重庆交房季引发的思考!购房人必须知道这些关键所在...
(图片来源于网络)
“房地产从赚钱的角度来说,它已经没有了历史机遇,它一定是平均利润。”
2019年底,黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上说:“再过十年,现在的9万多家房地产企业中,可能仅能留存1万家左右。”
实际上他们说的是一个事:房地产行业简单粗暴式发展,已迎来拐点;专业化、精细化、品质化发展,已然大势所趋。中国商品房的销售规模,在2018年达到17亿㎡,若按套均100㎡计算,一年就新卖出了1700万套商品房!而我们知道2018年中国的新生儿数量一共才1500余万,2019年按非官方初步统计,较2018或还将减少300多万!一边是房地产20年高速膨胀,数量达到峰值;一边是人口拐点到来,新增人口红利逐渐消失,支撑未来的住房需求主力转变为城镇化和居住品质改善之需求。2019年底,重庆很多楼盘交房,有人欢喜有人忧。我也看了很多楼盘交房现场,有了一些思考。其实作为购房者,关心的其实很简单,那就是建造出来的房子、景观、车库等硬件,有没有问题?以及开发商面对客户的态度,有没有问题?换言之,一个靠谱的开发商,应该会通过严控房屋的外观、景观、公区等环节的质量和审美,以提升建筑品质,同时,基于人们的社区生活所需,提供相对应的服务,让大家体会到舒适感。经过上一轮行情,其实普通购房者越来越有经验、有共识。一个理想的楼盘,不一定非要靠多名贵的硬件堆砌,而是质量有保障、外观有颜值、服务有态度、承诺能兑现,实用、物有所值即可!而一个理想的开发商,应该是那种“精而美”的类型!即:以精品项目为主,注重产品和服务细节!实际上,自然有开发商已经意识到上述趋势了,比如重庆走出去的东原,他的很多做法就已经不是传统开发商的玩法。其一,他虽然已经实现全国化布局,但并没有刻意追求“高周转式”的快速扩张!其二,他已经实现了针对产品端比较复杂的8个质量内控的标准化体系;其三,“童梦童享”和“原聚场”两个社区生活服务类品牌,已经国内领先!我写过很多次东原,年底特意又看了几个新交房的项目,如江山樾璞墅、嘉阅湾、千屿,还有印江州。他们都有值得说的点。【质量】是根本,【品质】在很大程度上会决定这个楼盘未来的升值能力。最为关键的品质其实是我们回家动线上接触点,如小区大门、视线可及的景观、楼栋大门、大堂(及架空层空间)、车库,在很大程度上,这几个点的视觉品质感决定了小区的档次!千屿项目在茶园,距离规划建设中的重庆东站很近,由碧桂园、东原联合打造。因为新区+限价等因素,千屿在销售时,性价比很高,小高层建面均价大约10000元/㎡出头。很多地方是超出想象的,主要也在于架空层、大堂、大门、儿童活动区等公区的打造。如架空层,没有因为房价低而让人感觉在“简单应付”,虽然组团不大,但还是设计了不同的功能分区,有儿童游乐区。即便是下雨天,孩子们也能在这里做游戏,滑滑梯。地面增加了塑胶,更安全了。儿童专属的活动空间设计一直是东原的强项,交房实际呈现出来,就是这样子。据说为了提升入户品质感,特意在原方案上进行了升级、增配!大堂多处细节有调整。还包括对树形的选择也很严苛,据说第一次种植了一些乔木,效果不理想,就全部去除!专程赴外地重新挑选!对于一个建面均价10000元/㎡出头的楼盘组团,可以说,在成本、利润与效果呈现上,已经达到了很理想的平衡!旭辉、东原联合打造的江山樾,在九曲河地铁站附近,紧邻九曲河湿地公园。