「解读」西区大平层新销冠诞生，出乎所有人意料！

（图片来源于网络）

8月数据陆续出来了，几家欢乐几家愁。

干地产营销的，有些在准备申报奖金，而有些，网购了一批KSF藤椒泡面，准备连续2个月加班。

 

面对今年的大变数，不同城市之间，城市内部的不同区域，区域内的不同楼盘，均产生了很大的分化。

如何去看清真相，总结价值规律和趋势呢？

两个字：数据。

 

重庆有两个热门区，一个北区，一个西区。

观察其地价、房价、成交状况，对看清整个重庆楼市风向，可谓意义重大。

 

在数据中，还能发现很多有意思的事情。比如今天分享的这个解读。

 

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看了西永片区8月份销售数据后，我挺吃惊。

 

按照我观测到的，基本按照总价140万+、纯粹改善型项目排名中。

第一名应该出乎大多数人的意料。

万云府！

由五大开发商（金科，旭辉，中南，中骏，美的）联合打造的一个项目。

 

我记得这个项目在前段时间因为交房有一些风波。

可能谁都没想到，没多久，他居然就在区域内同类型住宅里，卖成了销冠。

 

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经常看房的朋友应该知道一个行业小秘密：同区域楼盘之间，都掌握着一份全面的竞争对手不利因素说辞。

毕竟，在平稳的市场，竞争激烈，消费者也喜欢对比。

 

而万云府，是我这段时间在高新区看盘，被竞争对手点评最犀利的一个项目。

就我听到的，包括像：区域位置不主流，配套不好；品质一般、发生过业主维权事件；等等...

 

那么，问题来了：

这样一个项目，在价格没变化的情形下，在风波中，成了区域销冠？

力压区域内的桂语九里、开元、美的郡等同类型项目？凭什么？

 

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专程去现场看了一下，眼见为实。

看完现场，我就明白了。

 

因为，这里已经是现房+实景...

（万云府 实景拍摄）

这里关于项目本身的大部分特质，都已经客观实际的呈现了出来。

进入小区，你会觉得楼间距很宽，阳台很宽，大部分楼栋都是板式设计，工整对称式排列。

（万云府 实景拍摄）

 

基于楼间距，景观视野面十分开阔。据说在景观植被的层次性上，开发商可能还会有进一步优化提升。

（万云府 实景拍摄）

 

走进中庭，就看到当前在销售的「楼王」。

这一栋楼的四周更是相当开阔，以水景为主、搭配乔木、灌木，形成一条贯穿前后，长度有约160米景观中轴。

 

从楼栋的背面看，就更明显。

（万云府 实景拍摄）

项目内部还建有一个很大的儿童活动区。

滑梯、沙坑、攀爬墙...这样的空间尺度设计，在当前市面上，其实并不多见。

（万云府 实景拍摄）

还有建成的架空层。

（万云府 实景拍摄）

实景呈现的意义就在于，你能去看到、摸到实物场景，你更能实际体验到未来生活的场景。

园区内部如何？走进去感受就行；

楼栋品质、户型如何？你想买的那套房具体如何？都能走进入查看。

 

你发现什么了？

 

是的！

之所以卖的好，实景，是最好的销售说辞啊！

 

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除了产品本身，我们自然要对区域周边进行分析。

 

我注意到，万云府周边目前是没有新建楼盘的。

但只要对周围的规划配套，稍加推敲，就会豁然开朗。

 

我结合百度地图，标注了一张区域示意图。

（百度地图 大卫标注）

 

项目的对面，即是一系列行政类服务中心：微电园行政服务中心、西永自贸区行政服务中心、沙坪坝区行政服务中心，等等...

这里汇聚了高新区目前最集中的银行网点：中行、建行、中信、三峡银行等；

此外，附近还有微电园多年累积起来的优质产业办公集群，星级酒店，商务中心...

