引言
房屋租赁是当下最常见的一种法律行为，租赁纠纷也占据了法院各类纠纷较大的比重。毋庸置疑，买卖不破租赁规则在维护承租人利益，维护意思自治、交易稳定等方面发挥着重要的作用。但在当下，由于恶意出租人承租人的出现等情形，使得排除“买卖不破租赁”的适用也同样重要。
No.1
“买卖不破租赁”的价值及适用前提
1、何为“买卖不破租赁”
《中华人民共和国民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。学届称之为“买卖不破租赁”。
2、买卖不破租赁的正当性基础
部分学者（朱虎、张梓萱）认为，买卖不破租赁的正当性基础在于保护承租人对租赁物享有的值得保护的在先使用利益，这不违反让与人和受让人在订立合同时的预期，有利于降低交易成本，避免对承租人救济不足以及损害承租人之相对人的信赖。
3、“买卖不破租赁”规则适用的前提
1）租赁合同成立并生效；
2）承租人已实际占有租赁物；
3）租赁物所有权已通过买卖、赠与等进行转让；
4）承租人愿意继续履行原合同。
当然，“买卖不破租赁”并非无条件的适用。在实务中，往往也存在不适用“买卖不破租赁”规则的情形。
No.2
现有法律法规
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《房屋租赁合同纠纷解释》”）第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
No.3
现有相关案例
案号：一审：（2021）湘0182民初687号
二审：（2021）湘01民终16150号
基本案情如下：
2013.03-2015.03
谢益龙多次向张德光借款。
2016.07.01
谢益龙（甲方）与张德光（乙方）于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》,其中，租金交付方式为：甲方同意乙方将之前甲方所借八十万元人民币用于抵扣租金，借款抵扣不足部分由甲方自行组织资金偿还，或者二十年后续租。
2018.07.04
张德光（甲方）与吴胜杰（乙方）签订《转租协议》；其中，并未对租金交付方式进行约定。
2019.01
法院裁定拍卖谢益龙所有的涉案房产。
2019.08-2020.04
胡泽湘（受让人）经法拍获得该房屋所有权，并已办理不动产权证。
另查明，2016.09.29-2021.09.11
该房屋一直出于法院查封的状态，且在房屋腾空之前，一直由谢益龙的父母居住，从未对外出租。
基于此，胡泽湘向法院提起诉讼，要求确认《房屋租赁合同》无效。
本案存在两个争议焦点：
争议焦点一：关于《房屋租赁合同》及《转租协议》的性质认定问题。
法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。
而该案中，张德光与谢益龙签订的《房屋租赁合同》约定乙方将之前甲方所借八十万元人民币用于抵扣租金。吴胜杰与张德光签订的《转租协议》未约定租金支付方式，但双方均称，租金交付方式为民间借贷债务抵扣，且与谢益龙之间存在三角债务关系。
从合同内容看，所谓承租人及次承租人均同意出租人以涉案房屋使用权的方式抵偿所欠民间借贷债务，可见上述两份租赁合同是债务人将房屋使用权抵偿民间借贷债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。
从合同履行情况上来看，该院已查明，涉案房屋张德光及吴胜杰均未实际租赁并使用，即仅有租赁之名，并无租赁之实。因此，《房屋租赁合同》及《转租协议》在性质上实为债权债务合同关系。
争议焦点二：张德光及吴胜杰对涉案房屋所享有的权利能否对抗胡泽湘的物权的问题。
法院认为，《房屋租赁合同》及《转租协议》为房屋使用权抵偿借款的民间借贷合同之债而非房屋租赁合同，且并未实际使用，故该案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”。
此外，债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人之间发生效力，债权人只能向特定的债务人主张权利，不得向债务人以外的第三人主张权利。根据合同的相对性原则，上述两份房屋租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。
而涉案房屋已被胡泽湘通过拍卖的方式取得，胡泽湘已依法享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的物权权利，排他性是物权的基本属性。
因此，即使张德光、吴胜杰基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗胡泽湘对涉案房屋享有的物权。
根据前述论述，胡泽湘提出与张德光就涉案房屋不存在租赁关系的消极确认之诉，有事实和法律依据，该主张亦及于所谓次承租人即吴胜杰，该院予以支持。张德光及谢益龙、吴胜杰提出的对涉案房屋享有的权利可以对抗胡泽湘的物权，应适用“买卖不破租赁”原则的主张，理由不能成立，该院不予支持。
No.4
实务经验总结
一般而言，房屋通过买卖、赠与等方式进行转让，往往会发生合同的法定概括转移的后果，即自受让人取得该房屋所有权之时起，受让人已经取代了原出租人，成为承租人与原出租人之间租赁合同中新的出租人。
出于对承租人的保护、承租人对原出租人的信赖等考量，法律赋予承租人可以提出买卖不破租赁主张的权利。
但在合同权利义务概括转移的过程中，受让人的利益也同样需要被保护。如在实务中，经常存在出租人与承租人签订虚假长期租赁合同且租金极低的情形，以恶意阻止受让人对该房屋的占有。所以，在保护承租人利益的同时，也需要对受让人的利益予以照顾。买卖不破租赁规则适用的例外情形，就是这种利益适当倾斜最具体的表现。
除了《房屋租赁合同纠纷解释》提到的该房屋在出租前已设立抵押、已被法院依法查封外，法院在考虑是否适用买卖不破租赁时，不光考察该租赁合同的形式，还会对该租赁行为的实质进行考察，往往会接合是否支付租金、是否明确租金支付方式、是否实际占有等情形。
特别说明：
本文系实务之总结，仅供读者参考，不代表作者作出任何形式的法律意见或建议。
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