地产八卦女说
地产八卦女说
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北京326限购新政，将商业办公类项目作为打击目标（包括写字楼、公寓、商铺），明确了商业物业不得改为居住的属性，致使“商住”业主遭受重大打击。
我认为，326商住限购新政，基本从各个角度堵死了将商办类物业作为“次级住宅”的渠道，尤其是停止办理对个人购买商办类项目的个人购房贷款，使得北京商办类项目在未来很长的一段时间里，只能回归商业办公的本来性质。
而新政卷起的旋风，也加剧了商业办公类项目本就高企的库存，因为这类产品失去了一个可供快速出手的渠道。
△2016年全国主要城市商业用房去化周期。即使是在当时商住火热的北京，也有长达25个月的去化周期。
而除了北京，上海、深圳在近期也出现了抵制“商住”的苗头。如上海闵行绿地峰尚汇商办差点被拆，深圳沙井星河和华侨城的商业项目遭受冷遇，推售200套产品仅售出20套，实际销售率仅10%。
由此来看，北京326新政对商业办公类项目打击极大，甚至席卷了全国市场。
与此相应的是，中国商业地产这头大象，销售难度不断加大。中国商业营业用房投资额从2008年开始持续上升，7年间累计涨幅达383%。2015年全国商业营业用房实现销售额8846亿元，相比2014年下跌2%。而2015年全国商业营业用房存量达14664万平方米，相比2014年增长24.6%。2016年全国商业用房形势刚刚好转，达到1万亿的销售额，但在2017年马上就遭到北京326新政“定点式打击”。
△2011-2016商业营业用房待售面积与销售额
由此，商业地产不断增多的库存，成为开发商面临的头等难题，如何研究“商业地产去库存”，也是时下地产从业者最紧迫的话题。
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对于一部分人看来，326新政是商办类项目死亡的号角；而对于另一些人来看，商业地产巨大的增量和存量市场，也存在着巨大的商业机会。
为什么这么说呢？中国商业营业用房每年的销售额将近9000亿元，围绕其产生的销售佣金、租赁佣金和金融服务收入都达到数百亿元，如果中国商业地产因为326新政的影响，开发商对于商业物业不转销售转持有，则每年增量商业所产生的销售佣金、租赁佣金和金融收入，都可达到数十亿元。
此外，中国还有20多亿平方米的存量商业，也会产生巨大租赁需求，租赁佣金总量达到上百亿元。在越来越多的商业物业无法通过“商住”卖出去的情况下，开发商只能持有、租赁给商户，这使得商业运营环节中将有越来越多的掘金机会。
由此，在失去“商住”去商业库存的情况下，商业地产领域正迎来持有运营的时代。
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接触过房地产的人都知道，商办类项目之所以要在此前通过“商住”形式去库存，一方面是因为住宅紧缺，另一方面是因为实打实的操盘商办项目，远比操盘“商住”项目复杂。毕竟操盘商住项目，只需卖出即可。而商业地产行业产业链条长，专业化程度很高，可大致分为土地规划、市场研究、产品定位与规划、招商与销售、运营管理和资产管理这几个阶段，每个阶段都需要专业化极高的操作运营。
△商业地产与住宅地产产业链条对比。商业转换为商住后，产业链条与住宅相同。
△住宅市场只涉及到开发商、代理商、购房者三个利益主体，而商业地产则存在开发商、业主、品牌商、消费者、金融机构、运营商和资产管理公司等六个利益主题，要想理清六方的利益诉求，实现共赢，需要极高的专业操作水平。
在这样的情况下，尽管我从大局角度上判断商业地产租赁时代来临，且商业租赁、金融服务有着巨大佣金市场，但想要把商业做好，显然是有难度的——更何况，商业里的写字楼、商铺和公寓项目，面对的消费者各有不同。
其中，公寓住宅可以是标准化产品，写字楼因为企事业单位的需求，只能算是半标准化产品；而商铺就更复杂了，受限于地段和人流特点，只能算是非标准化产品。在这样的情况下，为什么那么多的地产商都难以自持商业，而某些商业运营租售机构，如优铺，却可以信心满满呢？
