租赁法律问答——房屋租赁合同终止后，房屋占用费如何计算？

房屋租赁合同终止一般包括租赁期限届满终止，租赁合同解除。在租赁合同终止后，基于承租人无合法依据，继续占有、使用房屋而应当向出租人支付占用费。那么房屋占用费应当按照何种标准计算，计算期限如何确定以及是否可以与违约金一并主张呢？

• 一、房屋占用费的标准

1、 合同有约定

一份较为完备的房屋租赁合同一般都会在合同中约定房屋占用费标准，且通常会高于租金标准，如按照租金标准的2倍甚至3倍计算房屋占用费。该约定有一定的惩罚性，具有违约金的性质。因此，在司法实务中，承租人往往会主张对相关标准进行调整，法院一般会综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、当事人的过错及程度、预期利益等因素按照租金标准的1—2倍来确定房屋占用费标准。

2、 合同无约定

在租赁合同对房屋占用费没有明确约定的情况下，一般按照租赁合同中最近一期的租金标准或同地段同类房屋的租金标准来确定房屋占有费。

• 二、房屋占用费计算期限

1、 起算时间

除非租赁合同中关于占用费的起算日期有明确约定的，法院通常认为占用费计算的起始日为租赁合同终止之次日。

2、截止时间

房屋占用费计算的截止日一般为房屋实际控制权转移之日。若租赁合同约定了承租人搬离及恢复原状的义务，占用费一般计算至承租人前述义务完成之日。但如果在承租人未恢复原状的情况下，出租人实际取得了房屋的控制权，相关占有费一般不再继续计算。出租人可通过追究承租人未恢复原状的违约责任主张相关权利。换言之，如出租人仅以出租人未恢复原状而拒绝接收返还的房屋的，其后相关房屋占用费不一定能够得到支持。

• 三、房屋占用费和逾期返还的违约金是否可以一并主张

对于房屋占用费和逾期返还违约金是否可以一并主张问题，法院存在不同的观点：

1、违约金和房屋占有使用费不是同一概念，两者可并行适用；

2、按照损失弥补原则，因房屋占有费已经弥补了逾期腾退房屋造成的损失，因此不应再支持出租人主张的逾期返还房屋的违约金；

3、出租人同时主张逾期返还房屋的占有费和违约金，构成重复主张，应当以出租人的实际损失为基础优先支持违约金。