在商业租赁中，承租人基于经营需要，往往都需要签订长期租赁合同。由于经营场所涉及顾客流量、装修费用等期待利益，承租人一般都会与出租人约定优先承租权，以保证自己在租期届至后仍能承租。在《民法典》出台以前，该权利系约定权利，而非法定权利，对于侵害该权利的救济方式，实践中做法不一。《民法典》第734条首次以法律形式确定了该权利，但是对于该项权利的规定较为简单，有关行权主体、行权方式及权利救济等细节仍有待进一步明确。因此，分析实践中的优先承租权，有助于更深刻、全面地理解及适用《民法典》第734条。故本争议焦点将对侵害优先承租权的赔偿责任进行归类研究，以对优先承租权的适用提供参照。 关联法条 01 《中华人民共和国民法典》 第734条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。” 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》 32．承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？ 优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。 《上海市房屋租赁条例》（2010年修正） 第44条：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。 《广东省城镇房屋租赁条例》 第21条：下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。 经典案例 【裁判要旨】出租人以公开招标方式招租的，系其对物权的行使方式，原承租人只有参与招标投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，如不参与则视为对优先承租权的放弃。而且原承租人必须是同等地参与招标投标活动，同等地遵循招表投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才会完全出现，原承租人才能享有优先承租权。 【案 例 一】鹤峰县长冠商贸有限公司与鹤峰县走马镇古城村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 【案 号】（2017）鄂2828民初400号 【案情简介】2006年8月16日，原告与被告签订《古城宾馆承租协议书》，约定被告将涉案房产出租给原告使用，租期10年，并约定：租期届满后，同等价格优先我方继续承租。合同期满后，被告依照《鹤峰县三资管理办法实施细则》的要求，以公开招标的方式招租。2017年4月20日，鹤峰县农村产权交易中心举行竞租会，以投暗标的方式实行竞价，后因第三人恩施锦昌商贸报价高于原告而中标。2017年4月21日，原告书面通知被告和鹤峰县农村产权交易中心，明确表示愿意以中标价继续承租并主张优先承租权，但未得到答复。原告认为，被告违反合同约定，侵害了原告的优先承租权，故诉至法院，请求继续承租。 【裁判理由】本院认为：优先承租权法律尚无明文规定，不属于法定权利，而是基于合同约定产生的约定权利。原，被告之间有合同约定，应依约定。根据双方的约定，原房屋租赁合同期满后，在同等条件下，被告继续出租房屋，原告享有优先于其他承租人的承租权。被告为了使原租赁房屋物权利益最大化，采取招投标方式公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原告享有的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原告只有参与招标投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，如不参与则视为对优先承租权的放弃。本案的同等条件，必须是同等地参与招标投标活动，同等地遵循招表投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才会完全出现，原告才能享有优先承租权。