一、目前市场的三点变化：
1）成交量的变化：根据搜房网的统计，通常在政策调控的上个月出现了成交高量，在调控后的次月成交量会出现断崖式的下跌。比如：2016年10月济南市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》前，我公司数据显示，9月市场过热，二手房及新房成交量均为年内最高点，10月政策及时性出台后，成交量环比下降六成，非理性的置业得到了有效的控制。接下来，在今年3月份市场成交量出现了一波快速的上涨春季行情，4月19日济南市人民政府适时发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新政出台后作用明显，5月成交量环比下降4成，之后成交量一直保持平稳的运行。
2）成交价格的变化：在次轮的政策调控，二手房市场价格变化主要经历了两个阶段。首先第一个阶段，去年10月份调控之后，二手房价格快速上涨的局面得到了有效的遏制，价格的环比涨幅不断的收窄。第二个阶段是今年的4月份新政之后，二手房价格的波动明显加剧， 刚刚过去的8月份二手房市场成交均价环比下跌4%。对于成交价格的控制，政策已取得了良好的效果。
3)客户行为的变化：第一点，客户二手房置业套均面积在不断的缩小，成交套均面积由年初的84㎡下降到了78㎡，济南刚需客户二手房置业的趋势今年开始显现。第二点，业主的对未来的价格预期出现了反转，1月份业主调价中涨价的业主占比为六成,到了7月份业主调价中降价的业主占比为六成。第三点，客户的成交周期的不断的延长，由年初的成交周期18天延长到了8月份的26天。客户目前的观望的情绪在不断的上升，决策的周期不断延长。从目前来看，新政的出台对买卖双方的心理预期均都产生明显的影响。
二、未来市场的三点预判：
1）市场结构：通过城市级别对比以及对新房与二手房大量成交数据的研究。在新房新增供应量长期不足以及二手房新增供应基数不断加大的背景下，我们认为济南房地产市场很快将会由新房主导市场转变为新房与二手房双轨并行发展的市场。在以后调控的中需要更多的综合考虑两个市场的发展。
2）市场走势：按照目前的政策力度下，投资型客户基本已被清场，客户成交整体会保持相对稳定。在缺少成交量的支撑下，价格向上的动力会明显不足。接下来很长一段时间内，量价同时稳定将会是大概率走势。
3）客户分析：济南二手房市场长期处于卖方市场当中。但随着调控的持续，客户的议价能力在不断的提高，客户的话语权会不断的增强。二手房市场逐步由卖方市场向买方市场过度。
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