住宅部分已经全部售罄。项目自身有完善的硬件配套,比如集中式商业、体育公园,还引进有名牌学校。即便是别墅,景观也是重要环节,因为优质的别墅,必然藏在景观、绿化的包裹之中,追求上乘的环境要素!江山樾的景观层次感和色彩搭配很丰富,且修剪整齐,尽管是冬天,才交房,已经有了绿化包围的感觉。这一点不容易。公区景观绿化又不单是环境,还有一个重要的作用是创造公共空间,为业主提供交流互动场景。当然,别墅的景观设计还要同时有利于房屋的私密性。这是璞墅的一大特点,较宽的楼栋间距,以及一些被有意放大的公共休闲活动空间,这在别墅小区,并不多见。在用材上,璞墅的外立面较多的使用了干挂石材,仿白洞石墙砖、水晶暖玉、帝皇石等品质感很强的材料,并通过和其他材料的搭配组合,既有了建筑的厚重质感,又符合现代审美。细节上,我们看到外立面进行竖向线条的切割打磨,多了几分对称、细腻。地面上,人车分流,地下车库,通过精装修营造出很好的仪式感和尊贵感。比如入口处用了花岗迎宾石,地面用金刚砂+固化剂,坡道处做防滑处理;地下大堂外部采用的铝板吊顶,两侧还装饰了木纹铝方通和玫瑰金单元门...作为别墅组团,璞墅用料很足,比如外立面的设计和石材等用料、景观绿化、空间感、车库等,营造出城市生活型别墅的实用性和体验感。蔡家的大盘东原嘉阅湾很多人已经很熟悉了,他最新交付的是风华著B区,也有很多关注的点,包括细节升级、童梦童享、车库光厅、精装修等。嘉阅湾是大盘,历经数年开发,如今已进入尾声,但我们看到最后销售的这些组团,实际上是在不断升级。这是新交房组团的主入口,如果放在几年前的重庆楼市,几乎不会看到这种配置!原本嘉阅湾没有童梦童享,但基于大社区的实际需求,在这里新增加了约700㎡的场地,内置30多组儿童活动设施,打造出一处漂亮的儿童活动空间。俯瞰下去,丰富的玩乐设施组成“彩色的马”,像是一幅孩子的画。东原孵化了6年的社区自主品牌—童梦童享,目前已迭代到3.0版本!根据孩子生理及心理游玩喜好更科学地规划了模块。醒目的标识能帮车主能更加方便的找到行车路线,找到单元门。此次交房的组团是精装修交付,在交房前,东原专门组织了“工地参观”活动,目的就是为了引入监督和反馈。全国各地精装修交房几乎就没有顺利过,其实关键在于顺畅沟通、及时反馈、细节整改。从实际的落地情况看,这里的装修是物有所值的!能为业主省很多烦恼。印江州是九龙坡网红盘,地价和房价都不便宜,而且带较高标准的精装修。东原、融创、旭辉联合打造。一直以来他的关注度都很高,近期,印江州一期也有交房!双动线入户、金属格栅和挑檐、定制的楼栋标识...无论是设计、工艺,还是用材,都有很强的豪华质感!在车库入口,我们看到了一座高规格车库应该有的样子。这一段的墙面、顶面都进行了精装,加上暖色灯光的巧妙组合,很像高星级酒店!而当夜幕降临,穿过层次丰富的绿植,斜着看到自己的楼栋大堂时,心情或许都瞬间放松下来了。印江州的美图非常多,就不一一放了,是值得实地去参观的重庆项目!有几个项目价格并不高,比如建面10000元/㎡出头的千屿,建面11000-12000元/㎡的精装嘉阅湾,就连江山樾的璞墅,300-400万级城市/公园/名校傍身的联排,也算便宜。作为开发商,如何做到成本、盈利与产品的平衡?修建出更优质的住宅?作为消费者,我们又该如何通过科学的分析判断,挑选到适合自己,并能为整个家庭带来更舒适生活的优质住宅?
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