原告在竞标中的标底低于锦昌公司，已实际丧失了其优先承租权。原告在锦昌公司竞标成功后再提出同等租赁条件，有悖招标公平原则，也有损招标活动的严肃性，这是对“同等条件”的曲解。 综上所述，原告长冠公司因投标标底低于第三人，已丧失了原承租房屋的优先承租权，其诉讼请求本院依法不予支持。 【裁判要旨】承租人与出租人约定其在同等价格条件下有权优先承租的，如果招租方式由整体招租变更为分开招租，丧失了适用同等价格条件的前提。出租人变更招租方式且未按合同约定提前通知承租人的，构成对优先承租权的侵害，应当予以赔偿。关于赔偿数额，承租人投入的装修费用可以被认定为实际损失，予以支持；而市场培育费因与出租人违约行为之间无因果关系，故不予支持。 【案 例 二】王洪波、辉县市城关镇东新庄村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书 【案 号】（2019）豫07民终1434号 【案情简介】2014年9月11日，王洪波通过公开竞标取得涉案商铺三年的租赁权，租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。双方约定，三年合同到期前一个月，东新庄村委会将进行公示，通过有资质的拍卖机构公开拍卖的方式决定下期承租方，王洪波如有意继续租赁，必须参与竞拍（同等价格条件下王洪波优先）。且约定如王洪波未竞拍成，则投入的一切装饰东新庄村委会不予作价。2017年11月2日东新庄村委会张贴了《租赁权拍卖公告》，将上述门面房一年的租赁经营权分成八个拍卖标的于2017年11月10日进行公开拍卖，之后与承租人杨玉荣等分别签订了租赁合同，将上述门面房分别租赁给了杨玉荣等人。王洪波得知东新庄村委会在进行上述公开拍卖程序，因其不同意该村委会将案涉门面房分成八个拍卖标的进行拍卖，其未参与竞标。原告王洪波认为东新庄村委会损害其优先承租权，要求其赔偿损失，并负担诉讼费、律师费。 【裁判理由】法院认为：一、关于东新庄村委会是否侵犯了王洪波的优先承租权的问题。 根据案涉租赁合同第十一条的约定，王洪波享有在同等价格条件下优先承租的权利，东新庄村委会应当按照合同约定的方式保障王洪波行使优先承租权。按照合同的文义解释及目的解释，“同等价格条件下”不仅包含对租赁物交纳租金的同等价格条件，还应当具有租赁物与合同所涉租赁物一致的含义，因如果租赁物或招标标的发生变更，则丧失了适用同等价格条件的前提。故东新庄村委会称无论整体招租或分开招租均不影响王洪波行使优先承租权的理由不能成立，该主张与合同约定优先承租权的目的相悖，租赁物分割后每一个标的物均不具备“同等价格条件”。根据王洪波一审庭审陈述，东新庄村委会在双方合同到期前告知王洪波下一期租金底价，并询问王洪波是否同意续租，王洪波称按程序走拍卖手续。而东新庄村委会在2017年11月2日张贴拍卖公告后，王洪波才知晓拍卖标的被分割，并未参与竞拍。从上述事实可知，东新庄村委会并未在合同到期前一个月告知王洪波决定将租赁物分开招标，亦未按合同约定进行公示，其后续的招标行为导致王洪波无法按照与双方租赁合同中的同等条件进行投标，故东新庄村委会的行为违反合同约定，构成对王洪波优先承租权的侵犯。 二、关于东新庄村委会应否赔偿王洪波损失及数额为多少的问题。 上文分析，东新庄村委会的行为侵犯了王洪波的优先承租权，已构成违约，在合同未约定违约责任时，王洪波有权根据合同法相关规定要求东新庄村委会承担违约责任。王洪波承租案涉租赁物后，对租赁物进行了改善并装修，该部分花费属于对租赁物的有益费用，在王洪波享有优先承租权并成功行使的条件下，王洪波可以对该租赁物及其装修设施继续使用，而东新庄村委会的违约行为导致王洪波丧失承租权，王洪波对租赁物的装修投入已无法使其本人受益，拆除返还亦无实际价值，故王洪波的装修费用应当认定为其实际损失，东新庄村委会应当对该部分损失承担赔偿责任。 对于该部分损失数额的问题，……王洪波自行委托的鉴定机构已作出鉴定结论，东新庄村委会未提供有效证据对该鉴定机构的资质、鉴定程序以及结论合法性等加以反驳，且该鉴定结论所估价参照的时间点系案涉纠纷发生后不久，故以当时评估价格认定王洪波的装修损失并无不妥，本院对该鉴定结论予以采信。