□记者孙燕通讯员朱小旭钱永臣
案情回放
2010年5月，王某夫妇与刘某签订了一份房屋买卖协议，将位于邓州市市区内夫妻二人所有的一座独家院卖给刘某，双方约定：该房屋的价格为19万元；房屋现存的质量问题由刘某自行解决，费用自理，王某夫妇概不负责；房屋过户时，过户引起的相关费用由刘某负担，王某夫妇提供相关证件的复印件予以协助；刘某一次性付款18.9万元，王某夫妇将房屋产权证、土地证交给刘某，余款1000元在王某夫妇交钥匙时结清等。协议签订后，刘某付清房款，王某夫妇将房屋及房屋产权证、土地证交给了刘某，但双方未及时办理房屋过户手续。
2010年9月，刘某的远房亲戚胡某夫妇也想在邓州市区买一座独家院，让刘某帮忙留意卖房信息，刘某就想到了自己４个月前从王某夫妇那里买到的独家院，原本家里人打算居住，后来情况发生了变化，就用不上了，于是刘某就告诉胡某夫妇，称自己买的独家院用不上，可以卖给他们。由于是亲戚关系，刘某就仍以19万元的价格将房屋卖给了胡某夫妇，并把未过户的房屋产权证、土地证以及自己与王某夫妇签订的买卖房屋协议交给了胡某夫妇，并答应胡某夫妇，当房屋需要办理过户手续时，自己会协助处理此事。
胡某夫妇买下独家院后，很快入住。后胡某夫妇总觉得房屋没过户到自己名下，心里不踏实，就找刘某协助办理。刘某愿意协助，但由于刘某不是房权证的所有人，办理过户手续还须王某夫妇协助。于是胡某夫妇就找到了原房屋所有人王某夫妇，希望王某夫妇能帮忙办理过户。但王某夫妇认为自己与胡某夫妇没任何
关系，自己的房子当初卖给了刘某，房屋过户也只能过户到刘某名下，故拒绝了胡某夫妇的请求。
2013年年底，胡某夫妇无奈将刘某告上法庭，并申请追加王某夫妇为第三人，要求确认其与刘某之间的房屋买卖协议有效；刘某及第三人王某夫妇协助其办理过户手续。
法庭辩论
庭审中，第三人王某夫妇辩称：其夫妻二人将房子卖给了刘某，现同意将房屋所有权过户到刘某名下，再由刘某过户到胡某夫妇名下，并且因被告刘某没有及时办理房屋的产权变更登记已经影响到自己再次购房，要求被告刘某赔偿自己的损失，但其未向法院提交相关证据。
被告刘某不同意第三人王某夫妇的说法，因为自己已将房子卖给了胡某夫
妇，房子已与自己没有任何关系，王某夫妇若将房屋产权过户给自己，再由自己过户给胡某夫妇，过户费用谁来承担？若由自己承担，显然不合理，因为自己在房屋的转手过程中未赚取差价。故认为应由第三人王某夫妇直接将房屋产权过户给原告，自己予以协助，这样更方便。
法院审理
邓州市法院经审理认为，根据我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，第三人王某夫妇与刘某之间的房屋买卖合同以及刘某与胡某夫妇之间的房屋买卖合同虽然均未办理过户手续，但均系双方当事
人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，物权登记与否不影响合同效力，故买卖合同合法有效。
另，本案中的两份房屋买卖协议均约定：房屋的出卖人有协助买受人办理过户手续的义务，因过户所产生的费用由买受人承担，故被告刘某有协助原告胡某夫妇办理产权过户的义务，第三人王某夫妇有协助被告刘某办理产权过户的义务。鉴于被告刘某已将房屋卖给原告胡某夫妇，从便民利民的角度，法院依法判决被告刘某及第三人王某夫妇协助原告胡某夫妇办理产权过户手续，过户费用由原告胡某夫妇负担。
法官提醒
在二手房买卖过程中，经常出现这样的情况：房屋产权登记并非在卖方名下，该房是卖房人之前向产权人购买的，双方签订了房屋买卖合同，且已按合同履行了交房和付款的义务，但并未办理过户。甚至，这期间又经过了多次转手买卖，均未办理过户，若按实际购买顺序一次一次过户显然不太现实，如果原房屋所有人愿意配合办理手续，那么就皆大欢喜。但是，现实生活中很多原房屋所有人不愿配合办理过户手续，那就只能通过法律途径解决。显然，这种交易背后风险比较大，故法官建议：买房者尽量不要购买这类存在风险的房屋，因为这其中任何一个环节出了问题，都可能导致房屋的产权最终无法过户。所以，在购买二手房时，一定要审查卖方是否为登记产权人，谨慎交易，以免招来不必要的麻烦。
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