未来我们到底需要一个什么样的住所？

（图片来源于网络）

12月23日，全国住房和城乡建设会议透露出一个重磅数据：中国城镇人均住房面积，已经达到了39㎡！

这是什么概念呢？

美国人均住房面积大约是67㎡，德国39，英国35，日本接近20。

39㎡，在世界主要国家里，大约排前5位左右！

 

因此，从大数上看，中国的城镇，已经不缺房子了！（乡村则更不缺）

 

尽管还存在“被平均”和“不同城市需求与房屋分布错配”的问题，

但中国的楼市，已不可避免将逐渐由「求量」转为「求质」。大部分的城市居住需求，也将逐渐从刚需、紧缺，转向改善、品质。

我们常说，要买好房子，核心价值逻辑，就在此！

 

那什么才是好房子？

前几天我看了一份东原地产的资料，他从7个维度去解释了一套好的房子，应该具备什么产品特质。

大致包括：外立面、景观、精装修、社区生活、儿童活动空间、物业服务、综合品质管理。

1

一个漂亮的外立面

颜值这个东西，比较重要。

一个项目，给人们的第一印象，就是他的造型和外观。

漂亮的外立面，往往能让楼盘「看上去很有品质」。

 

真石漆、石材、玻璃幕墙、国际化的设计...

一个好的外立面，应该是兼顾了品质感、设计感，美观、大气，能经受时间的洗礼。

 

比如：

风格多少得有些辨识度；

建筑造型肯定要符合大众审美；

色彩搭配注重色彩冷暖和明度变化，整体达到建筑群落与城市界面和谐融合的效果；

选材上，一定注重质感和视觉体验

材料的选择上，对于购房者，应该看重「平衡」。

兼顾质量、美观与造价的平衡；注重造型、色彩、实用性的平衡。

 

我注意到一个细节，东原的立面的打造标准上，就比较注重设计、造价、实用性和品质感。

比如涂料，他们选择“水包水”等高档材料，这种材料更适应气候条件变化，易于保养和清洗、自洁性优异，较市面流行的真石漆等，更历久弥新。

（效果图）

并且在造型和审美上，制定了一套有辨识度的建筑立面设计标准！

为了方面说明，我列举几个，比如有这样的：

（公建化类 效果图）

还有这样的：

（多层建筑类 效果图）

而高层小高层类建筑，会追求现代、时尚、凸显品质感的设计，比如像这样的:

（高层建筑类 效果图）

线条、大开窗、窗地比、玻璃、层次感等，都是以实用和人的视觉体验为出发点。

耐看、协调、大气，是外观的要求！

 

人看到美的事物时，往往心情都会更加愉悦。

建筑外立面，就是这个作用！

（上述列举立面，供参考，因为内部其实还有很多的细节，而且在实际执行中，应该还会有优化或调整。）

 

2

景观

景观，太重要了。

当你被建筑的外立面吸引，想要去了解他，第二个环节，便是公区景观。

 

其实景观设计，不只有景观这一项，他是整个公共空间，包括居住环境、景观设计、社区设计等。

 

景观设计包含的内容也很多：材质选择、设计风格、色彩搭配、灯光运用等。

首先，景观的风格是最为重要的，他为业主日后的生活环境定下了基调。

东原在风格上很独到，他比较注重经典美学，是否时尚？有调性？人的使用感受如何？是他更在意的。

 

还很重视色彩的搭配，比如山、水、植被的颜色要分明，也要自然，那样的话就会有生机，同时，充满艺术感。

比如他的一些项目实景展示：

重庆·阅璟山实景图（东原、中骏联合打造）

看到以后，会觉得水、石材、绿色植被、树木在一起，有了像画一般的质感。

 

景观的一个细节，很多开发商并不在意。

那就是「灯光」，但其实他很重要。

白天到夜晚，灯光是最好的转换，是景观的点睛之笔，比如暖色调的灯光可以让景观看起来有温度。

重庆·阅璟山实景图

东原的景观标准，还包括酒店式大堂归家、人车分流、便利店、老人儿童休闲空间等。

同样是兼顾品质、艺术性与实用性。

看到下图，你会是什么感受？

重庆·阅璟山实景图

度假酒店？

 

景观部分，尺度、空间场景构成，甚至声音、嗅觉，都会有一套综合的标准化的理念。

好的景观，会让在里面的人流连忘返。

 

3

精装修

我喜欢买装修房，用切身经验来讲，开发商装修，只要质量有保障，他的设计、成本、售后维护，都比自己装修要有优势，太省心了！

而且从环保角度，成品化交付，是大势所趋。

 

大家买装修房时往往会顾虑几点：

1）设计风格

2）大批量装修的质量问题

3）人性化细节处理

 

看到东原的精装体系，我觉得可以借鉴。

这是一个地砖收口样本。

（地砖收口）

在他的规范里，不仅要求材料，还会有工艺要求！

包括墙面、地面、高度、颜色等，会兼顾功能性和美观两个主要诉求。

 

