深交所三问滨江集团！坏账准备金竟占归母净利润4成？
虽然2019年房企年报已落下帷幕，但年报中所隐藏的问题却是地产从业人员、投资者、乃至粉丝所高度关注的。
今天一大早，位于杭州的滨江集团就收到了深交所一份“上门大礼”。深交所要求滨江集团在坏账计提、拆借款增加、经营性现金流好转，这三大问题给出合理解释。艳姐发现，公司与安远控股存在借款纠纷，并且计提的7.24亿元坏账准备金占去年归母净利润四成。6月8日，滨江集团收到深交所中小板公司管理部年报问询函，该问询函主要提出三方面质疑。
问询函指出，滨江集团于2016年11月向安远控股公司借出资金11.6亿元，因项目未能推进，上述款项至今未收回，滨江集团对上述应收款项计提了7.24亿元的坏账准备。深交所要求公司说明向安远控股公司借出大额款项是否履行了相应审议程序和信息披露义务，并结合借款条件、履约保障措施等事项说明上述借款决策是否足够审慎，结合拟合作项目的具体情况说明借款的合理性。同时，深交所要求滨江集团结合安远控股公司的财务状况、资金实力等，说明7.24亿元的坏账计提是否充分以及预计能收回40%左右款项的判断依据及合理性。年报显示，截至2019年末，滨江集团拆借款期末账面余额为185.68亿元，同比增加17.92%。对此，深交所要求其结合财务资助对象、项目名称、项目预算、项目进展情况、财务资助金额、项目累计投资总额等说明财务资助余额的合理性。2019年末，滨江集团经营活动产生的现金流量净额为26.2亿元，相较2018年的-13.94亿元大幅改善。问询函要求其结合报告期内信用政策、结算方式、重大项目回款及其变化等情况说明经营活动产生的现金流量净额大幅增加的原因。
针对上述问题，深交所要求公司做出书面说明，并在2020年6月12日前做出回复。艳姐查询历史资料得知，早在2016年11月，滨江集团就与安远控股签订了《关于深圳龙华区安丰工业区项目之合作协议书》，双方拟共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新项目。因合作需要，当时滨江集团通过信托方式向安远控股借出资金11.6亿元。不过，事与愿违，该项目未能推进。随即滨江集团决定退出该项目合作，并要求安远控股归还11.6亿元借款。2018年3月该笔借款到期，4月，滨江集团向浙江省高级人民法院提起诉讼。之后经由省高院调解，2018年9月，滨江集团与安远控股签订《民事调解书》，但《民事调解书》内容逾期未执行。根据坤元资产评估有限公司出具的评估报告，安远控股抵押及质押资产价值的评估值共计约4.99亿元，考虑相应的受偿比例后预计可收回金额为约4.36亿元，故滨江集团对该重大应收款项计提坏账准备7.24亿元。年报显示，这笔11.6亿元的借款中，账龄在2-3年的有3亿元，3-4年的8.6亿元。滨江集团也表示，由于安远公司抵押及质押资产价值受市场行情波动影响，最终可受偿金额存在不确定性，可能对公司的经营业绩造成不利影响。从年报披露的数据看，滨江集团去年实现归母净利润仅为16.3亿元，计提的7.24亿元坏账准备金占去年归母净利润的44.4%。此外，克而瑞数据显示，滨江集团去年千亿销售中权益金额为422.8亿元，也就是说1120.6亿元的销售额中仅有37.72%的销售来源于滨江集团自身，其余均为合作方贡献。滨江集团今年1-5月全口径销售金额为403.2亿元，但权益口径销售金额仅199.9亿元，权益占比还不到5成，销售水分较大。除此之外，在今年不少地产公司曝出裁员降薪的同时，滨江集团却频频给员工超级厚礼，刷爆各大地产群。如5月26日，滨江集团就发放了内部消费券，员工级5000元/人，高管级20000元/人。去年12月24日，公司发布《关于2020年春节旅游休假的通知》，宣布春节放假19天，还发放2万-5万元不等的旅游津贴，鼓励员工带家属旅游。如果滨江集团今年业绩受计提的坏账准备金拖累而出现大幅下滑，真不知公司员工还能否继续享受这样优厚的福利。
人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。今年，部分排名靠前的房企，也因资金链的问题，出售项目或股权卖血求生，如福晟集团、泰禾集团、新湖中宝等。
在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而企业使得面临债务违约，更严重的或将导致破产重组。日前，明发集团公告称，公司拟发行一笔规模1.76亿美元、半年期的美元债，票面利率高达22%，刷新行业记录。值得一提的是，若不能如期兑付，将在22%年利率的基础上，再加10%利率来计，合计利率将高达32%。因之前明发财务报表问题被停牌，本身就说明明发出现了信用危机，而股票的长期停牌，不仅意味着其错失了内房股大行情，也意味着明发的资金和信用危机愈发严重，而财务的恶化又反过来制约了其复牌，形成恶性循环。2020年，在整体调控不松绑、融资趋紧的当下，对于承压的中小房企来说，如何降负债、保持良好现金流，努力活下来才是重中之重。
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