汪景涛
不动产金融部 律师助理 上海办公室
业务领域：房地产、外商投资、投融资、公司业务
成沂
合伙人 上海办公室
上海市律师协会 政府与社会资本合作业务研究委员会委员
业务领域：房地产及基础设施投融资、不动产金融
本文首发于《中国房地产金融》杂志2022年2月刊，题目及内容略有调整。
2021年8月30日，住建部下发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号，以下简称“《通知》”），要求坚持划定底线，防止城市更新变形走样，严格控制大规模拆除；坚持应留尽留，全力保留城市记忆，保留利用既有建筑，保持老城格局尺度。《通知》推出后，针对旧房屋、旧商办、旧厂房、旧仓库等更小物业单元实施的“旧房改造”更新成为国家鼓励推广的城市更新方式。
旧房改造更新方式与拆除重建类的更新方式不同的是，该类更新项目一般不采用“拆落地”方式，仅对建筑物的用途调整，并进行内部装修和外立面改造，仅在一些特殊情况下涉及规划和土地性质的调整或建筑物主体结构的改变。各地方的城市更新政策中对该类更新方式均有反映，如《上海市城市更新条例》中的“微更新”、“成套改造”、“加装电梯”方式，《广州市城市更新办法》中的“微改造”方式，《深圳经济特区城市更新条例》中的“综合整治类城市更新”。
本篇将结合近年来所在团队参与的上海、广州等地的旧房改造项目的经验，与各位分享旧房改造的一些典型案例。
2020年，笔者所在团队接触过广州市越秀区某老旧小区加装电梯的协商事宜。该小区修建于2003年前后，4号楼2单元的部分业主拟对该栋楼加装电梯。4号楼2单元共有7层，每层有2户业主，上、下楼都为步梯。拟安装电梯的4号楼2单元涉及整个4号楼2单元的14户业主进行表决。
2019年上半年，该小区2单元加装电梯事宜就已开始征求意见，2单元4-7层的业主都同意加装电梯，但1-3层6户业主均不同意加装电梯。1-3层业主不同意加装电梯的理由主要包括：（1）1层的业主认为，其当初购买1层房屋的原因正是因为小区没有电梯，其购买房屋的价格比高楼层房屋的价格高，如果加装电梯后，高层业主的房屋会升值，而自己的房屋会贬值；（2）2-3层的业主认为自己对于电梯的需求并不大，不愿意分摊电梯安装费用；（3）此外，1-3层的业主都认为，电梯加装在户外，自己房屋的采光和通风都会受到影响。
对于单栋房屋的更新、小范围微改造，如加装电梯、车位等项目，多为物业权利人自主实施，而对建筑物区分所有的房屋改造，在实施过程中需要广泛业主的同意，由于不同业主的利益诉求不同，如前述广州市某小区加装电梯的案例中，业主很难就加装电梯事宜达成一致意见；即使多数业主通过加装电梯的决定强行推进，反对加装电梯的业主后续也可能会阻挠电梯的施工安装。
1. 根据当时有效的《物权法》第七十六条第（六）项规定，“改建、重建建筑物及其附属设施”，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”笔者所在团队一开始建议同意加装电梯的业主争取3层业主的同意，达到双“三分之二”以上同意，以便协商不成时通过诉讼方式解决，但同意加装电梯的业主并未成功说服3层业主同意。此外，同意加装电梯的业主表示，其与1-3层居住在一个单元，希望尽量采用调解、协商的方式解决，避免走到“打官司”这一步。
2. 其后，笔者所在团队建议由2-7层的业主按楼层的高低承担相应的电梯安装费用，2-7层的业主依次递增承担电梯安装费用，该方案也未在业主中形成一致意见。2-3层的业主明确拒绝承担任何电梯安装费用，4-7层的业主也不接受在承担全部的电梯安装费用的情况下由2-3层的业主免费使用电梯。
3. 此后，经过多次讨论及协商，最终全部业主协商一致的方案为：（1）在4号楼2单元4-7层加装电梯及开设电梯口，电梯安装费用由4-7层业主共同承担；（2）4号楼2单元1-3层不开设电梯口，1-3层业主不承担任何电梯安装费用；（3）就4号楼2单元安装电梯经过及占用1-3层的空间，由4-7层业主按照全部电梯安装费用的一定比例计算对1-3层的业主进行补偿。4号楼2单元的业主就前述方案达成一致后，最终4号楼2单元在短时间内完成了加装电梯工作。
值得注意的是，2021年1月1日起旧住宅拟加装电梯的，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条关于业主共同决定事项的规定进行表决。表决通过后，按照国家和地方有关规定，开展加装电梯工作。对于加装电梯过程中产生争议的，可依法通过协商、调解、诉讼等方式予以解决，并且可通过街道办事处、镇人民政府做好加装电梯相关协调、推进工作。
近年来，国家大力推行租赁住房，鼓励盘活各类非居住用房的存量资产“工改租”、“商改租”。2019年4月，笔者所在团队为上海市某资产管理公司作为运营机构拟开展闵行区一处非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目提供法律咨询服务。该项目房屋为一栋位于闵行区的厂房，采用钢筋混凝土结构，建筑高度为23.85米，厂房一共有五层，总建筑面积约为34,000平方米，于2015年2月完成工程竣工验收备案。
