导读：咨询中在明律师经常被问到这样的问题：城中村改造、腾退等集体土地上房屋拆迁项目中，安置房很多都是国有土地上的商品房楼盘，相较于城中村的宅基地上房屋而言价格不是一般的贵，差价10倍甚至更高并不新鲜。一旦被拆迁房屋院落的面积小，安置房的面积大，就会出现被拆迁村民需要倒贴钱购买安置房面积的情形，有时还得贴不小的一笔费用。那么，这种情况的出现究竟合理吗？被拆迁村民买不起增加的安置房面积该怎么办？
城中村改造中的宅基地上房屋，因其集体土地上房屋的定性而往往难以按照被拆迁房屋类似房地产的市场价格评估，而是只能委曲求全一个“房屋的重置成新价”。
在这一评估方法的限制下，每平米不足千元的较低评估价值可谓比比皆是，200多平米的合法房屋面积也补不了多少钱。
可到了安置房那头可就不一样了。安置房大多建在国有建设用地上，是有其“市场价格”的，便宜的也要大几千元一平米，贵的甚至接近万元。
如此一来，被拆迁房屋和安置房之间同等面积下的差价可在10倍以上。倘若被拆迁房屋面积不足100平方米，而安置房却又都是150平方米以上的“大户型”，那这多出来的几十平米可就得需要被拆迁村民自掏腰包去补差价了。
换言之，光是面积差价被拆迁人可能就需要倒贴十几万至几十万元，这对城中村的农民而言可不是一笔小数目。
那么，面对这种尴尬局面被拆迁村民是否有良策可循呢？在明律师简明扼要地提示大家以下3点：
1、差价过大，本身并不正常。
请注意，国有土地上的安置房楼盘的价值是需要经由专业评估确定的，其评估价值必然包括国有建设用地使用权的价值。
而倘若村委会、开发商等拆迁方仅按房屋重置成新价来给被拆迁房屋“定价”，却完全忽略了其所占用宅基地的区位补偿价，这就意味着在房屋价值评估标准上出现了不一致。
事实上，城中村房屋已临近城市边缘，甚至已被发展起来的城市圈所包围，即便其土地性质仍为集体所有，宅基地的区位补偿价也不会太低。
人为将地的价值略去不估，只单纯考虑房屋的重置成新价值，这样评估出来二者的差价当然会被拉得很大。
试问，若国有土地上的安置房楼盘也仅评估其“重置成新价”，而不考虑其国有建设用地使用权的价值，是不是还能估出如此高的价格来呢？重置对重置，国有土地和集体土地上的差别自然是不大的。
故此，被拆迁村民要重点参与、监督宅基地上房屋的调查登记和评估环节，确保其数据、方法客观准确，不至于被从技术层面上压低价值。如有疑问，要及时向入户人员提出，并可通过对评估报告申请复核、专家委员会鉴定等渠道进行救济。
2、 安置房建得面积过大，本就不合理。
拆迁安置房不同于一般的商品房楼盘，具有明确的保障性，且在自由交易、办理过户手续等方面多有限制。
故此，拆迁安置房的户型本身就不宜建得过大，或者有几档户型面积可供被拆迁村民根据需要去选择。清一色的150平方米起步，没有小的户型，这本身就不合理，更不人性化。
如果相关安置房户型、套内面积数据在拆迁补偿安置方案、手册中已经披露，被拆迁人可明确要求开发商、拆迁办予以修改。若对方对村民的意见置之不理，被拆迁人大可明确表态不同意这一方案甚至整个城中村改造项目的实施，“协议搬迁”性质下的拆迁方也不能拿大家怎么样。
3、实在付不起差价，该住也得住。
如果个别被拆迁户确实付不起面积差价，也有以下原则需要在处置时遵循：
（1）必须保障“原有生活水平不降低，长远生计有保障”，保证被拆迁村民“户有所居”，说白了就是得有地方住。不能因为人家没钱买你的大安置房，就给被拆迁人轰到大街上。
譬如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第16条就规定，对难以支付差价款的低收入家庭，其所调换的住房可以与设区的市、县（市、区）政府按一定比例共有，被征收人应当就保障标准内非自有产权的部分向产权人支付廉租住房租金，就保障标准外非自有产权的部分向产权人支付市场价租金。被征收人在具备支付能力且愿意购买时，可以按再次购买时的市场价格购买。
这就是说，即便在共有产权模式下，被征收人选择安置房的权利也能够得到实现，而不会因支付不起面积差价而被剥夺。
这一在城市国有土地上房屋征收中适用的规则，同样可参照适用于城中村改造项目中的宅基地上房屋拆迁安置中。
（2）对原有房屋面积过小的住房困难户，拆迁政策应当给予适度补贴或者补助，以保障其在安置时拥有必要的房屋面积。这方面的信息被拆迁人可直接向村委会、开发商或者乡镇街道等咨询。
譬如河北省在前述规定中就指出，实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，按三十平方米予以补偿，补偿后仍符合条件的，优先予以住房保障；
而如果符合住房保障政策的被拆迁人选择安置房，调换后的住房总建筑面积不得小于三十平方米，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足三十平方米的，调换后的住房三十平方米以内部分，被征收人不需支付房款，超过部分被征收人按房地产市场价格结清差价。
（3）被拆迁人自愿的，可选择领取货币补偿，这样可最简单的规避掉付差价的问题。但这一选择必须基于被拆迁人的自愿，而非遭任何强制。任何限制、剥夺被拆迁人补偿方式选择权的方案，都注定是违法的。
总之，不应当存在哪个项目是被拆迁村民住不起安置房，只能选择货币补偿的。这点大家牢牢记住，在遇到此类纠纷时尽早咨询专业律师，问题一定是能够解决的。
联系客服
