土地储备融资的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。 （一）以政府为损益主体的开发模式 政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。 选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。 该模式的特点： 1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。 2、有效地解决了开发的融资问题。 3、有利于企业的市场化运作，而避免政企不分所导致的一系列问题。 （二）以企业为损益主体的开发模式 政府委托（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司"入不敷出"，则往往通过财政的专项补贴解决。 开发公司主要有以下几种形式： 1． 政府全资公司。上海的各园区一般采用政府全资的开 发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。 2、合资公司。苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策，使得苏州工业园区的土地招商遇到了很大的挑战，后来调整为中方控股，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运行相对比较顺利。 3、私营公司。大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。 该模式的特点： 1. 开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。 2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力（尤其是非全资的开发机构）。 3. 政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。 此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。 不同的开发融资模式存在不同的特点，不存在最佳，只有更适合。选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。 也可以在开发区的不同层次、不同范围采用不同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。 |
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