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住宅区物业管理地方立法应坚持的理念
黄璞琳
本文摘录自《住宅区物业管理地方立法相关制度设计探析——以〈抚州市住宅区物业管理条例〉为例》。
住宅区物业管理地方立法，应当以问题为导向进行制度设计，在地方立法权限内尽可能地解决辖区内住宅区物业管理工作中存在的突出问题，并注重平衡建设单位、物业服务企业、业主与社会公众四方权益。具体来讲，应当坚持以下理念：
（一）社会各界都有责，制度设计需审慎。住宅区物业管理工作，事关老百姓福祉，事关老百姓安居乐业与幸福感、获得感，事关社会稳定和文明创建，国家机关以及社会各界对住宅区物业管理都要承担相应职责。住宅区物业管理，涉及千家万户，涉及到在城镇生活每一个人，而且利益主体多元、利益诉求复杂。不仅涉及业主和物业服务企业，还会涉及建设单位和社会公众。即使是业主之间，已入住的与未入住的业主之间，已交费的与未交费的业主之间，有小车与没有小车的业主之间，买了车库与未买车库的业主之间，高楼层业主与低楼层业主之间，都会有不同的诉求，甚至是相互冲突的诉求，在制度设计时务必审慎。
（二）住宅物业是重要社会资源。住宅物业是老百姓重要财产，住宅物业及其业主信息也是重要的社会资源。物业服务企业经手管理住宅物业并为广大业主服务，某种意义上讲，也是合法地控制了这一重要社会资源。物业服务企业若能运营得当，完全有可能利用住宅区物业及业主信息搭建服务平台并获取收益。电商经济要落地，少不了进住宅区；新型服务要落地，也少不了进住宅区；衣食住行玩，最后几步也往往就在住宅区。住宅区资源很有价值，就看物业服务企业会不会用，以及如何用。
（三）物业服务企业是业主的“管家”而非“主人”。物业服务企业要靠自己的服务让业主交钱，要通过服务取得业主信赖、获得业主授权，要以合作共赢共享收益的方式取得业主共用部位场所的运营管理权。物业公司千万不能做出“鸠占鹊巢”“恶仆欺主”的事儿。
（四）业主依法享有产权也要依法承担责任。业主作为产权人依法享有物权，有依法自主支配自己物业、共同管理共用物业的权利，以及排除他人侵害的权利。同时，业主作为物主也要依法承担相应责任，要确保自己物权不存在安全隐患，行使物权时不得妨碍、干扰其他业主的合法权益，享受物业服务就要支付相应费用。
（五）业主与物业服务企业之间是平等的契约关系。双方都要信守契约。物业服务企业要按合同约定和法律规定保质保量地提供物业服务，不得擅自改变物业服务的内容、质量和收费；业主要按合同约定及时足额缴纳物业费，要遵守管理规约。
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