痛心，重庆朋友，你还敢把房子托管出去吗？

2020年8月27日，在位于红旗河沟的满城房地产经纪公司门前，围堵了一大堆人，大家面对着人去楼空的办公室，焦灼万分。

门口的保安吸了口群众递给他的华子，悠悠的感叹到：见怪不怪了。

有受害者更是在网络问政平台，发出求助。

这年头，爱玩消失的，除了P2P，就属房屋托管了。

靠赚各类差价或者忽悠规模另有所图的“二房东”，规模有大有小，前者如蛋蛋自果有资本支持的大品牌范，后者如一些随时准备跑路的聪明小中介。

 

也许是走得太匆忙，托管公司忘了和大家解释：

• 向广大租客提前收取的租金去去哪了？

• 办公室的办公电脑去哪了？

1

随着近些年投资性购房数量急剧增多，市面上空置房屋增多，尤其是清水房，业主觉得麻烦或因为异地购房，没有精力打理，第三方房屋托管服务，全面雄起。

实际上，所谓托管，是一场装修+租赁的升级版游戏。

 

对房屋业主而言，选择托管，得到承诺的稳定租金，旱涝保收，清水房还不用自己投精力装修，或出钱，或以租房时间+租金让渡，换取托管公司装修+长租一条龙服务。正所谓--省时省心省力。

对租客而言，从托管公司租房，感觉房源更多、可选性强，还有统一管理，有的还支持提供信用支付业务，即房租分期、按揭等服务，为刚刚需，想的很周到，让他们省时省心省力。

（租金贷）

 

但是，一个不幸的消息，国内目前提供房屋托管类的公司平均寿命，大约只有16.5个月。

2

当前大部分房屋托管公司的商业本质，是两部分利润：

一是赚委托装修的钱，一是赚租金的差价。

装修很简单，收你5万，干3万的活。这里我们就重点说租金的事。

 

对房东端，托管平台以押一付一或押一付三的方式分批交给房东。

对租客端，将房屋分零之后，制定月付、季付、年付等方式，月付自然是最贵的，而年付会有优惠，另外还有“租金贷”等衍生服务。

 

举个例子。

一套房的租金成本为2200元/月，隔间、刷墙、配家具等适当的加工改造后，平台分零出租，几间卧室加起来以后，以合计总金额3000元/月挂出去，如果租客租期长付的多，则还有优惠，比如2700元/月。

 

一间房能赚多少钱，理论上都取决于拿房成本与出租收益的进出细账。

小型分租托管生意，行业内的毛利润大约在25%左右，扣除人工、经营成本后，赚的其实是碎银几两，辛苦钱。

 

比常规的红绿军团的中介低多了。

 

除了差价之外，租客与房东期限错配的租金池，就是操作空间。

因此，托管业务主要靠“量大”。

3

正常的托管，有两个关键因素：

1）空置率

2）租金

 

以重庆某个小型分租托管公司为例，房东委托租赁的房源，大概有300来套房子，能分割出差不多900个单间。

900个单间肯定不可能每天都是满租状态，世道好的时候，拉通算，一年最少也要空置90间左右，空置率=10%左右。

这实际上算是一个最理想的空置率。

 

其二，租金问题。

 

托管公司要支付的租金成本，是刚性的；

再出租租金的创造能力，决定利润。

 

今年特殊情况下，从2月份开始，租房市场最热的话题，便是减免租金。

27号的主角，也是和房东“商量”过的。

根据业主反映，托管公司鉴于经营压力，一个劲的让房东降租、减租，成了必然的结果。

资金压力，转移到了房东的身上。

 

房屋卖相优化、租赁渠道、租金收支管理、企业运营管理、品牌力附加值，等等等等，如果没有罗志祥的时间的管理能力，没有全局统筹经营管理能力，缺乏模式的长期性、战略化考量。

这个事，基本就是个忽悠。也只能是个忽悠。

4

仅仅今年8月：

• 成都长租公寓巢客遇家跑路，重庆首资托管公司紧随其后；

• 成都连和之家跑路；

• 海南每天房屋租赁公司跑路，两天后，每天房屋的重庆分公司紧随其后；

• 长沙易居名舍跑路；

• 青岛千屿跑路；

• 安徽捷骜托管公司跑路；

...

中间商跑了，留给房东和租户的，就只有一地鸡毛。

散户租客的押金、租金都没了。

房东，得到一个装修劣质或廉价改造的旧房子，收不到租金的租客。想卖出去也都变得痛苦，因为房子卖相太差，或是带了「租约」。

 

按照租赁合同，房东在长时间没收到房租的情况下，合同可以视作解除的，这时候租户反而成了不速客，房东该怎么做？

租户明明交了租金，却面临被赶走的风险，本就弱势，该怎么办？

打官司维权？

不仅时间长，耗资多，即便胜诉，被执行人早已金蝉脱壳、财富转移...

租房市场混乱，市场机制的不完善或许正是罪魁祸首。

 

更充分的竞争，更严格的监管，有明确可执行的金融、税收、制度、权益保护等政策层面提供支持，这才是市场净化的唯一出路。

5

以重庆房屋租赁市场为例。

从今年开始，重庆的租房市场的确不景气。

 

公司员工，小张和小王，今年新租房，可开心了。

两房降三百很常见，三房降500以上的更不少，房租即便降了，空置房源也不会太好租。

这种现象在远郊小区、老家属院、装修不好、家具家电不齐全的房源中体现得更加突出。

 

最根本的原因还是供需关系。

 

重庆近两年品牌公寓的供应体量相当大。

龙湖、万科等旗下的长租品牌，就有接近10000套的量。相比普通物业，他们的竞争力并不弱。

通常会兼顾地铁+商圈，并提供高品质的品牌化物业服务，主打社区服务、居住氛围，且都瞄准年轻人，抢走了不少传统住宅的租客。

 

加之过往3年，是买房投资高峰期。市场上投资性住宅大量交付，其中一部分，进入租赁市场。

 

天下没有免费的午餐。

天下，也没有一劳永逸的旱涝保收。

出来混，迟早是要还的。

6

顺手去翻看了一下我过往对读者的回复。

寥感欣慰。

在看商业评论的同时，你在我这收获的，都是最专业准确的建议。

 

能做好房屋托管，当然并非不可能，就像P2P，他也曾经让很多人躺赚的很开心。

而世间也不止一个罗志祥。

 

可斗转星移。

一切，都已经变了。

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