其他方面也有很多细节值得参考，如：

• 会非常在意灯光的设计；

• 色彩和风格；

• 用材绿色健康。

比如色彩，东原会选择以素雅的灰色调为主的材料，这样就可以搭配各类风格的家具、软装。

（重庆·东原嘉阅湾 实景拍摄）

还有对空间的人性化设计。

最考究装修细节的地方，是收纳系统，比如玄关收纳、卫浴收纳、厨房收纳甚至主卧衣柜收纳。

房子是用来生活的，住的越久杂物越多，收纳系统是装修的设计功力体现。

（玄关收纳示意图）

这是东原展示的的玄关收纳系统，很明显，挂钩、皮鞋、拖鞋、靴子、包，每一格的尺寸、功能，都是根据实际使用来制定的！

这是设计的细节。

不光是玄关柜，在橱柜系统，会细到抽屉、台面，甚至是米缸的位置；卫浴柜、衣柜，也同样如此。

当有了一套很细致的品质装修时，谁还愿意花很多精力去和装修公司斗智斗勇呢？

4

社区生活

社区生活，也叫社群生活，是人们精神层面的需求。

举个例子，家里的老人，都不喜欢搬家，因为换了新房后，除了出门遛孩子，就是休息，因为没有人下棋、打麻将，没有人吹牛。

这就是社群生活的欠缺。不仅是老人，年轻人也一样，我们早已经没有了小时候的那种大院生活、邻里亲密互助。

现在的邻居大都是擦肩而过，最多打个招呼。

 

但如果社区里有公共空间，有人组织，那些有着相似爱好的邻居，可以共同参与，不管是体育运动，还是琴棋书画，或者旅行，这样的社区，你愿意搬过去吗？

 

此前我们说过，东原的社群运营在全国很出名。

这也是他的一个优势。

原·聚场，拥有11个主题空间场景，通过兴趣爱好，给邻居们找到共同话题。

苏州千浔原·聚场瑜伽房

比如瑜伽房、女性专属休闲空间、绿植主题馆等等。

武汉启城原·聚场女性休闲空间 

在节假日，还会经常举办主题活动、社群活动。

原·聚场的IP，还被某地方政府引入，去打造一处大型社区的社群生活空间。

有一张图，很直观。

如今社会，其实我们正是需要这样的社区！

 

5

儿童空间

看几张图片。

武汉·启城童梦童享

重庆·东原嘉阅湾童梦童享

苏州·千浔童梦童享

没错，孩子的专属空间。

东原有一套叫「童梦童享」的社区儿童空间体系！

做成了标准化，基本每个社区都有，但他又不是标准化，因为每个童梦童享都不完全一样。

孩子是家庭中最重要的大人物，经常是6个大人围着转，那么在社区上，其实同理。

孩子应该有更适合自己年龄段、活动需求，更感兴趣的空间。

昆明·东原项目童梦童享

东原的童梦童享，应该是国内首个真正关注社区儿童的专属产品。

童梦童享的设备设施，根据社区内儿童的成长特质和不同年龄阶段的生理和心理进行打造。很多小孩，在这里找到了新朋友。

 

除了这些，还有一项重要的，那就是物业服务。

 

6

物业服务

 

东原的物业服务我之前关注过，而且现在大家都清楚：一套房子，硬件品质管前10年价值，物业服务的品质，管后40年的价值。

 

好的物业服务带来的保值能力，更强。

因为他的意义在于：

• 生活品质有保障；

• 可以延缓物业衰老；

• 可以传播口碑，实现物业升值。

以东原提出的标准为例。

为了了解业主生活居住状态和需求，据说东原今年还花了好几个月，对其业主家庭进行入户深访，面对面交流，形成了众多问卷。

目的只有一个：了解用户的真实需求和意见！

 

基于这些真实的需求反馈，才能提供更贴合需求的服务。

比如东原建立了原管家服务体系，526条服务标准，针对不同原住民的生活需求及痛点进行了服务的细化升级。

其中的细节标准，就非常之多，有意思的包括社区人行出入口设置1米线，防止小儿童单独外出；园区内水景水深均设置为10cm；针对性的开发了8大安防系统；针对旧小区每年开展的“焕新计划”等。

 

让人很赞叹的是：东原物业，已经做到了全年无休，24小时响应体系！

 

讲了这么多，回顾一下，我们会发现，抛开地段、配套等外部条件，一个理想的好房子，大致会有几个条件：

1）高颜值

2）赏心悦目的景观

3）省心的装修

4）和谐的社群生活

5）充分的儿童活动空间

6）物业服务

 

这一切最重要的，又是品质的管控。

 

7

品质管控

房地产行业，发展至今，已经有一套依托国家标准为基础、行业标准为标杆的质量管理体系。

而判断一个项目的品质管控如何，我个人认为，需要注意几点：

 

• 在已有的质量标准之下，了解开发商的监督体系是否完整；包括对施工过程、工程质量、建材质量等的监督；

• 设备设施维护情况；

• 是否对业主公开。

很多专业的内容，这里就不赘述了，业主不是工程师，不需要掌握工程情况。但设立开放日，邀请业主代表参观项目，考察工程进度，通过视频、照片等定期传递工程近况，并及时获取反馈。

 

东原的这些做法，是购房者能实际体验到品质管控。

8

总结

总结一下，其实就是三个字：产品力。

房地产的下半场，已经很明显的从追求量，转而追求品质、业主生活服务，产品和服务，将是我们衡量住宅价值的关键要素。

搞清楚这一点，对于我们买房置业，才更有意义！