东新庄村委会应当赔偿王洪波装修损失143017.25元。 对于王洪波主张的市场培育费，该部分费用系其投资风险，不能因此认定与东新庄村委会的违约行为之间存在因果关系，故王洪波要求东新庄村委会承担该损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 【裁判要旨】出租人与承租人约定了优先承租权，但未通知承租人参与重新招租投标，第三人中标后未征询承租人是否愿以相同价格承租的，侵害了承租人的优先承租权，应当承担损害赔偿责任。由于此时承租人无法享受其装修利益，且出租人系对外出租，享有了残存装修的利益，故装修费用可以认定为承租人的损失。在认定损失数额时，应当综合考虑承租人对装修利益的收回、承租人拒绝腾房的违约行为，在公平原则上综合判断。 【案 例 三】长沙市望城区波特利超市湘陵店、周显红与湖南中航实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 【案 号】（2016）湘01民终6887号 【案情简介】2005年，湖南湘陵机械厂与望城县高塘岭镇波特利超市签订《房屋租赁合同》。合同约定，合同到期后，如湖南湘陵机械厂仍继续对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权。湖南湘陵机械厂将房产卖给中航公司。中航公司与周显红（高塘岭镇波特利超市法定代表人）续签合同。后中航公开招标将房屋出租，并通知周显红。2015年6月2日，中航向周显红发出《关于综合楼整体出租的通知》，通知中提出如果周显红该同意该两种出租方案，应于2015年6月4日前与中航公司签订书面的租赁合同，并交纳保证金和提前支付半年租金，否则视为放弃优先承租权。后周显红拒不腾房。波特利超市湘陵店、周显红共同向一审法院起诉请求，1. 确认波特利超市湘陵店、周显红享有房屋租赁合同中所约定的优先承租权，2.要求赔偿损失。 【裁判理由】本院认为：根据《房屋租赁合同》第一条第3项之约定，合同到期后，中航公司继续对外租赁的，周显红在同等条件下享有优先承租权。本案中，虽然从证人杨文华的证言、湘陵社区居民委员会出具的《证明》以及波利特超市湘陵店在一审庭审中的陈述可知，波利特超市湘陵店、周显红对中航公司在2015年8月10日发出的招租公告应当知晓，但中航公司却未在该公告所确定的2015年8月20日如期公开招租，且在变更招租日期后，中航公司亦未提供相应证据证明通知了波利特超市湘陵店、周显红，同时，在确定中标人后，中航公司亦未征询周显红是否同意以相同条件继续承租涉案房屋，而是直接要求周显红限期搬离涉案房屋，致使周显红无法实际行使优先承租权，因此，一审法院认定中航公司违反了上述租赁合同的约定，侵害了周显红的优先承租权并无不当。 二、由于中航公司违反合同约定侵害了周显红的优先承租权，致使周显红失去了继续利用装修残值的机会，且中航公司亦是按装修现状对外出租，享有了装修残值的利益，因此，一审法院参照装修残值确定中航公司应当承担的赔偿责任并无不当。但本案中，首先，双方约定的租赁期限至2015年2月28日即已到期，且在租赁合同到期前，中航公司即送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，表明不再续租；虽然之后双方就续租事项进行了磋商，但在波利特超市湘陵店、周显红于2015年6月9日回复中航公司，不同意中航公司提出的条件后，直至中航公司在2015年9月14日将涉案房屋出租给兰庭格尔大酒店，周显红都未按租赁合同的约定将其所占用的房屋予以交付，因此，周显红存在违约行为。其次，即使周显红参与了中航公司的公开招标，其亦有可能不认可竞标价格及条件；同时，根据波利特超市湘陵店在一审中的陈述，即使中航公司将更改的招租时间、地点通知了周显红，其亦可能不会参加公开招租。再次，租赁合同约定，租赁期满后装修残值归属于中航公司，同时，租赁期限为十年，租期较长；在无法确定合同到期后能否续租的情况下，作为理性的承租人，周显红所投入的装修成本应当参照了合同关于租赁期限及合同到期后装修残值归属的约定，因此，周显红投入的装修成本的绝大部分应在该较长的租期内予以了收回。