（地图尺寸有限，未标准完全）

 

从区域布局上看，是不是与当年的水晶郦城之于光电园，多少有几分相似？

这里相较于西永区域其他地方，他实际上是依托于行政、产业、商务中心而做出的配套建设！

 

并因此形成了独特的价值。

 

借助于上述优势。

在交通上，万云府通过西侧的一纵线，往北走，未来通过土主隧道等，直达礼嘉等两江新区腹地；

在十字路口拐弯连通双碑大桥方向，也让业主开车出入恰好避过一大堵点；

未来还会修建拐弯匝道，就更加便利。

（百度地图 大卫标注）

同时，万云府距离高新天街、微电园地铁站，大约1.2KM左右，公交车2站路；

不远处，还有筹建中的科学公园，他的规模，是渝北中央公园的14倍，「宇宙第一公园」...

（寨山坪 图源网络）

 

同时，在生活配套层面，也并不差。

• 南侧，是已开通数条线路的公交站点；
• 项目北面，与张治中纪念馆之间，将新建80亩市政公园，公园紧挨着万云府，有了几分独享的意味；
• 西北角，配建有幼儿园；
• 东侧，将建约2000平农贸市场；加上临街底商，解决日常生活配套。

当清晰周边产业分布、交通、配套情况后，你会发现，这其实是一种生活方式的主张。

 

有些人就是喜欢这样的生活，不紧挨着商业中心，因为怕嘈杂，但也不太远，2站路，步行20分钟左右；

附近有公园；

开车出行便捷，附近有教育资源，不用孩子走太远。

 

还有关键一点：

这附近当然不是只有一个万云府住宅用地，他的西侧和东侧，还有未出让土地。

 

今年7月份西永一处位置尚可的土地拍卖，最终楼面单价突破8000元/㎡；

相比之下，万云府东西两侧的地块，显然位置更好。

（来源于铭腾）

按照上述土地价格推算，等他们出让的时候，又会是多少钱呢？

修建出来的房子，又会卖到多少呢？

 

从区域地势上而言，金科，旭辉，中南，中骏，美的五大开发商，率先拿下了万云府地块，

明显是占了先机！

 

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实际上，道理很朴素。

 

作为购房者，想要的并非是幻想中的10分美女或章子怡的意境图；

一个现实中的毛晓彤，看得见、摸得着，就足够了。

 

你去复盘万云府，就会发现，价值逻辑已经非常显性：

其一，

一个现房项目，进入最后的收官。

公区、住宅、户型、车库等等，全部都能实景体验。

 

在很多细节的地方，必然还会有不成熟、不完善。但更重要的是，购房者无需承担期房风险，因为所见即所得。

（万云府 实景拍摄）

看得上或者看不上，就那么简单。

 

其二，

周围的环境、配套，除了一些还未兑现但已经明确的配套。道路已经通达、公共交通已经开通。

产业、商务、政务集群，已经初步成型。

 

没有不确定性，地块也没有明显的不利因素。

 

其三，

他是一个很纯粹的改善型社区。

内部配置了纯改善型产品，主力产品，均为100㎡+的户型，从而保障了自住改善的纯粹感。

 

作为改善，在品质感、仪式感营造上，都进行了一些极致性设计。

例如上文中提到的，在售「楼王」这栋，前后设计了超宽的间距，充满仪式感的水景和中轴对称。

 

还例如入户大堂，巧妙的设计了挑高的架空泛大堂，并叠加独立入户设计，形成了类一梯一户私家大堂和电梯的质感。

（万云府 实景拍摄）

 

圈层感、纯粹感、品质感，都不错。

房子不多了，喜欢的人自然会很快下叉。

 

其四，

户型设计霸道！

主力套内115㎡户型，却实现了一套改善大平层的大部分需求。

 

7米+大横厅；

四间卧室，面积均衡性突出；

约2.1米进深的超宽阳台；

全飘窗，外加通过巧妙设计空调机位，可实现更多的空间拓展性...

 

这样的现房项目，假如你正好有需求，恐怕也会很心动。

 

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以上种种，加上最近整个项目接近收官、正在销售的是项目位置最好的「楼王」。万云府卖成区域同产品销冠，实际上就不难理解了。

 

万云府反映出来的市场逻辑是什么？

那就是当前消费者的购买动机。

当市场回归理性、平稳，当“房住不炒”成为定性的市场趋势；

 

通过务实的品质呈现、前瞻性的全面解读，并提供足够的价值要素支撑，给消费者找到没办法抗拒的刷卡理由，这些，才是最关键的！

 

而反过来讲，对于你我这些普通购房者而言，上述这样的房子，也才是未来楼市的价值机会所在。