#非农业户口怎样才能合法买到农村宅基地#
农村村民有出卖、出租、赠与住宅的权利，不少人认为村民不能转让宅基地；2018年，国家修正了《土地管理法》，并规定了宅基地转让的其他方式，即，农村村民等可以退出、盘活利用宅基地。不少人不能理解法律修正与修订的含义，仍认为宅基地不能转让；究其原因，农村村民为弱势群体，不少人不愿意正视修正后法律赋予村民的权利。
村民在宅基地转让中特有的权利
《土地管理法》并没有宅基地使用权这个概念，仅使用了宅基地，该法修正后也是如此；《民法典》首次使用了宅基地使用权这个概念（2017年的民法总则）。《土地管理法》主要规范宅基地原始取得；《民法典》不仅规范宅基地取得，也包括宅基地的转让。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地；使用权一定有期限的限制，农村村民仅有宅基地并没有期限，宅基地使用权概念是针对受让方，不适用原始取得。
原始取得的宅基地因没有期限，宅基地可以继承；社会多数群体也希望通过转让的方式长期拥有宅基地。司法实践通常的做法是，宅基地在本农村集体经济组织内成员之间转让有效，否则无效。《民法典》规定，宅基地使用权的转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；修正后的《土地管理法》规定，集体建设用地使用权的出让及其最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。由此可见，非农业户口人员可以合法购得农村宅基地。
需要说明以下三个具体问题：第一，非农村户口人员依法取得宅基地是有期限的，至于该期限是从原始取得开始计算，还是从受让后起算，具体办法由国务院制定（规定）；第二，受让的宅基地使用期限届满后住宅的处理，宅基地的所有权为农村集体经济组织，其处理方式应当由受让人与集体经济组织协商；第三，受让的宅基地未满，拆迁补偿的处理也应当按前述规则办理。前述三个观点倘若成立，非本集体经济组织成员受让宅基地，实际上并没有多少经济利益。
《土地管理法》并没有宅基地使用权概念
新修订的《土地管理法》第六十二条第五款规定了住宅的转让制度；第六款规定了宅基地的退出和闲置宅基地、闲置住宅的盘活制度。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，问题是，对受让人而言有什么法律后果？宅基地使用权没有发生变化，受让人仅取得房屋所有权；受让人征地拆迁时不享受集体经济组织成员资格。农村拆迁安置房的成本主要由土地补偿费组成；认为拆迁安置房归受让人所有，没有认识到农村村民“户有所居”权，更没有认识到《民法典》特别规定宅基地使用权的转让适用土地管理的法律和国家有关规定。
《土地管理法》第六十二条第六款规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，这里的“退出”，是指有偿退给集体经济组织。国家鼓励农村集体经济组织盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，其中，闲置的住宅主要是指进城落户的农村村民依法退出的房屋；闲置宅基地不仅包括进城落户农民退出的宅基地，也包括村庄规划的没有利用的宅基地。需要注意两方面的问题，一方面，农村集体经济组织成员盘活利用的对象为“闲置”，而不是整体；另一方面，进城落户人员仍为“农村村民”，并没有丧失成员身份。
受让表面上看包括继承，但继承的性质为原始取得；再申请宅基地不予批准不包括继承，仅包含农村村民出卖、出租、赠与三种情形；非农人员合法继承宅基地并不是这里的受让，其中，继承不仅包括法定继承，还包括遗嘱，但不应包括遗赠。根据修正《土地管理法》规定，非农人员合法买到农村宅基地，主要有两种方式，第一，通过农村集体经济组织及其成员盘活而取得宅基地；第二，农村宅基地登记为集体经营性建设用地，非农人员可通过上市交易取得宅基地。其中，“盘活”的含义并不是的买卖，而是权利受到了限制。
司法实践目前的实践，一方面认为，非本集体经济组织成员之间住宅与宅基地买卖无效；另一方面又认为，受让人的拆迁利益仍受到法律保护。这种矛盾的裁决，热衷房地产买卖的群体认为在农村买卖住宅与宅基地利润空间较大，其根本原因是：农村村民为弱势群体，没有人愿意对法律规定的买卖、盘活、住宅、宅基地等作实质分析；法律人可能需要思考的问题是：《民法典》第三百六十三条特别规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；而不直接表述为宅基地使用权的取得、行使和转让“适用本法”？
宅基地使用权、住宅的转让不适用《民法典》
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