故综合上述分析，根据公平原则及损失填补原则等考虑，本院认为，由中航公司赔偿周显红装修残值的40%，即约483682元（1209204.42元×40%）较为公平。一审法院在未考虑周显红亦存在违约行为的基础上所确定的赔偿比例对中航公司有失公允，应予纠正。 【裁判要旨】如果出租人租期届至时将房屋收回自用的，承租人无法在该情形下行使优先承租权，因为此时不存在优先承租权适用的前提。由于承租人对优先承租有期待利益而投入装修费，存在一定经济损失，又因出租人收回自用经营相同业务的，实际享受了该装修利益，故虽承租人不能因优先承租权被侵害而得到赔偿，但出租人此时应当基于公平原则，给予承租人一定补偿。 【案 例 四】中国国土资源航空物探遥感中心等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 【案 号】（2015）一中民终字第04645号 【案情简介】航遥中心与天一公司签订《房屋租赁合同》，约定天一公司有优先承租权，该租期为十年，后租期届至时，双方签订补充合同，续期一年。一年后，航遥中心通知天一公司：房屋租赁合同约定的租期1年届满后不再续签，房屋由我中心自行使用。天一公司认为航遥中心实际想将房屋另租他人，违反其优先承租权，拒绝腾房。航遥中心诉至法院，要求返还房屋。天一公司提出反诉，认为其侵害优先承租权，侵害其期待利益，要求赔偿损失。 【裁判理由】法院观点：天一公司对争议房屋进行装修，并放弃合同期满后其对房屋装修、改造及有关设施的权利，是基于房屋租赁合同约定在同等条件下，天一公司享有优先续租权，其对合同能够长期履行存在合理信赖，并以此确定合同履行的经营策略和投入成本。此外，涉案房屋租赁合同明确约定天一公司享有优先承租权，优先承租权的前提是出租方继续出租争议房屋。如果出租方在房屋租赁期限届满时将房屋收回，即不存在优先承租权，这在一定程度上剥夺了承租方的优先承租权，但合同中对此种情况并未明确作出约定，现航遥中心改变经营方式收回出租房屋，有违天一公司的缔约目的。因此，涉案租赁合同并非普通的一年期租赁合同，其实质上是双方此前租赁合同关系的延续，天一公司存在对合同续签的履行期待利益。在航遥中心收回房屋自主经营，天一公司未能续签合同的情况下，如按合同中有关合同期满后天一公司的装修、改造及与房屋有关的设施全部归航遥中心所有的约定履行，有失公平。其次，从合同履行情况上看，合同未能续签亦会给天一公司造成损失。涉案房屋租赁合同签订后，双方又先后签订了职工午餐、早餐饮食服务委托协议，约定天一公司所经营的餐厅早上和中午不对外营业，仅供航遥中心职工及家属用餐，也即只有晚餐可以对外营业，天一公司为保证合同得以正常顺利履行放弃了部分自主经营权；且其亦根据享有优先续租权的约定，对餐厅进行了一定的装修投入。涉案合同期满后，如出租方利用优势地位不再续签，势必会给承租人天一公司造成一定经济损失。最后，航遥中心虽决定收回房屋自主经营职工食堂，但并未完全改变房屋用途，仍是用于餐饮。依据物尽其用的原则，航遥中心对天一公司投入的设备、设施予以留用，能够充分发挥其使用价值。据此，北京市国宏信价格评估有限公司出具的国宏信（民）字2014第140211号价格评估结论书中的设施设备明细表中所列财产应当归航遥中心所有。基于上述论证，航遥中心作为受益人，在未续签合同的情况下，理应对天一公司的投入予以合理补偿。综合考虑上述因素，法院将依据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况、天一公司的实际投入以及设施设备的可利用情况等，酌情判定航遥中心给付天一公司设施设备及装修折价补偿款人民币40万元，对于天一公司超出部分的请求，不予支持。 【裁判要旨】约定优先承租权作为债权，无法干预出租人的物权权利的行使，所以，优先承租权不意味着承租人在租赁合同期满后自然取得优先强制缔约的权利，它需要满足合同约定的同等租赁条件和合同各方当事人的协商自愿。出租人有权自主决定是否继续出租租赁物以及选择合同相对人。如果出租人在租赁合同期满后没有通知承租人协商续订租赁合同，而是将租赁物出租给他人，视为违反了原租赁合同的约定，损害了原承租人的优先承租权。