购买小产权房当心“竹篮打水”

□ 张兆利 王晓芹

小产权房因其产生原因和表现形式复杂多样，在遇到拆迁安置、房价变化或者违规交易等情况时，极易引发纠纷。那么，小产权房“权归何处”、风险何在呢？

选择小产权房

宜三思而后行

在县城打工的青年农民唐某苦于买不起房而一次次推迟婚期。2013年底，唐某得知郊区某村一在建小区仅需10万元首付就能入住，而且是拥有70年“大产权”的房子。唐某意识到房子可能是小产权房，但为了尽快成家，他未加深究便与作为开发商的村委会签订了买卖合同。一直到2014年底，村委会迟迟没有依约交付房屋。在得知自己的那套房已经被卖给别人后，唐某将该村委会起诉到法院。法院审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房买卖合同应为无效。最终，法院依法确认双方合同无效，判决被告返还原告购房款及利息。

点评：“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村（社区）建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。

当购房者发现欲购房屋位于郊区农村、房价又远远低于市价、开发商较小或系村集体开发等情况时，应考虑该房产是否为小产权房。其实，主要是要看清对方是否具有国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证等证件。本案中，根据当前的法律，法院审理时通常确认买卖合同无效。作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息。但尽管如此，考虑到期间房价涨幅较大，加上走诉讼程序的人力、财力成本等，原告也是得不偿失的。

勿信虚假宣传

“五证”缺一不可

两年前，张阿姨的儿子在省城大学毕业后留校任教，老两口便想在省城买房，以方便日后照料晚辈。她从网上了解到省城近郊有期房预售。由于价格便宜，她毫不犹豫地一次性交付房款20余万元。两年后，约定的交房期限逾期，张阿姨经实地考察才发现楼盘根本没有动工。为此，张阿姨将开发商告上法庭。法院审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同，判决被告返还原告房款并支付利息。

点评：现实中，部分小产权房开发商往往在未取得相关合法审批许可的情况下，虚构事实，作出虚假承诺，最终导致购房者根本拿不到房子，更谈不上办理房产证。虽然购房者存有《商品房买卖合同》和房款收据等证据，但由于小产权房的不合法性质，且根本无交付的实际，根据合同法第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，法院一般会判决合同无效。

本案中原告的教训提醒购房户，在签订购房合同前，千万不能轻信广告宣传，而应认清开发商是否“五证”俱全，即规划部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，住建部门核发的建设工程开工证，国土资源部门核发的国有土地使用证和房管部门核发的商品房预售（销售）许可证，以明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，是否为合法房源。

乡下买房养老

想法好难遂愿

2012年底，厌倦了城市喧嚣生活的薛大伯退休后，与老伴到郊区农村买下了刘老汉的三间瓦房一套，简单装修后，就兴冲冲地搬到了乡下。两年后，刘老汉在外打工的儿子在家乡订了一门亲事，刘老汉打算将这套房屋给儿子作婚房。于是，他向薛大伯提出收回房屋的要求，后者断然回绝。随后，刘老汉一纸诉状递到法庭。法院经审理，认定双方的房屋买卖协议无效，判决被告将房屋退还原告，由原告退还被告购房款并支付房屋装修费。

点评：当前除了大量小产权房纠纷外，因农民将自家私房卖给城镇居民或其他村民而引发的纠纷也不在少数。这种房屋买卖合同是否有效则要视具体情况而定。由于我国农村土地实行严格的宅基地管理制度，虽然房屋可以买卖，但宅基地禁止买卖。土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此而知，我国法律对城镇居民购买农村房屋持否定态度。其实，因为小产权房没有土地使用证和预售许可证，房管部门不会给予购房合同备案。因此，小产权房就算可以转让，但这种转让不具有任何法律效力。需要明确的是，并非所有购买农村私房的合同皆属无效，在本村村民之间购买房屋、外村村民购买本村房屋（前提是取得本村村民资格），以及城镇居民取得本村村民资格后购房等情况下，买受人缴纳了相关契税，通过了相关审批时，一般认定合同有效。