京基智农“空降猪王”？

自去年开始加码生猪养殖业务，京基智农在生猪养殖领域激进扩张，截至今年上半年，已签约生猪养殖规模超过千万头。

京基智农养猪业务突飞猛进，除了生猪供需缺口扩大，推动猪肉价格大涨的利益诱惑之外，更重要的是公司房地产主业遭遇发展瓶颈，需向现代农业转型寻求出路。

转型不易，今年上半年，公司业绩下降，仍靠房地产业务支撑。

1年砸出千万头生猪养殖规模

日前，京基智农（000048.SZ）披露业绩快报，今年上半年，实现营业收入8.34亿元，归母净利润1.38亿元，同比分别下滑28.82%和7.75%。

业绩下降，公司迈向 “猪王”宝座的步子并没放慢。

自去年开始，公司陆续加码生猪养殖业务。今年4月，公司名称由康达尔更名为京基智农，向现代农业转型的战略更加直白。在熟悉这家公司的投资者眼中，这一转型更像是回归。

更名之前，公司在农牧行业有过短暂的辉煌，曾是中国农牧行业上市第一股。

斑马消费梳理发现，公司前身即是1979年成立的深圳市养鸡公司，1994年上市后才增加房地产、供水、运输等业务。

公司现代农业业务体量并不大，主要集中在养殖板块。2017年至2019年，公司养殖板块收入分别为1.04亿元、0.63亿元和1.36亿元，分别占比公司收入的3.55%、1.85%和2.77%。

公司真正在养猪业务上加码，是在2019年下半年。公司先后在广东省内的高州、徐闻、茂名、梅州、海南文昌及广西贺州投资养猪项目，储备生猪产能。公司披露，截至2019年末，规划年出栏生猪量累计540万头。

今年以来，公司先后披露在广东省内外6地投资养猪项目，累计规划生猪养殖量超过500万头。这意味着1年之内，公司规划生猪养殖规模超过千万头。

奇怪的是，公司建设养猪项目投资成本，均高出行业企业水平。

公司在广西贺州投资年出栏量200万头、广东梅州投资年出栏量60万头、广东茂名投资年出栏量50万头，投资分别为60亿元、15亿元和14亿元；新希望在山东莱西建设年出栏量200万头、在河北定州投资年出栏量70万头，在广西河池投资年出栏量50万头，投资成本分别是23亿元、9亿元和7.66亿元。

难舍房地产

从1998年开始，京基智农就在深圳从事房地产开发业务，先后在深圳福田、布吉等区域开发了康馨园、康达尔花园等项目，为公司常年带来丰厚利润，房地产业务逐渐超过养殖、饲料业务，成为公司最重要的业务板块。

斑马消费梳理显示，2017年至2019年，公司房地产业务收入分别为13.39亿元、17.90亿元和34.14亿元，分别占比公司总收入的47.34%、52.08%和69.41%。

上述同期，公司房地产销售量递增，销售面积分别为2.52万平方米、3.26万平方米和6.24万平方米。

房地产业务收入不仅在公司总收入比重中排在首位，超过60%的毛利率，更是让农业板块望尘莫及。

2018年，房地产业务被公司定位为“战略支持型业务”，由于公司与控股股东京基集团存在同业竞争，公司在加码养猪的同时，已在收缩房地产业务。

2019年，公司决定仅限于对既有存量土地开发，不再新增其他房地产业务。

截至2019年，公司剩余土地储备建筑面积25.52万平方米，主要来自于康达尔山海上园三期和四期项目。

康达尔山海上园是公司于2011年在深圳西乡地块实施的旧改项目，也是公司在深圳西乡最有价值的资产。2015年一期二期项目就售罄，目前三期、四期项目正处于开发阶段。按照项目最新获批单价5.8万元/平方米测算，项目未来建成后可售货值接近150亿元。

今年5月，和西乡地块一同取得的沙井城市更新项目已启动。公司与京基宏达合作，合作地块面积超过25万平方米。启信宝显示，京基宏达系公司控股股东京基集团孙公司。

中信建投研报显示，受益于深圳宝安区市政规划，沙井地块仍有较大想象空间。