【独家】中梁成立长三角发展集团，谢志刚出任执行总裁，李和栗、陈红亮双双驻场

艳姐说

赶在2020年的尾巴，各大房企连续扔出了一些重磅炸弹。

就在近期，中梁内部发布了一则公告，宣布成立长三角发展集团，并随之发布了几则人事任命，内容给大家手打下来了：

核心干部任命

任命谢志刚同志为长三角发展集团(筹)执行总裁，全面负责长三角发展集团(筹)经营工作。

陈红亮同志兼任长三角发展集团(筹)执行董事及驻场COO，进行组织建设等方面工作。

李和栗同志兼任长三角发展集团(筹)首席董事及驻场CPO，对投资、产品等业务进行把关和赋能支持。

其他干部按权限规定，后续由控股集团、长三角发展集团(筹)分别发文任命。

布局中国最有潜力的两个都市圈——大湾区和长三角已然成为了所有老板意识共识。再回顾年中时刚成立的粤港澳发展集团，中梁连下了两步战棋，管理中心前置也更进了一步。

不难发现，曾经的“四五线”专业户，如今，战略倾向已经发生了明显转变。这场转型从2018年已经开始，中梁频繁在能级高的二线城市和部分强三线城市出手拿地。

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中梁成立长三角发展集团

80后领导天团

从任命的动作来看，中梁这一次成立长三角发展集团比之当初粤港澳发展集团成立时更来的声势浩大。

很多人估且对新任命为中梁长三角发展集团执行总裁的谢志刚感到陌生，但是一定已经很眼熟另外两位的名字了。

在中梁的一系列人事任命中，这两位的名字也几乎都是相伴出现：

在今年6月时，伴随着黄春雷辞任中梁控股执行董事兼首席执行官，时任集团执行董事兼联席总裁陈红亮及李和栗也接棒黄春雷，双双升任为了中梁控股联席执行总裁。

二者皆不过30余岁的年纪，尤其是87年的李和栗，加入中梁仅5年就升任联席执行总裁，还曾一度以最年轻的地产总裁登上了地产圈热搜榜。

如今这对中梁的黄金搭档组合双双奔赴向新成立的长三角发展集团：

作为中梁老将的陈红亮兼任执行董事、驻场COO；作为年轻新锐榜样的李和栗兼任首席董事及驻场CPO。

一个统筹组织建设，一个把关投资、产品，重视程度可见一斑。

而负责经营的长三角发展集团执行总裁谢志刚虽然并非中梁老兵，但据知情人士告知艳姐，大概率也是中梁费了点心思挖过来的。

谢志刚其人同样符合中梁对人才年轻的高要求——黄金80后。

纵观其履历，专业度、经验值、稳定性都足够：

谢志刚毕业于中国地质大学，工程背景，中建八局出身，2010年加入旭辉至今，历任上海旭辉事业部工程经理、片区总经理助理、片区副总经理、浙江旭辉区域集团杭州公司总经理等职。

从查阅到的公开资料看，去年年末时，谢志刚就已是旭辉上海区域副总裁。

了解谢志刚业内人士评价其：

运营能力上佳，有战略经营思维，执行能力强且职业化程度较高。

能力级是一个层面，另一个层面来说，中梁看中的必然是谢志刚与这个岗位的匹配度：

一、观其履历，谢志刚一直深耕在长三角区域，从根本上契合；

二、谢志刚已经做到了TOP房企的区域副总层级，换句话说他拥有的是头部房企区域大运营全面实操管控的丰富经验，这点是很多人都无法比拟的。

加上业内认可的能力，确实是当下能够快速匹配到这个岗位的合适人选。

不过，在非常体系标准化的旭辉，区域总层级不管是待遇和薪资都相当丰厚，想要撬动这样一个稳定性较高的职业经理人，估计中梁还是花了不少心思的。

也就是说为了长三角发展集团，中梁不仅派驻了两位顶梁柱前往支持，更挖来了一员大将主管经营。

对长三角的宠爱之意相当明了了。

 

02

中梁成立长三角发展集团

背后的两个逻辑拆解

此次中梁成立长三角发展集团，并且将其摆在战略高位之上，这步棋走得既在趋势之内，也在情理之中。包含两个方面的动因：

一个与长三角市场环境有关，一个与管理红利时代的行业趋势有关。

先从长三角市场谈起。

中梁从浙江温州起家，温州乃至浙江都是中梁的大本营，这片区域是中梁房地产开发经验积累最多的地方，也是中梁最熟悉的市场，长三角区域的营商环境较好，其品牌的认可度也相当的高。

看看中梁战略倾斜方向就明白了，虽然这家房企在全国拿地，但主力仍聚焦在长三角（江浙皖赣）。根据半年报显示，长三角土储占据了中梁总土储45%的比例，接近一半。

艳姐和资深业内朋友聊过，在中梁的投资战略中，重仓长三角的战略意图是丝毫不加掩饰的。这背后是基于几个客观的现实。

①首先，长三角是房企重点布局的五大都市圈地位最高的一个。

在城市能级地图上，长三角以上海为中心：

纵向来看，南有温州、丽水、台州；北有杭州、宁波、嘉兴。

横向来看，向西从苏州、无锡、常州、南京，延伸至合肥、徐州。

长三角是中国民营经济最活跃、最发达的地方。每座城市聚合起来是互相辐射的城市圈，独立出来又都是高价值量的市场。进可聚焦上海高能级核心区域，退也有南京、杭州、宁波这些弱一线城市的强力支撑。 