此时，参照侵害承租人优先购买权的救济，承租人不可主张出租人与第三人的租赁合同无效，但可以起诉要求其承担损害赔偿责任。 【案 例 五】长阳土家族自治县大堰乡中心学校与覃治强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 【案 号】（2018）鄂0528民初57号 【案情简介】原（出租人）、被告于2010年12月16日签订了“租赁协议”，租赁期限五年。约定由原告将原黄家淌中学校舍及场地租赁给被告，同时约定了租金的支付方式及时间和违约责任。在租赁协议期满时，被告（承租人）未提出续租书面申请且又未腾退租赁场地，同时还欠租金。期满后原告多次要求被告付清租金并腾出场地，但被告拒绝，被告认为原告违反合同约定，侵害其优先承租权，拒绝腾出。原告诉至法院，要求被告补交租金，并返还占有房屋。 【裁判理由】原告长阳土家族自治县大堰乡中心学校与被告覃治强于2010年12月16日订立的房屋及场地租赁合同第七条续租条款规定“乙方租期到期后，可享有租赁优先权；乙方有意在租赁期满后续租的，应提前三十日向甲方书面申请，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同、租金标准。如乙方无意续租的，应在租赁期满前三十日内书面通知甲方”。依据该约定，被告在原告继续出租租赁物的前提下依约享有优先承租的权利，但被告依约享有优先承租权，只是表明在原告提出的同等租赁条件下取得与出租人优先缔约的机会，并不意味着被告取得了与作为出租人的原告长阳土家族自治县大堰乡中心学校强制订立租赁合同的权利。优先承租权并不是法律规定的承租人应享有的一种民事权利，而是出租人和承租人在租赁合同中约定的期限届满后，如出租人继续出租租赁物，则承租人享有优先承租的权利。倘若出租人违反该约定，应对承租人承担违约责任。但是，约定优先承租权，并不意味着承租人在租赁合同期满后自然取得优先强制缔约的权利，它需要满足合同约定的同等租赁条件和合同各方当事人的协商自愿。因为，优先承租权仅是一种债权，而出租人对租赁物的所有权、占有权或者使用权则是具有物权性质的权利，出租人有权自主决定是否继续出租租赁物以及选择合同相对人。如果出租人在租赁合同期满后没有通知承租人协商续订租赁合同，而是将租赁物出租给他人，视为违反了原租赁合同的约定，损害了原承租人的优先承租权。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原承租人可以依据租赁合同的约定请求出租人承担违约损害赔偿责任。但与合同法规定的优先购买权相似，原承租人依约取得的优先承租权仅为一种债权，是一种相对权，而非是与出租人的强制缔约权。原告长阳土家族自治县大堰乡中心学校与被告覃治强签订的《租赁协议》合法、有效，原、被告双方均按合同的约定，在合同期间履行合同义务。合同到期后，原、被告因继续租赁未达成一致，被告继续占用租赁物，侵害了原告的合法权利，故原告要求返还租赁物、支付租金的请求，本院予以支持。被告覃治强提出的原告在合同到期后将租赁物租给他人，损害了被告的优先承租权，造成了被告的损失，因被告在本案中未向本院提出反诉，被告亦可另行主张权利。 【裁判要旨】出租人如果与承租人约定承租人具有优先承租权的，出租人应当按约履行通知义务，未履行通知义务的，承租人可以在同等情况下主张优先承租权。出租人在租期未完全届至时便将房屋另租他人的，由于承租人仍占有租赁物且其享有优先承租权，故出租人与第三人之间的租赁合同客观履行不能，出租人应当向第三人承担违约责任，承租人可以继续承租该租赁物。 【案 例 六】原告徐州晓辉体育用品有限公司诉被告徐州市蔬菜副食品有限责任公司、徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司、王志军房屋租赁合同纠纷一案一审判决书 【案 号】（2014）云民初字第3017号 【案情简介】2009年3月10日，原告与第二被告（出租人）签订房屋租赁合同，约定原告租用涉案房屋，租期自2009年6月10日至2014年6月9日，租金按年支付，合同期满后原告享有同等条件下优先承租权。