道街小学学位+103.7*房产单价

我们求解出来，2016年盐道街小学学位价值是17.8万元，这个小区房产单价是0.73万每平米。

按照这个结果分析，三年以来盐道街学位价值增长率为207%，美华大厦的房产单价增长率为141%。学位价值提升大于老房子的价值提升幅度。

学位价值的发展趋势如何？

科科老师大致用同样的方法算了一下北京、上海热门的学区，得出的学位价值大概在180-300万之间，感兴趣的读者可以去计算一下。

从发展趋势而言，往往北京、上海、深圳、杭州思想观念、消费理念引领全国，成都也是最近几年才有越来越多的家长开始关注学区，预计未来增长的趋势更加明显。

因为我们仍然身处一个优质资源稀缺的时代，好的教育资源对于庞大的人口基数来说仍是小数。从统计学的角度看学生，无非就是概率问题，但对于家庭个体来说，自己就是自己那个100%。

教育新政下，会进一步增加民办学校入学的不确定性，更多人会转向公办学校，公办学区房需求继续增加，六年一学位又使学区房供给降低，各方面效应的叠加会使得学区房供需关系更加紧张，进而刺激学区房价值的提升。

最后总结一下

1、本文是纯数据分析，并未强加任何主观思维判断，并没有鼓励读者去炒作学区房，适合自己家庭实际情况的决策才是最优决策。

2、文章提供了一种理论架构和分析思路，这个模型任何一个读者都可以使用，大家选择的区域不同、学校不同、小区不同、时间不同，计算结果会有差异。

3、不管我们关不关注，教育的竞争永远在那里。学区房的意义仅仅是保底，并非买一套房子就能改变孩子的命运，对于教育，家长的重视、参与和付出更加重要。

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