融创的进阶

来源：地产八卦女

1^st

很久以前，我在写融创2019年年报的时候就说，真正的优秀房企，必定是系统性的优秀：

营收体现了企业当下的规模；

利润反映了企业赚钱的能力；

负债表明了企业风险的大小；

土储决定了企业未来的营收；

产品标示了企业创新的动力；

由此，重点解读营收、利润、负债、土储、产品这“五维”，是解读优秀房企年报或半年报的重要方法。

从融创最近发布的中报来看，在业已完成的营收和利润指标上，融创的中期报告延续涨势：合同销售额1952.7亿，位列行业第五。上半年营业收入773.4亿，核心净利润130.4亿，净利润率达14.2%，同比提升80个基点，且高于行业平均水平。

而对于八卦女来说，关注融创半年报，其核心是关注融创在利润导向新时期的财务新表现。

为什么这么说呢？

一方面，融创已经持续增长十多年。

融创是2010年10月上市，而今恰好十周年。在这10年间，融创已经由一家区域性房企成长为比肩恒碧万的四巨头之一，并实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

而在融创发展的过程中，说实话，这家公司最初几年的发展是更规模导向的，他们也确实抓住了合适机会，在房地产市场上行之时实现了规模跳涨，并迅速完成了头部房企的卡位战。

如今，随着房企排位的大格局基本稳定，融创也迈向了降杠杆、降负债之路。在这换挡的过程中，财务是否稳健，直接反映了融创的运营健康度。

另一方面，当前的房地产形势已经发生变化。

我们知道，房住不炒、市场调控的大环境，一直在提醒各家房企注重稳健经营。例如近段时间市场疯传监管部门拟出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

因此，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与政策和指导方针是高度一致的。如今融创降杠杆、降融资成本的效果如何，这也是市场所非常关注的。

2^nd

那么，融创的财务稳健度，究竟有多稳呢？

根据财报，截至6月30日，融创所有者权益较上年末的1141亿，增长17.4%至1339亿元；本公司拥有人应占权益较上年末的831亿提升16.7%至970亿元。当然，对于融创这样的头部房企而言，光靠数字还不足以体现融创已经进阶，还得看融创本身的两个动作：

第一个动作：严控土储、把握拿地节奏。

据了解，融创上半年新增土地储备同比大幅下降约64%。目前，融创拥有的确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，其中约80%位于一二线城市，但平均土地成本仅4312元/平方米。

也正是因为严控土储，融创净负债率大幅下降23个百分点，截至公告日，融创拥有的现金余额1209，流动性充裕。

然而，融创严控土储，个人认为，融创并非是不拿地，而是逆周期拿地、有节奏拿地。毕竟在疫情期间，现金流成为企业发展的重中之重。而融创也在财报中提到，下半年将继续保持审慎的土地获取策略，同时重点关注一二线核心城市的优质土地机会。

对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，也一直是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。

第二个动作：降低融资成本。

严控拿地、减少支出，负债规模下降，随之而来的，便是企业信用提升。融创也自此开始，大力降低融资成本。

根据半年报，在今年上半年，融创通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式，优化融资结构。

特别值得一提的是，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%，在业内亦名列前茅。在境外债券市场发债，融创还债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

▲如此多管齐下后，上半年，融创新增有息负债的加权平均成本较2019年全年下降1.9个百分点，相当于为融创额外创造了数十亿的利润。

而到了下半年，融创亦表示，集团会继续将优化资本结构、持续降低负债率水平及降低融资成本作为当前发展阶段的重中之重。事实上，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与当前降杠杆的政策方针高度一致，也有利于企业的稳定健康发展。

3^rd

曾经，有一位地产老前辈跟我说，“房地产是一个周期波动很大、受政策调控影响明显的行业。在这样一个充满变数的行业，需要有一个可控的安全线，才能保证企业的安全。”

显然，从克而瑞1-7月新增货值榜单来看，TOP10房企中，碧桂园、恒大、绿地、绿城、龙湖排在新增货值榜单前五，而融创新增货值最少，意味着融创已经在大幅控仓，加紧扎稳安全的“篱笆”。

▲融创宜和山水系：宜和园实景图

而从过去的拿地经历看，过去在土地价格水平更合适的时候，融创已经拿对了很多地，在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，都是位于一二线城市，且成本低到4312元每平。

一方面，有力保障了融创在未来多年内的市场规模稳步提升：另一方面，融创也没有什么“土地焦虑症”，可以更轻松地根据形势和环境调整拿地策略。

也许，做房地产，最关键两个字“钱”和“地”。就像融创这样，把融资节奏和拿地节奏踩对了，其实也就不用过于担心什么了。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

交流、爆料欢迎扫描以下二维码加我微信。