之后出租人同意与被告续租。但，第二被告与第三被告（新承租人）就该房屋又另行签订租赁合同，租期自2015年元月1日至2022年12月31日。现在第三被告采取堵门上锁等方式严重干扰原告的正常经营。第二被告在原告继续使用该房屋并已支付租金的情况下，与第三被告恶意串通就该房屋签订租赁合同，严重违反诚实守信原则，侵犯了原告的合法权益，因此，该合同应属无效。请求认定新承租人租赁合同无效，并赔偿经济损失1万元。 【裁判理由】原告与被告蔬菜副食品公司开明分公司于2009年3月10日签订的租赁合同载明，合同期满，双方如有意合作，在同等条件下被告蔬菜副食品公司开明分公司优先考虑同原告合作，需重新签订《租赁合同》。本院认为，原告与被告蔬菜副食品公司开明分公司签订的合同合法有效，双方在合同中约定优先承租权，则双方均应按照约定履行自己的义务。被告蔬菜副食品公司开明分公司陈述其与原告合同期满后，多次与原告协商，双方未能就租赁达成协议，但被告蔬菜副食品公司开明分公司没有提供证据证实其在与被告王志军签订租赁合同前向原告履行了通知义务。且原告明确表示，如果被告蔬菜副食品公司开明分公司告知原告按照被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军所签合同的全部内容和条件和原告续租，原告接受并有能力履行。结合被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军已实际签订租赁合同，原告关于其对坐落在开明综合楼一层（扣除转租531m2）、二层共计881m2具有优先承租权的主张成立。 其次，关于被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军签订的租赁合同（不包括平台南部300平方米）是否有效的问题。被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军签订租赁合同（不包括平台南部300平方米）系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告没有提供充分证据证实被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军恶意串通签订租赁合同。故被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军签订的租赁合同（不包括平台南部300平方米）应当有效。鉴于原告与被告蔬菜副食品公司开明分公司签订的租赁合同中有部分租赁房屋没有到期，原告对到期的租赁房屋又具有优先承租权，且涉案租赁房屋至今仍由原告占有使用，所以，被告蔬菜副食品公司开明分公司与被告王志军签订的租赁合同（不包括平台南部300平方米）客观上履行不能，被告王志军可依法向被告蔬菜副食品公司开明分公司主张违约责任。 【裁判要旨】承租人的优先承租权被侵害的，主张出租人与第三人的租赁合同无效的，法院不予支持，但承租人可以主张出租人应当承担违约责任。 【案 例 七】张怀苓与重庆金兆轩工贸发展有限公司,重庆和信木器有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书 【案 号】（2015）九法民初字第15213号 【案情简介】2011年2月21日，原告张怀苓与被告重庆金兆轩工贸发展有限公司签订《租赁合同》，由原告承租被告的涉案商铺，双方约定，在同等条件下，原告对合同项下房屋享有优先承租权。 2015年2月3日，被告重庆金兆轩工贸发展有限公司向原告发出通知称，因公司经营调整，双方签订的租赁合同于2015年4月17日到期后，将不与原告续签合同，请原告于2015年4月17日前完善相关手续。期间，被告重庆金兆轩工贸发展公司将房屋租给被告重庆和信木器有限公司。原告遂起诉至法院，请求确认两被告签订的涉案房屋租赁合同无效。 【裁判理由】本院认为，依法成立的合同受法律保护。当合同存在法定无效情形的，利害关系人有权主张该合同无效。 本案中，原告以其优先承租权受到侵害为由，主张二被告签订的《租赁合同》无效。