借名买经适房，双方风险都不小

借名买房合同无效，借名方得不到房屋；出借方存在过错，应酌情赔偿对方损失。

无猜

    2007年，一直租房居住的李先生一家借用房东魏老太太一家的经济适用房指标购买了一套位于北京市天通苑地区的经济适用房，双方在购买房屋时还签订了书面的借名买房协议，约定李先生借用魏老太太的名义申请购买经济适用房一套，李先生除需支付全部的购房款外，还需要额外支付魏老太太经适房指标使用报酬1万元，待房屋买卖完成后该经济适用房交由李先生一家居住使用，并且在将来该处房屋具备上市交易条件后由魏老太太无条件协助将房屋过户到李先生名下。此后，该处房屋一直由李先生一家居住使用至今。 

    2013年10月，根据国家以及北京市关于经济适用房的相关规定，该处房屋禁售期满可以上市交易流通，李先生遂要求魏老太太按照当初的协议将房屋过户到自己名下。然而，此时魏老太太的子女却拒绝了李先生的过户请求，并提出了根据法律规定双方当时签订的借名购房协议无效，因此在退还李先生的购房款后，李先生应将房屋腾退并交还魏老太太。双方各执一词，李先生最终诉至法院，要求魏老太太根据当时的协议协助自己办理房屋的过户手续;魏老太太一家也提出了反诉，要求法院确认双方当时签署的借名购房协议无效。 

    在法院庭审过程中，双方均认可签订了书面的借名购买经适房的房屋买卖合同，另外从房屋购买手续的办理、房款的交付、房屋的装修以及居住使用等事实看，也可以认定双方存在借名购买经济适用房的买卖关系。 

    法院认为，经济适用住房是国家为保障城市特定人群的居住权利而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的取得及上市交易的条件有特殊的规定和限制。李先生与魏老太太之间就借名购买经济适用住房所签订的合同不仅违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，也严重侵害了符合购买经济适用住房条件而未能购得经济适用住房人群的利益，因此该合同应为无效。故法院确认双方之间的借名购房协议无效。 

    以前述判决认定的协议无效的法律后果为前提，李先生又到法院起诉，要求魏老太太赔偿自己因为协议无效所遭受的利益损失。 

    法院认为根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。在本案中，李先生和魏老太太对协议的无效均有明显的过错，因此双方应各自承担相应的责任。随后法院根据评估机构出具的房屋评估价格，同时考虑到涉案房屋相较于购买之初已获得较大幅度的升值，在借名购房关系被确认无效后，被借名一方因房屋升值实际获得了较大利益，而借名一方因房屋差价产生了较大损失。原审法院结合当事人过错程度及利益平衡等因素综合考虑，依法酌情判令魏老太太对李先生予以适当赔偿。 

    法官释法: 

    经济适用住房是指已经列入国家的住房保障计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建设，以微利价格面向城镇中的低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。2007年8月7日国发[2007]24号文件即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定:严格控制经济适用房上市交易管理，经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权;购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。由于经适房制度是国家对于城市低收入群体居住权保障的重要制度之一，现实生活中任何恶意串通借名买卖经适房的行为都是被禁止的。