（图源赵来清的摄影博客）
这不是在传播焦虑。
从最近一系列数据、政策、市场表现，似乎都在预示着一个趋势：
重庆留给有首次置业需求、想相对低位买进的朋友们，时间真的不太多了。
前几天我们分析过，在住宅土地供应端，从今年开始，可能出现重大的调整变化。
在包括重庆在内的22个城市，住宅用地每年将施行三次“集中公告，集中出让”政策。
这一政策，对开发企业的资金实力、专业研判能力、战略统筹能力，有了更加严苛的要求。
将会导致房地产市场趋向于“巨头时代”。
“巨头时代”下，开发商在重庆会修什么房子？
实际上，已经开始有了明显的风向。
从重庆去年底和今年初的土拍，其实已经能看出很多端倪。
我们看几个例子。
1月20日，南坪地块，成交楼面价14236元/㎡，刷新了2020年底香港置地在观音桥的楼面单价成交记录。
（图源锐理数据）
2月8日，大学城，靠近绕城高速，溢价率51.37%，成交楼面价8153元/㎡！
2月19日，大学城，溢价率高达57.6%，成交楼面价8702元/㎡，刷新区域新高；
彩云湖地块，成交楼面价13257元/㎡，溢价率49%...
（图源锐理数据）
连续的土地出让，呈现出三大特征：
其一，开发商非常热情。表现为溢价率不错；
其二，价值抬升明显。热门新区8000+，老核心区13000+，反推至房价，建面15000-20000元/㎡左右或将成主流；
其三，容积率显著分化。
其实不仅这几块地，近几年重庆的新增供地，容积率变化非常明显。
根据第三方统计，到2020年四季度，容积率1-1.5的土地供应，已经占据重庆老主城区接近80%！
（图源网络）
在此容积率下，中大面积的大平层、洋房、洋楼，成为供应主力。
土拍只是表象。
土拍本质上是在引导城市发展，从而决定市场走向；
拿到地的开发商，再依据自身经营指标要求制定产品策略。
很显然，在国家战略上，站在“中国经济第四极”的机遇下，重庆的目标当然是国际化都市。
城市需要更漂亮的界面，需要更具审美的质感建筑。
加上环保、有序开发等背景，促使整体容积率快速走低。
而开发商，在地价、容积率、利润率、城市建设导向等条件约束之下，开始规模化供应改善类住宅。
近两年，重庆市面上的高层供应量和成交量逐渐减少，取而代之的是改善类住宅供销的迅速增加。
到2020年，90-200㎡面积段的产品成交占比达到68%！
（图源乐居网）
数据不会骗人。
在地价、房价、趋势方面，表现最有代表性的就是北区。
过去十来年，嘉陵江以北，一直是重庆最热门的方向。
北区的发展遵循着渐进式策略。
十五年前，“一路向北”步入轨道；
十年前，照母山、礼嘉起势；
五年前，中央公园、蔡家、悦来，走到舞台中央；
近两年，水土又风生水起。
活跃的北区市场撑起重庆楼市的半壁江山。
（图源锐理数据）
北区市场在很大程度上，对重庆楼市有引领和指标性。
比如，北区楼市土地/新房“量价齐升”特别明显；
品牌开发商更为扎堆；
中小户型产品供应逐年变少，改善产品成为主力。
照母山位置优越的二手，已经迈入25000元/㎡左右；
中央公园，新拍土地，楼面价站稳10000元/㎡，好点的新房突破23000元/㎡；
礼嘉，优质土地，早已站稳万元大关，很多新房20000元/㎡；
...