该项目的产权人为在闵行区登记的一家服装企业，因产能限制，厂房内大量房屋处于闲置状态。运营机构拟与厂房的产权人签订一份租期为15年的租赁协议，并将厂房进行改建和装修转化为租赁住房，向市场提供住房租赁服务。
改建和转化过程中，运营机构提出多项其关注的实操路径层面的问题，重点包括：（1）拟改建的房屋中，71套房屋未取得不动产权证，是否可通过改建和装修转化为租赁住房？（2）房屋的改建和转化需要经过什么程序？（3）拟对房屋进行改建和转化需要办理哪些报批报建手续？
当时上海市已发布了专门规范非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目（以下简称“非改租”）的规定，2018年12月5日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发了《关于印发<关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）>的通知》（沪建房管联[2018]782号，以下简称“《上海市非改租指导意见》”），从权属合法、结构安全、消防安全、技防安全、环保卫生、设施配套、面积合规和技术标准等八个方面，提出一整套有针对性的要求，指导各区将“非改租”纳入有效管理。
1. 关于权属要求。《上海市非改租指导意见》第三条规定：“申请非居住存量房屋改建和转化租赁住房的项目应满足权属合法。申请项目应为依法登记取得不动产权证或有其他合法权属证明的合法建筑。”拟改建的房屋中，71套房屋未取得不动产权证，不满足《上海市非改租指导意见》关于权属合法的要求，本团队律师建议，该71套房屋均不应纳入改建和转化的房屋范围；同时，拟改建的房屋中，其他取得不动产权证的房屋应满足《上海市非改租指导意见》规定的面积合规、结构安全、消防安全、技防安全、环保卫生等要求。
2. 关于改建和转化程序。根据《上海市非改租指导意见》规定，“非改租”的程序包括：（1）提出申请。符合改建基本要求的项目，应由不动产权利人或受其委托的实施单位向项目所在街镇办事处提出改建和转化申请。（2）审核和认定。由街镇办事处对基本条件和相关要求进行初审，初审通过后由区政府指定管理部门组织区政府各部门按照各自职责进行项目审核，审核通过后核发认定文件。（3）实施和验收。实施单位在规定的时间内，按照改建、装修工程等相关程序完成项目的改建和转化实施工作后，由区政府指定的租赁住房管理部门组织其他相关部门开展联合验收，并形成联合验收意见。
3. 关于报建手续。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”去除71套未取得不动产权证的房屋后，该项目拟改建、装修工程的建筑面积约为18,000平方米，故产权人应当按照改建工程的要求办理立项、报建、施工许可证及竣工验收手续。
2014年笔者所在团队曾全程参与了上海某宾馆改建项目。该宾馆坐落于上海长宁区虹桥国际贸易中心内，位于内环高架及延安高架交叉口，原总建筑面积为135,900平方米（改建后总建筑面积为165,140平方米）。该宾馆为改革开放后上海第一批高档酒店之一，反映了当时的设计及建造水平，曾是最新技术、材料、结构的代表。
为适应市场的需求，该宾馆拟整体进行改建进行功能优化。具体包括：主楼由酒店拟改为办公楼，在平面布置上做调整，结构、设备按尽量少动的原则进行；原裙楼为酒店的大堂及餐厅，拟增加商业功能，1至3层空间拟改建为商业，原两栋塔楼中间的裙楼顶层增加一层。
该宾馆改建项目推进过程中的重点问题是：（1）主楼及裙楼的改建涉及改变建筑性质及增加建筑面积，产权人实施改建的前置审批程序是什么？（2）政府审批手续完成后，项目建设主体实施改建需要办理报批报建手续有哪些？
1. 关于改建的前置审批程序。因该类改变建筑性质的项目采用“一事一议”的原则，在进行改建之前应取得规划部门对于改变建筑性质的许可，需要跟政府部门对前置审批程序和建设程序进行逐项沟通。项目建设主体向所在区县的规划和土地管理局填报《上海市建设工程规划设计要求申请表》，并附上相关文件、图纸及资料。规划和土地管理局同意对项目的建筑性质进行改变后，出具了核发改变建筑性质后的《建设工程规划设计要求通知单》（以下简称“《通知单》”）的决定。《通知单》中对建设单位名称、建设项目名称、建设项目位置、建设内容、规划管理要求等内容进行规定，建设单位在取得《通知单》后，应在规定有效期内申请办理建筑改性及建筑平面调整手续。
2. 关于改建的建设审批手续。因改变了建筑性质，项目建设主体需重新申请办理《建筑工程规划许可证》。此时，应综合考虑改变建筑性质后是否需要进行分层销售等问题，与政府进行事先沟通，并按照政府要求履行改建的立项手续。在取得发改委的备案通知后，再依次完成报建程序以及规划方案的公示。如以竣工验收为结果，按照从后到前的顺序推进，整体的关键节点包括如下环节：
“竣工验收”←“施工许可证”←“建设工程规划许可证”←“总体设计文件审查”←“规划方案批复”←“工程报建”←“发改委立项”。
END
作者 | 汪景涛 成沂
编辑 | 建纬品牌部
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