该诉求是否应当得到支持，应从以下几点进行认定：一、原告是否享有案涉房屋的优先承租权。根据原告与被告重庆金兆轩工贸发展有限公司签订的租赁合同约定，原告于租赁期满后，在同等条件下，对合同项下房屋享有优先承租权。虽然被告金兆轩公司辩称原告迟延交纳租金，但并未因此要求提前解除租赁合同，而是接受原告迟延交纳的租金，合同继续履行至租赁期满。因此，租赁合同关于优先承租权的约定对合同当事人具有法律约束力，出租人在租赁期满时若继续出租房屋的，在同等条件下应当优先保障承租人的承租权。因被告重庆金兆轩工贸发展有限公司在租赁期限即将届满时，将案涉房屋继续出租给他人，且原告并未表示不以同等条件续租，故原告享有合同约定的优先承租权。二、被告重庆金兆轩工贸发展有限公司与被告重庆和信木器有限公司签订租赁合同是否符合法律法规关于合同无效的规定。原告将其从金兆轩公司承租的商铺转租给被告重庆和信木器有限公司，后者在租赁期限即将届满时得知原告并非商铺的所有权人，且所有权人已经公示不再与原告续租。因此，被告重庆和信木器有限公司直接与被告金兆轩公司签订租赁合同符合常理。同时，原告也未提供二被告恶意串通，损害其利益的相关证据。故讼争房屋租赁合同系当事人双方真实意思表示，不存在法定无效的情形，应属合法有效。综上，原告享有同等条件下对案涉商铺的优先承租权。若原告认为被告金兆轩公司没有按照合同约定履行承诺，可以要求对方承担违约责任。但据此要求确认二被告签订的房屋租赁合同无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 实务点评 在《民法典》实行之前，对房屋承租人的优先承租权并非一项法定权利，从已有的司法实践来看，尽管上海、广东等地的地方性法规中对优先承租权有规定，但承租人的行使仍依赖于合同的约定，承租人要行使优先承租权需有合同依据，若没有合同依据，房屋承租人无法当然在租赁期限届满后行使优先承租权。因此，《民法典》确立优先承租权后，对承租人和出租人都将带来深远的影响。从上述案例中，我们可以看出，在审理优先承租承案件中，法官通常按如下逻辑进行分析： 第一，承租人是否有权行使优先承租权？ 优先承租权的行权条件为：（1）出租人继续对外出租房屋；（2）同等条件；（3）承租人有续租意愿。 优先承租权是指，原房屋租赁合同期满后，在同等条件下，如果出租人继续出租房屋，承租人享有优先于其他承租人的承租权。所以，如果房主将房屋收回自用，则由于不满足对外出租这一暗含前提，故此时法院倾向于认为承租人不享有优先承租权。 判断是否为“同等条件”时，价格并非唯一的考量因素，法院一般会参照房屋优先购买权对同等条件的规定进行审理。以下是常见考虑因素：（1）租金数额。租金数额是最为重要的衡量标准。如果承租人所提租金低于第三人的租金价格，那么肯定不能被视为“同等条件”。（2）承租人的履约情况。除了以上法条提到的支付方式、价款履行期限外，法院在评估承租人与第三人是否处于同等条件时，还将考虑承租人自身的情况。（3）对比出租人欲与新承租人的合同。同等条件系与第三人提出的承租条件相比，所以，新承租人所提的条件，比如整体承租、或者承租周期长，则也将被纳入“同等条件”的评定范围。 优先承租权保障的是承租人继续租赁的权利，如果承租人本身无续租意愿，则无行使优先权之必要。实践中，如租赁双方已签订合同确定终止租赁关系或合同已约定承租人申请续租须提前告知出租人而承租人未在约定期间内表示继续承租意愿，则法院将视为其已通过行为放弃优先承租权。此外，若出租方已通过公开方式重新招租，承租人未同等参与竞投，此等行为亦通常被视为放弃优先承租权。 第二，出租人的行为是否侵犯了承租人的优先承租权？ 结合上述案例，法院认定出租人侵犯承租人的优先承租权的表现方式常为：（1）未履行通知义务；（2）改变出租方式。 对于优先承租权，法律对于其行权方式没有做规定，但是，对于优先购买权，法律则明确规定了出租人负有通知义务。因此，法院多参照优先购买权，认为出租人也应当尽通知义务，否则侵害了承租人的优先承租权。 对于改变房屋出租方式是否侵害承租人的权利，实践中存有争议。有些法院认为，改变房屋出租的方式,将侵害承租人的优先购承租权。