买北京四合院小心上当!! - 华新民的日志

四合院买主们要小心巨大陷阱!因为北京近日将有一批被房管局或某些机关单位多年占用的市民私宅非法流向市场!这些四合院被称为"经租产"和"代管产",前者是一些私有出租房屋,自1958年开始被房管部门强行管理,但产权至今是私人的,从没有转移过."经租产"在广东省等地区已大规模撤消了房管部门对其的"管理",但在北京等地区还没有被撤消.后者是1949年左右主人出走海外后留下的宅院,由房管部门代行管理至今,其中个别已经清退给回祖国寻根的房主人,但大部分仍扣留在房管部门或长期占据使用的单位手里.

这些四合院在过去是被禁止出售的,因为它们的产权登记在私人名下,在法律上至今属于私人.然而北京相关部门却在今年三月出文(见下面附件),公然许可使用人或管理方在市场上出售这些私有四合院,公然许可非产权人出售他人财产,以期赢取暴利!

这种行径是触犯刑法的,不幸掉进陷阱的买主也将在日后承担法律责任,因为你买的是被盗取的他人私人财产.

这些四合院的合法主人或其合法继承人今天都有名有姓地生活在蓝天之下,有的在北京本地,有的在外地,有的在海外."文革"之后,虽然中央政府下文要求清退市民私宅,虽然众多当事人数年来一直在强烈要求清退,但房管部门至今只清退了大约半数,其它仍攥在它手中或使用单位的手中.

在被称为"直管公房"和"自管公房"的四合院当中,有大量的这样的私产(现今大部分都由与产权毫无关系的外人居住着,显现“大杂院”状).因此四合院的买主一定要在交易之前查清产权来源,要从上世纪五十年代初期的产权登记开始查起,查是否存在合法的变更登记,一直要查到现在.因为如万一上当,就会在不久的将来缠上可怕的官司!

华新民

2009年6月2日

附件: 2月26日致北京市建设委员会、北京市规划委员会和北京市文物局的一封信

希望立即修改《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》

近日,北京不少媒体都对刚刚出台并将于三月一日开始实施的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行》（以下简称《规定》）进行了报道。我在北京市建委的网站上(信息公开目录-规范性文件)查到该文件的内容之后，发现有极大的问题，不是在房屋修缮方面，而是在涉及私人产权方面。

首先，《规定》对“房屋产权人”划分出三个类别：私有房屋产权人、直管公有房屋产权人和单位自管公有房屋产权人，实际上是把真正法律意义上的产权人和房屋的管理者及使用者混为一谈了。因为只有房屋的所有者才能被称为产权人，管理者和使用者是绝对不能有产权人的身份的，也当然不能对相关财产进行处分，不能把相关财产推向市场。

要知道这里讲的所谓“公有”房屋，实际上很多都是在文革浩劫后，至今还没有把管理权退还给私人业主的房屋，仍是由各区房管局在“直接管理”着，或者是由一些使用单位“自管着”，而并非真的“公家所有”，或称为“国有资产”。文化大革命中间，在红卫兵的暴力逼迫下，所有的私房都戴上了“公房”的帽子，文革后中央政府要求清退私产，但此项工作在广东省和福建省等地区进行得比较顺利，在北京和某些地区却进行得极其缓慢，许多私房，尤其是1958年开始被房管局“经租”(即“私改”房屋)又于文革中交出“房地产所有证”的私人出租房屋，仍然被叫做北京“房管局的”“直管公房”，却因产权仍在私人名下而被国务院于1995年发文禁止房管局对其拥有“国有资产产权证”（注1），偶然一份四合院买卖合同涉及到“经租产”时，房管局也一般都拒绝盖章放行。可是在2001年，北京市房管部门在其系统之内成立了政企不分的“房地经营管理中心”和像“北方华鼎”这样的房地产开发公司，却开始以比较隐蔽的形式个别地在市场上出售这些实际为私房的“直管公房”了（见“北京经租房调查——被非产权人出售的私房”（“法制早报”2006年10月23日））。

然而现在《规定》的第二十条里，却表示：“购买旧城历史文化街区居民承租的直管公有房屋的，购买人应当与承租人进行协商，对承租人妥善安置，再与产权人签订公房补偿协议，房屋行政主管部门予以办理公房的权属转移登记手续。”由于在这些直管公有房屋里包含着属于私人产权的经租房，这就意味着是在把管理者充做“产权人”并许可“房地经营管理中心”等在市场上公开出售它没有权利处分的私人财产了！而第二十一条表示单位自管公有房屋产权人可参照第二十条操作，则意味着被一些单位长期占用的私人宅院也要被卖掉了！

另一个涉及私人产权方面的就是该《规定》的第十七条。在这一条里，规定了政府征收私人房产的四种情况，然而除了其中的第二种：“修建市政道路或引入市政基础设施需拆除的房屋”以外，另外三种(注2)都是不符合宪法规定的“公共利益”的范畴和违反宪法对私人财产的保护条款的，因为当“不可移动文物”同时是私人房产时，该所有权受到法律保护，不能构成征收的理由，同时所有者当然也应当负起保护的责任(注3)，而“严重破损”的“中式楼”（这里指胡同里的民国小洋楼），也可以由主人自己来修缮，同样不能成为征收的理由,最后的“其它按照保护规划要求确需拆除的房屋”更是提供了随意解释的空间了。北京胡同里的四合院和小洋楼绝大多数都是有主人的,他们其中的一部分得以陆续顺利回家,另一部分几十年来一直在向有关部门追讨自己的房子却屡屡受阻,再有一部分则表面上“不知去向”（比如有的业主在文革中受到迫害，没来得及向后人交代自家房产事宜）,但实际上通过各区房管局的档案都可以找到家族成员线索,无论相关房产继承人是在国内还是在海外。

再有就是第十九条：“私有房屋产权人愿意搬迁的，可以向所在地街道办事处提出申请，由区政府委托相关机构与产权人协商收购其房屋。”这一条同样是于法无据的，既侵犯了业主自由处分他的财产的权利，也违背市场原则，私房买卖怎能有政府部门参与其中？

以上问题，还反映在该《规定》的第九条、第十条和第十八条里，所有这些条款都希望能尽快得到修正，并且希望在修正过程中能有北京祖传四合院主人的代表参与。另外我认为，对于四合院的保护，除了近期有倒塌危险的房屋以外，应该先落实私人产权后再进行修缮，应该把修缮款中的一部分拿出来用于私房腾退，否则是本末倒置，会加剧与此有关的冲突，深深破坏社会的和谐。

华新民 2009年2月26日

注1：国家国有资产管理局“关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记的通知”（建房1995（433号）文件）

注2：“（一）需要腾退后对社会开放的不可移动文物、历史建筑和危及文物、历史建筑安全等不合理使用的建筑；（三）经鉴定为严重破损或危险房屋，严重影响居住安全，无法实现原地重建的筒子楼、简易楼或中式楼；（四）其他按照保护规划要求确需拆除的房屋。”

注3：中国文物保护法第六条：“属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。”