并且，总价动辄200万+！
但北区的市场，其实很真实，没有什么泡沫。
因为北区最重要的支撑，是产业。
优质的产业会对人口形成虹吸，并因此促进各类配套、人气更快成熟。
就比如水土，2010年纳入两江新区后，十年时间，水土一直在做一件事，就是发展产业。
按照定位，水土以高新技术产业区、高端人群居住区、数据处理中心、医药外包服务中心、电子信息软件研发中心为目标；
到目前，已经形成以大数据及云服务、光电显示、半导体照明、生物制药及数字医疗、机器人五大主导产业的聚集区。
（水土产业布局）
落地的企业，都很优质，如川崎重工等11家世界500强企业；京东方、紫光集团、浪潮集团等中国500强9家。（数据来自水土高新园官网）
（京东方）
产业的兴盛带来人口的快速导入，10年的时间，水土已经汇聚了超过10万产业人口。
根据规划，未来水土的常住人口大约30万，就业人口约60万。（数据来自水土高新园官网）
当产业扎根后，整个区域的配套，迅速发展。
最显著的就是交通，2020年底6号线支线二期开通运营，从水土出发，顺着6号线，可以快速直达光电园、江北嘴方向。
并形成直接换乘1、3、5、10号线以及环线，通达全城的轨道网。
（图源网络）
连接水土和蔡家的水土嘉陵江大桥，已经正式合龙。
预计今年年底水土-蔡家-照母山，将形成一条快速线路！
（水土嘉陵江大桥效果图 图源网络）
而在水土，政府共规划建设学校24所（小学15所，中学9所）...
关于“产城融合”，水土和照母山其实有点像。
但水土的后劲，因为空间优势，似乎还更大。
好了，回到楼市，水土近两年的楼市，非常活跃。
品牌开发商纷纷入场。
水土的主流楼面价格，已经悄悄地攀近了7600元/㎡左右；
地价上扬，推动房价增长，同时，出于整体把控，水土也以低密改善住宅为主。
水土以及他折射出的整个北区市场，当前最大特征：留给刚需型朋友的空间真的越来越少了！
我再举一个很明显的具体例子--万科四季花城。
万科四季花城是水土卖的最好的项目。
得益于他的区位特征、配套、规划，以及非常巧妙的产品与品质定位。
整个项目建筑体量约50万方，因为体量大，产品就比较丰富，有小高层、洋房。
项目一直都相当火爆。
我记得公开的数据，他一年时间，接待了超过20000组访客去看房，买走2218套！
尤其是去年底开的三期小高层，开盘居然卖了640套，据说有150套是被地产同行买走的...
现在一期已经卖完，进入二、三期销售。
（位置示意图 仅供参考）
四季花城热销，除了基于水土本身的产业势能和人口红利；
还因为配套上直接享受了轨道交通带来的附加价值，项目三期距离6号线刘家院子站，最近约50米！二期约300米。
最重要一点，则是因为他的主力产品供应，是整个北区都非常稀罕的品质中小户型。
--以年轻人为主的品质型大社区。
（二期 实景图）
项目设计了很多符合年轻人品质生活需要的细节。
例如二期，会建造约300㎡的邻里集；让业主有了社交的独立空间。
（二期 意境图）
布局了多功能厅、阳光草坪和会客厅的活力汇；
（二期 意境图）
还有规划了羽毛球场、儿童场、老人休闲场地等13个分龄段、全民参与的情景体验场景，生活里...
（二期 意境图）
又或者像是三期，专门打造了偏向生活体验的场景：
动力环（有氧健康活力跑道）
森林氧吧、休憩空间
星光游乐园（儿童复合化活动场地）
健身台（全龄段健身场所）
萌宠园
...
（三期 萌宠园意境图）
这种标准，已经是改善型大社区的标准。
包括品质和环境，很多已经有所呈现。
（二期入口实景图）
富有质感的大都会建筑风格。
（二期 实景图）
最精彩的地方，是四季花城的产品定位。
正在销售的二期，主打建面约85-101㎡的洋房，面积不大，但都是三房，而且居然还是板式结构！
户型方正，带飘窗、双阳台。
三期产品，主要是两种产品，建面约70㎡的两房、约86㎡的三房，户型规整，利用率高。
这些产品中，三期小高层，最低首付约26万起就能拿下两房；
二期洋房，最低总价仅仅约107万起，就能买洋房三居室；
轨道旁，带装修！
香吧！
于是，区位、配套、园林景观等内外部要素不错，加上巧妙的中小户型品质住宅定位，让四季花城成为爆款。
而他，恰恰体现出当前北区优质刚需型住房的供不应求。
未来，随着土地和房价整体上扬，随着市场演变为“巨头时代”，同时具备总价控制得当、配套优越、产品不错的中小户型，尤其是品质大盘，可以预见，只会越来越少！
就像四季花城这样的项目，销售速度一直很快，二三期小高层、洋房即将同时加推。
卖一套，少一套...
所以，留给刚需型朋友们的空间和时间，还多吗？
真的不多了...
联系客服