放眼中国地产市场，再也没有哪个区域能像长三角这样优质、平均的战略跳板了。 

②其次，长三角区域的市场稳定性相当强。当前，长三角几个核心城市的中心区域，有个非常显著的特点——一二手房价格倒挂现象越来越明显。只要存在一二手倒挂现象，当新盘入市之后，销售速度和价格就会有很大保障，现金流更安全。而其他都市圈的市场表现及稳定性未表现如此亮眼。

在地产市场预期下行的背景下，能确保现金流稳定充足，不发生流动性风险是房企的首要目标，从防守的角度来看，长三角的压舱石地位相当牢固。

③再次，长三角可拓展下沉的区域足够。长三角区域人均GDP比重高，是典型的藏富于民。长三角留给中梁拓展和渗透的城市相当多，甚至部分县/镇房价可比肩中西部中心城市房价。即使能级低，需求仍有保障。

④最后，长三角发达的交通体系，大大弱化城市之间的距离和时间观念。以上海为中心，区域的融合性让长三角城市群的规模越来越大，辐射的范围也越来越广。

因此，不是中梁在重仓长三角，是中国整个地产行业都在重仓规模最大、经济最平均、绝对量和平均量均好的长三角。头部房企几乎全部云集于此，囤聚重兵，派遣得力干将坐镇。

再从管理架构的角度来看。

这几年，规模房企都有把区域集团做大的迹象。

例如2018年年初，龙湖集团CEO邵明晓提出了“53215”的战略，即未来三年，城市公司量级在100亿-500亿，消除或合并连续3年销售在50亿以下的城市公司。

再例如旭辉，逐步建立“总部大平台+区域小集团+项目集群”的模式。要培育和打造十几个区域小集团，每个小集团平均的规模达到300-400亿，大的区域集团销售要超过500个亿。

地产行业走到今天，Top30的房企基本都实现了全国化布局，还有至少三十家在全国化布局的路上。在单个城市，每家企业所面对的竞争对手越来越多，所能瓜分的份额也难免会变低，这个时候扩大区域范围，是提高产能和费效比较好的方法。

在很多业内人士看来，大区域制目前能获得更多的认可，传统的城市公司制已经不适应现在的局面了。通过大区域深耕，可以从几个维度实现聚焦：

一来节省管控成本，扩张盈利；

二来有利于资源聚焦，与当地资源建立信任链；再来也有利于加深客户理解，快速形成品牌效应。

如果说在地产行业上行阶段中梁需要多点布局，在横盘阶段则要转变思路聚焦深耕，很大程度上也是向野蛮生长的时代告别，转向精耕细作。

有业内人士跟艳姐聊过中梁，这家企业有个特色：

老板的终极目标其实不是要做一家地产企业，而是一个资本平台，将地产各个区域集团成为这个平台上的一个挂件，通过收并购达到行业整合形成一整套资本逻辑。从中梁的经营风格上就能看出，老板有魄力放很大的股权出去，通过合作来迅速进入一个领域。

或许不就的将来，地产行业将诞生一个扎根地产领域，蔓延出庞大产业链的巨无霸资本平台。

03

中梁转型二线城市

已经开始见效

中梁深耕长三角的策略，是整个集团向二线城市转型的重要一步棋。这场转型从2018年已经开始，中梁频繁在能级高的二线城市和部分强三线城市出手拿地。

一年多的调整后，2020年中梁在二三线新增土储货值占比超过80%。

转型的成果也能从2020年半年报中几个指标反映：

①金额增速高于面积增速。中梁上半年合同销售金额和面积分别为 677 亿元和541万平 米，同比增速分别为 6.3%和-10.2%，金额增速高于面积增速，销售均价出现一定程度上升。

②长三角已经成为中梁重要的大粮仓，销售金额占比达到了63.5%，相比于2019年同期，销售占比提升8.5个百分点。

③二线城市的销售贡献比例提升了近20%。今年上半年，中梁二线、三线和四线城市销售金额占比分别为43.9%、45.2%和 10.9%，较2019 年同期分别上升17.2 个百分点、下降14.0 个百分点和下降 3.2 个百分点。

④中梁土储近一半集中在长三角。中梁半年报中公布了6300 万平的总土储，主要分布在浙江、江苏等长三角城市，长三角占比为 45%。并且二线城市占比 进一步提升至 45%。

因此，从中梁目前的土储结构和销售分 部来看，中梁的这场转型已经取得了一定的成效。

未来在二线城市，尤其是长三角将成为中梁的主战场，一定程度上也意味着中梁曾经风格色彩浓厚的高周转模式，势必要做出变阵和调整。

这个过程还将有哪些新动作，地产人言将长期保持关注。