但是更多的法院，认为出租人改变承租方式系对其所有物的自由处置，不会侵害承租人的优先承租权。这些法院认为，只要出租人已经尽了通知义务，就没有侵害承租人的优先承租权。 第三，如果出租人的行为侵犯的承租人的优先承租权，应当承担何种赔偿责任？ 由于侵害优先承租权时，出租人多数情况下已将房屋出租，此时已经履行不能，且侵害优先购买权时，出租人与第三人所签购房合同仍为有效，故实践中，出租人承担的都是赔偿责任。《民法典》并未对何种赔偿责任作进一步规定，由于优先承租权在现阶段有赖于合同约定，因此侵犯优先承租权的行为在目前的司法实践中被认定为违约行为。而关于违约赔偿的范围，法院一般酌定为装修费、租金的返还。在计算赔偿的数额时，法院会综合考虑装修费用的使用年限，残存价值，以及双方的过错程度，综合判断赔偿比例；且法院会根据实际情况作出一定的酌减。值得注意的是，此类案中，将租金差价认定为损失，在侵害优先承租权的案件中，比较少见。笔者认为，这是由于案件事实导致。在侵害优先承租权的案件中，如果承租人系原告的，其一般未另签合同，因此未提供证据证明租金之间的差价，法院因此也无法审理是否应予支持；而如果承租人系被告的，则其一般将优先承租权作为抗辩，由于此时纠纷系承租人拒绝腾房导致，故承租人也未寻找下家，仍占有租赁物，也不存在租金损失。所以，由于事实限制，在侵害优先承租权的案件中，租金损失很少被认定。 实务建议 1、在合同签订方面，建议在租赁合同中对于优先承租权的行使作细化约定，以便于在发生争议时，能够直接依据合同约定清晰地判断是否侵犯优先承租权以及应当承担的责任。具体而言，可以从四个方面加以细化： （1）明确行权的条件。租赁双方可以在租赁合同对于优先承租权的行权前提作细化约定或排除特定情形下承租人的优先承租权，例如，双方可在租赁合同中约定承租人存在违约情形、出租方收回房屋自用、房屋翻新等情形下，承租方不享有优先承租权。 （2）明确行权的程序。对于行权程序的细化约定有助通过程序性动作判断是否存在违约情形。就优先承租权的行权程序而言，租赁双方可以参照优先购买权的作法，在租赁合同中约定，出租人若有意将房屋租与第三方的，需及时通知承租人该租赁信息，包括承租对象、承租价格、期限等，以便承租人判断是否行使优先承租权，承租人在限期内不回复的，则视为放弃行权。如果涉及国有、军队房产等需要公开招租的，则可在租赁合同中约定承租人不参与竞投即视为放弃优先承租权。 （3）明确侵权优先承租权情况的违约责任。对于侵犯优先承租权的行为具体应当承担何种违约责任，实践中的看法不一，建议双方可以在合同中明确约定侵犯优先承租权的赔偿数额或计算方式，以便双方对违约成本和违法后果有所预判。 （4）明确除权的条件。承租人违约，出租人收回自用、出租人变更招租方式，出租人还可以明确规定，如果因城市翻新、房屋翻新等原因导致房屋被收回的，承租人不享有优先租赁权。 2、在合同履行方面，就出租人而言，建议注意保留承租人在租赁合同项下违约或表明不再续租的证据，为后续证明承租人无权行使或放弃优先承租权预留空间；如合同良好履行的，建议出租人有其他意向承租人时，及时通知承租人并要求承租人明确表明是否愿意同等条件续租；如确无意继续租赁给现承租人的，建议在合同到期后先行收回房屋，再重新启动招租工作，避免在招入新承租人后，因原承租人不愿腾退房屋而导致向新承租人承担违约责任。 就承租人而言，在租约即将到期时，如有意愿继续承租的，建议及时向出租方表明愿意承租的意向，如出租方系以公开方式再次招租的，及时竞标，避免被认为放弃优先承租权。如确实发生出租方侵犯优先承租权的行为的，承租人应当着重留存自身损失的证明材料，包括装修费用、客源损失、再租差价等，亦可以委托评估机构对损失进行客观评估。但是，需注意的事，承租人应当充分考虑到续租失败的可能，结合租赁合同约定的租期，理性投入装修成本，否则，即使法院认为出租方构成侵犯优先承租权，亦可能要求承租人自身需承担部分损失。
附：案例统计列表
序号 | ||||
（2017）鄂2828民初400号 | ||||
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