我还从没听说过哪个投资日本民宿的人赚过钱！

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“2020年将迎来日本民宿的高潮期！”

“日本民宿崛起，小钱撬动大资本！”

“又一位投资日本民宿的房东月收益过万”

各位投资人朋友，上面这样的宣传语可有似曾相识的感受？

因为日本即将到来的世博会和奥运会将带来日本投资市场的进一轮升温，见守君发现市场上不少中介公司都开始借此大肆宣传。

“加入民宿行业，找人代管，月收入就能过万”这样的宣传语也是屡见不鲜。

但见守君观察身边的所有朋友，发现了一个真相：

我身边没有任何一个做民宿的朋友赚到钱了。

如果大家身边有在日本开民宿赚到钱的朋友，请把他介绍给我，我一定要向他请教学习。

见守君这样说，并不是贩卖焦虑，只想让大家真正死心。

95%“裸奔”的民宿还没回本，

就被淘汰出局！

在日本政府正式颁布民宿管理相关条例前，民宿行业处于灰色地带，市场上有大量无证民宿。

但自从2018年6月15日民宿新法颁布后，日本的民宿市场大洗牌，非正规民宿被全面取缔。不少在民宿上花了大笔钱的投资人朋友还没赚回本钱，就已经出局了。

而现在如果想做民宿，首先拦在面前老大难的问题就是：拿到民宿许可证。

为什么说它是老大难，且听见守君慢慢跟大家介绍。

上面这个办理流程图里，黄色部分和蓝色部分分别是代管平台和游客。与我们房东息息相关的是红色框住宅宿泊事业者部分。

住宅宿泊事业者（即房东）想要从事民宿行业分两种情况：

1、房东住在民宿里

2、房东不住在民宿里（需要委托民宿代管公司）

这上面的两种情况中第一种申请起来还相对来说较容易一些。但我们大部分投资人面临的现状偏偏是第二种。

在第二种情况下，也就是委托给代管公司管理的情况下，又可分为以下三种类型的投资人：

1.公寓投资人

如果是公寓申请民宿的话，需要满足以下三个条件：

1、管理公司同意

2、邻居同意

3、找到可靠的代理公司

首先第一条就能pass掉97.7%的人。据市场统计，目前只有0.3%的管理公司同意做民宿。

而第二条获得邻居同意更是比取得管理公司同意的难度更大。

2.一户建投资人

如果是一户建申请民宿的话，很多人可能觉得邻居少一些，一定好搞定一些。但事实上，现在很多地方是要求开居委会讨论通过才有可能办理许可证。

3.大楼投资人

如果是一栋楼的话，是可以申请简易许可证或酒店许可证的。但此时它已经不能叫民宿了，而是酒店式公寓，对标的产品也是酒店行业。

怎样跟他们去竞争，哪里去找这么大体量且靠谱的代管公司，都是需要担心的问题。

而且我上述所说的都还仅是申请成为民宿的第一步——获得同意许可。接下来还有大量繁琐的文书材料和审核环节严格卡着。

我拿什么来竞争？

这两年，赴日旅游的人数越来越多。为了应对激增的市场需求，日本各类宿泊设施迅速增加，其中增量最大的是酒店。访日旅客利用率最高的也是酒店。

图/日本政府观光局

与民宿相比，酒店拥有标准化、规模化的管理方式，大量专门化的管理人才，以及前后期成熟的宣传推广方式。

而我们的投资朋友，如果想在日本投资民宿的话，已经难以在标准化方向取胜了。留给民宿从业者的有两个办法：

1、降低价格，形成价格优势

2、逆标准化而行，提供特色化服务

但第一个办法需要压缩利润，第二个办法需要投入成本。在这样左右为难的困境中，小体量的民宿从业者很难获得高额的收益。

图/日本政府观光厅2020.8.31数据

更要命的是，与我们争抢客源的不只有酒店，其他民宿同行也是巨大的压力。这样的内忧外患，我们拿什么来竞争呢？

这是什么？这就是资本的力量！

日本实施民宿新政的这一两年来，见守君经常看到有平台推出这样的广告：“日本民宿市场重新洗牌，即将迎来个人投资者进场好时机”。

有些朋友一听完，觉得对啊！民宿新法取缔了大量民宿市场出现空白，再加上即将到来的奥运会，世博会的契机，现在不正是我入场的好时候。

可是冷静下来想想，真的是这样吗？

市场上有这样一条铁律：

当一个机会出现，最先看到并参与的5%的人看到了，能获得可观的第一桶金。当第二轮资本进入后，这20%的人将占据80%的市场份额，并带走这个行业绝大多数的财富。

等到这个机会有50%感知并参与时，也只能在风卷云涌的资本身后拾得一点残羹剩饭。

对于民宿这个行业，也是如此。

在我们的个体经营者感知到这个机会时，资本早已在市场上布局造势，获得盈利了。

在三年前，Airbnb就已经完成了40余家机构参与的E轮融资，接下来更是迎获10亿美元融资，预计今年上市。除了Airbnb外，乐天、JTB等大手都陆续进场。这些大资本对于小体量的个体经营者来说简直是降维打击。

铁着头跟资本拼，在日本广阔的市场里并非毫无胜算，但风险太大。运气好的话我们也许能分到一杯羹，但更大的可能是被套牢在里面。这也是见守团队始终不建议大家投资民宿的原因之一。

请人代管不费心？

不过是羊毛出在羊身上！

我们历经千辛万苦拿到了经营许可，收益也并非立竿见影。

大多数投资人朋友在投资民宿都不会亲自跑到日本经营，而是选择代管团队帮忙照料打理。

只是很多朋友想不到的是，原本以为高枕无忧坐等收益的选择，很有可能让你赔的血本无归。

（目前上图部分区已明文禁止不能在区内开展民宿）

首先日本民宿相关条款早有规定，除特定几个区域外，其他地方的民宿一年不能超过180天。

而东京都一些地方性政府，别说180天了，一周只能做两三天。

这样满打满算算下来，一套房子一年入住率最高也只能达到50%。

其次为什么说代管并不能带来的省心？

目前市场上的代管公司在承接你的业务后，会全权代管你的房子，负责各项事务。

但是！

全部都不承诺回报率。

一些有技巧的代管公司会巧妙地告诉你他们将保证房屋的入住率。但入住率数据，可操空间是极大的，哪怕收益率不达标，也要赶紧降价把房子租出去，毕竟亏损的钱，买账的不是他们。

除了考虑收益之外，每年的代管费也是一笔不小的支出。

所以见守君再温馨提示大家一遍：投资民宿？慎重！

除了上述的坑以外，还是有许多需要注意的“坑”没来得及介绍，以后有机会再跟大家进一步探讨有关民宿的事情。

但见守君说了这么多，还是希望提醒大家，虽然相比在国内买房，投资日本房产是极具性价比的，日元作为避险货币也相对稳定，但各位不要脑子一热就把大笔的钱投进民宿的坑里。