“3·17”楼市新政实施已经两个月，虽然北京遭遇立夏以来第一个高温黄色预警天气，但与天气的热度截然相反，目前京城楼市却是冷冷清清。
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在南四环外的一家中介门店里，二手房经纪人张源告诉记者，去年这个时候，他和同事不是在带客户看房的路上，就是在办理过户手续。“你再看现在，除了去带看租房的两个同事以外，我们店的人都在这儿呢！客户也不多。”
成交下滑，二手房市场的萧条之夏
记者走访发现，上述2016年成交热门区域，现已关停多家二手房中介门店。此前，这里聚集了多家中介机构的近40个门店。
“最多的时候，这一带几乎每个小区都有我们的门店。”张源说。
两个月以前的“3·17”新政，对于首套房的界定号称“史上最严”——北京有房或全国有贷款记录，都被视为非首套住宅。与此同时，提高首付比例、降低贷款年限等举措，封堵了加杠杆贷款购房的路径。
进入5月，北京房贷再次收紧——首套房利率最低执行基准利率达4.9%，二套房利率上浮20%至5.88%。
随着楼市政策的趋严，北京二手房市场交易量也大幅下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，从3月下半月起，到4月上半月、4月下半月、5月上半月，二手房市场实际签单量环比分别下滑了53.1%、25.5%、14.1%，虽然跌幅在缩小，但市场成交量的持续回落仍是大趋势。
比市场实际成交量相对滞后的二手房网签量，也同样在持续下滑。5月上半月（1日至15日），北京二手住宅共网签4817套，环比4月下半月下降45.3%，同比2016年5月上半月下降47.5%。除了去年6月上半月因交易网签延后出现“空档期”外，日均网签量跌破400套的情况可回溯到2014年。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着交易量的持续低迷，北京二手房价还将出现更明显的回落。
信贷收紧，换房族尴尬
新一轮楼市调控政策中，随着信贷政策的收紧，购房成本不断上升，二次置业的门槛也明显提高。这也令一部分二次置业者“加杠杆”购置“豪宅”的计划落空，小户型重新“受宠”。
数据显示，从2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。而在这些有住房贷款需求的人群中，二次置业人群仍然占据主体。
随着信贷调控力度的加大，各家银行优惠折扣已陆续消失。尤其是“卖房再买房”的情况被纳入到“二套房”范畴后，首付由新政前的30%提升到至少60%，为此，一部分置业人群不得不调整购房预期。
袁啸就是在“加杠杆”遇阻后调整的购房预期。“新政出台前，我正打算卖掉名下的两居室，再贷款300万买一套‘豪宅’。新政出台后，二套房首付提高，我一时支付不了多出来的首付款，也无法撬动这么高额的贷款，只好放弃原计划，再买一套力所能及的改善住宅。”
近期，个贷服务机构“伟嘉安捷”的客户咨询情况显示，在买房成本提升的情况下，购房人置业的选择倾向也有所转移，一批“小户型”房源在二手房市场中需求较高。
“伟嘉安捷”指出，购房人之所以青睐“小户型”，主要是由于近期信贷政策的收紧，首套与二套房尤其是非普住宅的首付比例骤然提升，在贷款利率折扣取消的情况下，购房人的买房成本不断提升，因此一部分购房人便将置业目光投向了小户型住房，通过小户型总价低的优势减轻自身的还款压力。目前，二手房市场中“小户型”住房的需求及成交量上涨较快。
国家统计局北京调查总队发布的住宅销售价格指数也佐证了这一观点。2016年以来，144平方米以上的二手住宅经历了连续13个月同比涨幅最高，3月以来，90平米以下的“小户型”住宅则超越前者重回涨幅最高的行列。
可以预期，层出不穷的收紧政策，令购房者心理预期继续走低，购房节奏将持续放缓。
刚需外溢，无法暖场环京楼市
2016年以来，持续火热的北京楼市，催化了环京地区楼市的“疯狂”。
与通州一河之隔的燕郊，近年来因楼市火热而受到媒体的广泛关注，也因此成为一个家喻户晓的环京小镇。而在过去一年多的时间里，这个承接了大量北京住房外溢需求的小镇，房价一举由此前的每平方米一万元左右飙升至三万多元。
北京“3·17”楼市新政出台前，很多此前在燕郊置业的刚需族卖房“进京”。这本来也是陈涛的计划，但新政后，陈涛“进京”受阻，再次“退守”燕郊。
“新政前，我卖掉了燕郊的房子，打算签一套北五环外的小户型。原计划用卖房剩下的80万加上这几年的积蓄付30%的首付款。没想到，新政出台后，我这种情况算二套房，首付一下多了一倍！”陈涛说，在今年北京楼市的“小阳春”中，燕郊楼市也十分“疯狂”：“那段时间，燕郊楼市一天一个价格，让人心慌。所以，我赶紧出手，又回燕郊买了一套房。”
让陈涛欣慰的是，他这次“退守”赶在了环京楼市调控政策升级之前，所以贷款还算顺利，如愿住上了品质更高、面积更大的房子。
“以后，我还是会走换房的道路。这取决于换房的目的是什么，如果是为工作的话，我会考虑往地铁边或者继续往北京城区换。”陈涛说。
近日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求进一步加强环雄安和环北京等房价过高、上涨过快的河北省内城市的限购和限贷措施。其实，此前河北多个热点区域已经进一步收紧了楼市调控政策，形成了环京楼市调控“包围圈”。
在北京楼市低迷和环京楼市政策的双重影响下，环京楼市遇冷。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，廊坊市固安县的新建商品住宅成交量为1879套，环比3月下降40.3%；廊坊市主城区（安次区、广阳区）的新建商品住宅成交量为2275套，环比3月下降6.8%；廊坊市香河县的新建商品住宅成交量为1893套，环比3月下降46.5%。
同样受影响的，还有环京地区二手房市场。据了解，因成交量低迷，一些环京地区的房地产中介已经转移精力，开始推介唐山、迁安、东戴河等地区的一手房项目。
“说白了，环京楼市还是以投资需求居多的。就算自己住，很多人也是抱着升值以后换房进北京的希望来买的。”中介小王说。
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本文转自中国财富帮(ID：china-cfbond)
作者：胡恩燕
新媒体编辑： 熊烨
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