入住新房原本是件高兴的事儿，北京某新小区的业主们却有些“闹心”，不仅惊动了城管，还打起了官司。
据悉，该楼盘属于商品房与保障房混建的项目，入住时开发商将两种性质的房源用栅栏分隔，独立享用各自空间。矛盾的焦点集中于，该不该拆除栅栏“共享”小区。
中国财富网近日实地调查，看见一堵由栅栏和电网组成的“墙”将该小区的商品房和保障房隔开。其对项目共用部分的不均衡分配，使得保障房小区几乎没有绿地和配套设施。
“拆墙之争”始末：
不同立场持不同观点
类似的“拆墙之争”近期在北京多个小区出现，引发广泛关注。这种现象主要出现在商品房与保障房混建的小区，两种性质的住房，在规划审批流程中没有隔离分割，但在建成验收后被栅栏和绿植隔开。
一方面，商品房业主觉得，“共享”之后，容积率提升，小区品质与自己付出的房价、物业费等成本不对等。另一方面，保障房业主认为，被栅栏分隔后，保障房部分绿化不达标且有消防隐患。
对此，仅有少部分业主表示可以互相理解。中国财富网走访南三环某商品房和保障房混建项目时，欲在此购买商品房的李先生介绍，自己不在意是否拆除栅栏。“房子品质很好，物业管理有保障。与保障房业主共享小区，我没有意见。”此外，一位保障房业主告诉中国财富网，其购房价格低于市价很多，小区环境差强人意也可以理解。“毕竟开发商成本在那儿呢！”上述保障房业主表示。
据悉，该项目商品房最小户型面积为140平方米左右，二手房报价已达1600万元。目前现房只余几套下跃式户型，尚未取得预售证，因此没有对外销售。
走访中，中国财富网发现，部分该项目商品房业主在购房环节并不清楚与配建的保障性住房项目间的栅栏有拆除风险。销售方面则坚称，签订合同时已明确告知购房业主，两个小区将实行分区管理，并且商品房业主和保障房业主均已签字确认，默认了栅栏的存在。
在业主争论的同时，关注该事件的网友亦纷纷发表观点，一石掀起千层浪，引起热烈讨论。
▲网友对此事件争论不休
其实早在今年6月，北京市住建委就要求严禁商品房配建保障房小区分割管理，并约谈了涉嫌违规开发建设单位和物业企业。8月底，相关部门再次明确，商品房配建保障房不得隔离分割，否则暂停开发商网签程序。
然而，事情尚未就此盖棺定论。中国财富网走访了解，上述项目开发商此前被城管方面要求限期整改，但商品房业主不服，已提请行政复议。采访中，有保障房业主告诉中国财富网，为了维护应有权益，他们将继续“打官司”。
截至发稿前，对于是否“拆墙”，出现这一现象的混建小区均没有给出明确答复。
开发商行为：
标书合规下的成本平衡之道
“拆墙之争”，表象是混建项目中商品房业主与保障房业主对于小区共用面积的争夺，实际上其内在原因是开发商为平衡成本、追求利润而进行的“差别设计”。
以位于五环外的某商品房与自住房（自住型商品房，亦是保障房的一种）混建项目为例，该项目商品房部分均定位为改善需求住宅，主要为130-170平方米的大户型，开盘时每平方米销售均价为8万元左右；而自住房部分为限价销售的刚需住宅，主要为85-90平方米的两居室户型，每平方米均价2.2万元。此外，物业费方面，商品房部分每平方米7.2元，自住房部分每平方米3.4元。
中国财富网查阅历史资料发现，该项目开发商以42%的溢价率竞得该地块，折合楼面价超过每平方米3万元。经过简单计算可知，商品房部分如按“刚需”楼盘价格销售，每平方米售价2.2万元的自住房部分将使项目成本严重超标，出现“面粉比面包贵”的倒挂现象。因此，根据可以盈利的定价倒推便知，该项目商品房部分选择高端定位是必然的。
因要背负高昂的保障房开发成本，一些开发商为赚取更高利润，则在土地标书合规的前提下，利用容积率“高低配”等手段，寻求成本“平衡之道”和利益最大化。
中原地产首席分析师张大伟向中国财富网介绍：
简单地说，就是同一个小区容积率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。这样少量的商品房住宅就降低了容积率，占有更多的建设用地面积，出现了别墅类产品。
以上述项目为例，开发商进行差别设计之后，低容积率的高档住宅8万元左右的均价，足以平衡自住房的开发成本，且在此基础上可实现较好利润。
接近上述项目开发商的人士告诉中国财富网，开发商在拿地、规划、开发、验收等各个环节均合规操作，后续项目亦会按照修改后的规定严格执行。
中国财富网查阅发现，从标书上看，开发商上述行为确实符合当时规范。
据悉，上述项目2015年拿地建设，当时北京市土地标书并未对商品房与保障房混建项目的容积率做细致规定。但从2016年开始，北京市土地标书修改，要求此类混建项目不得对保障房与商品房的容积率实行不均衡使用。
受修改后的标书规范影响，未来北京类似混建项目出现高端商品住宅的可能性越来越小，市场将趋向刚需化。
及时纠错：
特定时期的特殊行为不会蔓延
北京市住建委称，已采取严厉措施，要求开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。
张大伟告诉中国财富网，这是对开发商违规行为的及时纠错。他介绍，这种同一小区设置间隔的项目，在北京属于特定时期下少数项目的特殊行为。“在2014年下半年到2015年，北京出让了大量的自住房地块，与往常相比，这部分土地在突破溢价率上限后，开发商继续竞配保障房，土地市场的火热导致保障房在大约20宗住宅用地中占了大部分，而商品房占比非常少。”张大伟表示，因各方面因素影响，这种情况只出现在很少的住宅项目中。
不同层级需求之间的无形之墙：
情理得当与流程合理
可以说，在“拆墙之争”中，商品房业主的诉求，更接近情理得当；保障房业主的主张，更近似于流程合理。业内专家认为，商品房业主付出的物业费和购买价格均远远高于保障房，所以享受更多的服务是理所当然的；但从物权法角度看，自住房业主也是小区的产权业主，而建筑区划内的绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此将二者分隔的做法并不合规。
北京中咨律师事务所律师贾瑞果向中国财富网介绍，无论是自住型商品房，还是后续将推出的共有产权房，其业主都享有一定产权。从法律角度看，保障房业主与商品房业主享有的权利是一样的。“并不能因为我花钱少，我就不应该享受相应的服务或保障。只不过，商品房可以开发高档小区，各项标准要更为严格，而保障房的标准没那么高，但也必须符合法定标准。”贾瑞果补充道：“如果容积率等不符合法定标准，那就相当于开发商拿着有瑕疵的产品，敷衍相关政策。”
其实，商品房小区与保障房小区的“拆墙之争”，突显的是不同层级住房需求之间的矛盾。易居研究院研究总监严跃进在接受中国财富网采访时表示，在某种程度上，商品房与保障房混建是从民生角度考虑的。其初衷是将整个社区统一管理，这样对社区居住权的平等保障有积极作用。他建议未来，在房地产长效机制的发展过程中，应正视不同层级住房需求之间的矛盾，细化方案，更好地融合。
其实，这亦需要人们从心态上拆除无形的墙。
视频团队
策划：赵同刚 赖冬阳
编审：赵宇
编导：张维嘉
记者：胡恩燕 张维嘉
摄像：耿硕
后期：程前 王克伟
配音：张维嘉
作者：胡恩燕
新媒体编辑：林伊人
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