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哗~
文/苏州房叔
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划重点
是时代天街还是星悦荟？
高层精装，洋房跃层毛坯。
NO. 1｜壹
回顾历史。
先来看看这块地的复杂性。
苏地2017-WG-17号园区青剑湖地块是本次土拍中最后一宗宅地，地块位于工业园区唯澄路南、亭谊街东，开拍15分钟后，该地块最终由龙湖地产拿下，未破限价，总价97630万元，楼面价7100元/平，溢价率29.09%。这也是龙湖首次进驻园区。
出让地块分为3块，2块商业，1块住宅，住宅需要商业封顶才可销售。
商业部分更像一个民生项目，要大型超市，菜市场，还要居委会和物业用房，这部分的面积最大需要占用了2.5W平方，要知道总的可建成商业面积只有9W平方。
大约27%的建成面积被限制特定用途。
余下7.5W平方可用来自由招商。
为了避免商业烂尾发生，强制规定了商业封顶，住宅才可销售。真是用心良苦。
有意思的楼面价，稳定在2.3W左右。
龙湖这6月份三块地的楼面价7100，但核算到住宅上高达2.25W。
商业只能自持不能分割销售，持续回报将是一个漫长的过程，在未来5年内，商业投入和回报极其不对称，短期收益来说可定为0,
那么总价97640W除以43082㎡住宅，等于住宅的楼面价2.25W
那么时间到了10月份，新拍的5块地楼面价在2.3W+，这样一对比起来，楼面价微涨，青剑湖楼面价不吹不黑的来说稳如狗，在对比周边4房毛坯售价2.7W+,楼面价也是相当健康。
NO. 2｜贰
正牌商业。
以下信息根据项目环评数据得来，非最终版本。
地块1和地块2均为商业，地上商业（不含超市菜场）约8W平，地下为2.2W平，停车位1416个。项目为龙湖全部自持。
项目工期为：24个月。
预测开业时间：2020年6月，仅仅是预测。
地块一
商业:59271㎡超市:10000㎡菜场:2000㎡联络所:2000㎡
地下商业不计容20000㎡
地块二
商业:21697㎡地下商业不计容2210㎡
是龙湖天街还是星悦荟？
新区已经开了一家时代天街了，今天在那边车位，电梯口和卫生间拾掇的很漂亮，体量巨大，对于隔壁的金鹰冲击不小。
星悦荟目前在重庆、西安、北京三地已经运营，主要定位是社区小型商业体，类似于苏州邻里中心感觉。
星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，规模在5万—10万平方米上下的集中商业，为城市中产阶层及其家庭提供主题化或综合性的品质生活方式。
按照目前青剑湖这个商业规划在10W方左右，比园区景城邻里中心略大。
那么问题来了，这将是苏州第一座星悦荟还是第三座时代天街？
NO. 3｜叁
少量住宅。
总户数282户。6栋6F和4栋15F的住宅。
高层总计 180 户平层户型为精装户型
多层总计 102 户跃层户型为毛坯户型
住宅建筑面积为4.3W㎡，户数为282户，那么平均户型面积153㎡。
大概是6层为跃层户型，2梯2户，大户型毛坯，共计102户，15层为2梯3户的精装平层，共计180户。
不论是按照成本定价还是需求定价或市场接受能力定价，未来2年后，跃层的总价会超600W。
未来的2019年中下旬，周边会有6块地集中入市，都是现房全修社区，是机会也是挑战。希望各家开发商都可以善待土地，做出更高品质的产品。
希望龙湖能发挥在杭州开发产品心态打造住宅，保持“善待业主一生”的初心。
青剑湖的未来已来。
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