房苏州:有用的买房建议，买好房、买对房，
火热的3月，房价涨跌刺激了每个关注人的神经。
01 微博导火索
近日源于一个房叔的一个普通微博，爆发了2个板块的口水战，具体可以关注微博“苏州房叔”观战。
微博内容如下：
很多人对于科技城上涨觉得不可思议和不可理喻，没有地铁的地方，那么远也能涨？凭什么？
科技城凭什么一房难求？
很多人觉得偏到不能理解的科技城，房价却是一路上涨，最近陷入了濒临房荒的景象，无房可售紧张氛围笼罩在买房人的心头，到底是为什么？
很多同学科技城只是听过，并未去过，对科技城缺乏足够的认知，脑海里的飘来印象就是，远；没有地铁，没有人气，没有商业。
反正，科技城，就是个鬼城，但，真的是吗？
但房叔觉得，科技城是一个自成体系，产住结合的板块，未来发展前景值得期待。
原因如下：
政府行政资源导入，新区各部门迁入
教育先行，中小学幼儿园高标准投入建设
周边区域的辐射，通安浒关光福东渚等涌入
高薪产业的布局，新企业优先落户科技城
最让人诟病的就是没有地铁规划，这反而锁住了购房需求外溢，工作生活在科技城，只能在这个区域买房，不然要付出很大的交通成本和精力。
要去科技城工作，就要在科技城买房或租房，逃不掉，避不开。
目前新房只有造型奇特的虹锦湾(实际属于东渚)在售，除此之外无房源，二手市场的房价17年一直温和的上涨，到了如今的3月份更是出现了中介追着房东问要不要卖房的情况，可见需求的饥渴度啊。
科技城，真的缺房。
部分微博评论节选：
挺尹山湖派：
中新大道一声吼：
房地产最怕就是这种人口闭环。科技城的房价完全取决于科技城招商引资的质量，产业转型本来就是非常之难。无法大量吸引年轻人，留住年轻人，可以预见科技城潜力一般。可以对赌，科技城五年后二手均价低于尹山湖板块。
未来看我姚荣：
还真没高过尹山湖，况且尹山湖多热？周末看房人多到爆，中介都跟疯了一样，而且尹山湖多次登上苏州楼市热搜，反观科技城？真是冷冷淡淡～
饭卡上爬起：
不看好科技城，人口太少，做不大。
未来看我姚荣：我特么最烦的就是到处说规划，先等实现了再说好不？人气就是王道，就业机会就是王道，现在科技城又有多少企业？多少就业岗位？更别提太湖新城，真是搞笑
IV_____VI：尹山湖本来定位就不是产业区，而是独墅湖产业区的安家区域……单纯拿尹山湖的住房比科技城的产业，这不是耍流氓嘛……尹山湖为什么能起来，不就因为是独墅湖的后花园嘛。讲房子就比房子，比产业尹山湖确实啥也没。客观地讲尹山湖的房价没有暴涨空间了，但是正常涨幅是有的，毕竟独墅湖那么多上班族。
换个名字这么难啊：尹山湖不是啥都没有么，还要再过几年才能起来吧。但是科技城没有地铁真的以后行么。。。。
挺科技城派：
邵楊陽陽：科技城的发展不好说，但是尹山湖确实到顶了，本来就是给年轻人上车的板块，以后怕都不如太湖新城。
平江烟雨朱sir：四城一心了解一下，科技城产业结构很强
远方的青年大叔：去看看科技城多少产业，尹山湖有什么，有什么？
02 投票大战
今天上午做了一个投票，尹山湖和科技城未来的谁的房价会更高，参与人数324，投票结果
尹山湖 59%
科技城 33%
不分上下 7.7%
由于投票样板数量太少，且参与投票的多为业主，主观倾向性明显，仅做参考。从投票结果来看尹山湖的人群数量和热度高于科技城。
这点从房苏州的微信群中也可以看出来，尹山湖已经2个群了，科技城1个群，群的活跃度也是尹山湖的高。
在看下面评论：：
惊蛰与冬至：给尹山湖的应该大部分是桃心湖的业主吧~
爱早早001：比较也没啥意思，住到哪里肯定选哪里，像我住尹山湖嘛肯定觉得尹山湖好。这个没啥可比较的啦，哪里方便住哪里，园区那么好，科技城工作的也不会考虑苏州的东边，同样的园区附近工作的也不会买到苏州的西边去，这根本就是两个无交界的群体。别撕了。
W____ww_W：这种投票没多大意思。置业尹山湖的投尹山湖，置业科技城的投科技城，最终结果就是比拼业主数量，目前尹山湖楼盘多，所以投票结果肯定尹山湖胜。
无忧房产：科技城在苏州的西边远离上海发展的各种要素不如苏州东边；在苏州的历史上富裕程度也不如苏州东边，这一点可以从苏州东边古镇的数量上得到认证
03 尹山湖人群
相关文章：尹山湖的孩子考出学区房
尹山湖因没有产业，只能谈谈人群构成。
吴中区的“”近园区“”的尹山湖有和北京回龙观，虽然规模体量上云泥之别，但是众多相似之处也给我们更多参考和思考。
在社区建成初人群的共同点：
弱势区的人口聚集，刚需睡城
靠近强势就业区，地铁距离短
睡城钟摆交通，人口潮汐现象
人群年轻化，未婚和刚初婚
码农、技术、研发等居多
为了教育，回城的心不止
外地人，外地人，外地人
尹山湖是位于大家不待见的弱势吴中区，购房者主要是被园区溢出的买不起的年轻人居多，就业主要还是在园区，每天地铁或者开车钟摆式往返，准睡城的规模。
人群年轻化，大多数为85-90后，30岁左右，年富力强，事业上升趋势，未婚或刚结婚，对教育还未到渴求的急切地步，工作主要是码农，科研技术等为主。
尹山湖小区部分小区已经入住，且亮灯率良好，其中合景叠翠峰自住率接近70%，冠绝尹山湖。其次是保利，未来1-2年大量小区交付和集中入住，可预见未来交通拥堵，地铁爆满挤不上去的景象会出现在尹山湖。未来如住满10W+人，不敢想象是何等壮观。
整个尹山湖，朝气蓬勃，充满希望的气息，年轻活力爱拼。
买入尹山湖自住人群大部分是迫于园区房价太高，在地铁配套和距离较近上选择了尹山湖，但是很多人心理依然有一颗想回苏州的炽热的心。
他们大多数是工作在园区的高知年轻人，只因来晚了苏州，积蓄不够，退而求次，落定尹山湖。
在大量人群下面，有一股要“回城”的暗流在不断涌动，生生不息，同时替代他们的小年轻人也在勇敢的接盘。毕竟是被溢出的，能回归园区也是一种梦想。
04 共同点
这2个板块人群是完全没有交叉的可能，属于完全没有交集的人群。
从苏州东南尹山湖到苏州西北科技城，距离接40公里，住尹山湖没去过科技城，住科技城的也不会去尹山湖。
互相没去过，还互相瞧不起。
同样的新兴板块，不一样的组成结构，却有着同时期相似的楼市情况。
不满二的楼盘特别多
均价在2-2.2W
成交火热，一房难求
个别新房天花板顶到3W，科技城景瑞小高层，尹山湖泰禾金尊府
二手成交为主，2W左右一手房荒
一个是园区高知年轻溢出板块，一个产住结合重点打造板块。在差不多的单价2.2左右，纯投资买入，三年后，谁的收益会更高？
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