“商业地产虽然和住宅都是房地产行业，但是开发理念和操作思维完全不同。相比住宅，商业地产产业链更长、参与方更多；住宅大都以散售为主，商业地产则需要进行定位、招商、运营、资本化等全产业链运作；传统销售公司用卖住宅的方式卖商铺，而商铺是投资品，需要用卖投资品的思维来进行销售，需要用给客户做资产配置的思路来卖商铺；传统的商铺销售公司只管销售，租售分离，为业主后期招商运营产生了非常大的障碍，现在需要为开发商和业主提供租售结合的方案。”优铺的负责人陈云峰说，“房地产营销最高境界是把握产品，营销是手段，产品最重要，商业地产尤甚。我们优铺团队正好具备这方面的操作能力，所以深信能够做好。”
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有意思的是，在326新政的出台后的两天，即3月28日，在国贸三期北京CBD最高的楼上，中国4大国有资产管理公司——东方资产管理公司旗下的东方邦信置业就正式战略投资了优铺。
邦信入股优铺，是否说明国家“将商办与住宅彻底隔离，回归商业本质”的态度呢？我不知道。但是从外界眼光来看，国有资本注资，已经说明国资看好优铺，这是很多创业者都难以企及的起点。
此外，在邦信置业入股之前，优铺同时吸引了毛大庆团队的优享创智公司、中经联盟轮值主席王军先生的中投置地、以及中经联盟旗下基金中经大业公司的参与，如此高起点的投资团队背书，也足以说明优铺的“吸引力”。
那么，除了对商业地产，特别是商铺具备操盘能力之外，优铺的运营模式又有哪些不同呢？
优铺一方面正在聚合大量的商铺资源、业主资源、经纪人资源、商户资源，为未来的众包模式和营销转化奠定基础，另一方面，优铺依托其经验，为开发商提供业态定位、品牌落位及委托运营等全产业链服务。更重要的，优铺一直在致力于打通金融这个瓶颈，采用基金整体收购，而后委托运营的模式，这才是商业地产终极模式。
从这方面看，优铺所做的实际上是搭建一个商业地产租售的O2O平台。这一个O2O平台，线上业务主要是提升线下交易效率，降低线下交易成本。在商铺销售和出租的线上环节，优铺通过众包经纪人来实现，和Uber一样，经纪人众包能够激活社会冗余资源，实现多方共赢；线下业务的操作流程还是要占到很大的比例，因为商业地产是大宗交易，动辄几百万的交易额，而且交易环节比较复杂，所以交易双方必须在线下经过充分的了解、判断、决策和实现交易流程。
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“2021年，我们要做到估值10个亿，公司预计2022年上市，要成为中国商业地产服务商龙头企业。”陈云峰说，“你所见到的优铺，很可能只是一个APP，但在后端，我们聚合了100万商业地产经纪人、10万以上商铺、10万以上品牌商家，并且整合越多越好的金融机构。这款APP不仅要覆盖一二线城市，还要进入发达的三线城市。”
而在我看来，优铺网是否能做起来这么大规模，并不是最紧要的。在当前商业库存高企的情况下，特别是在326商业新政实施的背景下，所有的地产商都会向资产运营端看齐。这一个现象对于精通资产运营的优铺而言，或许才是最紧要的——
“旋风之下，大象也能跳舞。”
最后，想起我之前问陈云峰总的一个问题：“在这个风口，您就不担心优铺的商业模式被别人复制吗？”
“中国人很有意思，一件事能盈利，必定很多人跟风。商业地产比住宅复杂的多，门槛也比较高，我们把这块蛋糕做大了，自然会有人跟着来。很多东西都可以COPY，但创始人基因无法COPY。创始人决定了企业的不同。而我之前也跟别人说过，世界上最伟大的商业模式，就是你可以无限复制你自己，而他人无法复制。”
“优铺的终极模式，就是能做到资产证券化，将商业作为“资产”，进行融资，将商铺资源，变成一种资产管理。我的愿景，就是把优铺打造成中国商业地产领域第一品牌。”
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