由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，导致评估机构的选定应该在作出征收决定之前还是之后，一直存在争议。日前，最高人民法院通过判例进行了明确。
案 情
2011年8月15日，辽宁省沈阳市皇姑区政府作出皇政征字〔2011〕第（008）号《房屋征收决定》，决定对辽宁省地震局地块实施房屋征收，郑丽的房屋位于征收范围内。同日，沈阳锦龙房地产评估有限公司对上述被征收地块的房屋作出《房地产估价报告》，估价时点为2011年8月15日。8月16日该评估公司将《住宅房屋征收估价结果公示说明》及《分户征收估价结果公示表》在被征收户单元门口予以张贴。因与郑丽未就补偿安置事项达成协议，皇姑区政府于2012年12月26日作出皇征补字〔2012〕第（041）号《房屋征收补偿决定》（以下简称41号征收补偿决定），对郑丽的房屋货币补偿52.95万元。郑丽不服，以评估机构的选择程序不合法、估价报告送达不合法、补偿过低为由提起行政诉讼，请求撤销41号征收补偿决定。
审 理
沈阳市中级人民法院第44号行政判决认为，皇姑区政府履行了作出房屋征收补偿决定所应具备的相关工作程序。依照《最高人民法院关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回郑丽的诉讼请求。郑丽不服，上诉至辽宁省高级人民法院。
辽宁省高级人民法院作出第63号行政判决认为，《房地产估价报告》确立的估价时点为《房屋征收决定》作出之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，提前选择评估机构的做法不会造成估价结果上的差异，不违反法律规定。
沈阳锦龙房地产评估有限公司具有评估资质，其作出的估价报告未经法定程序撤销前，具有法律效力。郑丽提交的证据不足以证明被拆迁房屋周边类似房地产的价格高于其被征收房屋的补偿价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。本案皇姑区政府在郑丽没有明确作出选择的情况下，作出的4号征收补偿决定应当包括上述两种补偿方式，皇姑区政府只对货币补偿作出补偿决定，应认定存在漏项。但是，因皇姑区政府已经就产权调换问题作出承诺，如出现郑丽要求进行产权调换安置情况的，将责成征收部门依法根据征收补偿安置方案予以安置。这种情况下，撤销41号征收补偿决定不仅解决不了本案争议，无益于郑丽的权益救济，反而会增加诉累。
综上，辽宁省高级人民法院认为，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第七十四条第一款第（二）项之规定，判决撤销沈阳市中级人民法院第44号行政判决，但确认沈阳市皇姑区政府作出的41号征收补偿决定程序违法。
郑丽不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院审查后认为，郑丽的再审申请不符合《行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，驳回郑丽的再审申请。
分 析
本案争议焦点主要有以下三个问题：一是评估机构的选择程序是否合法问题；二是估价报告的送达程序是否合法问题；三是评估结果的公正性问题。
关于评估机构的选择程序问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前还是之后选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。本案中，皇姑区政府在作出房屋征收决定之前，组织被征收人先行选择评估机构，并以征收决定之日作为估价时点，同时作出初步评估结果，次日将整体估价报告和分户估价报告的初步评估结果进行张贴公示。估价报告的作出程序步骤、顺序及估价时点均不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。郑丽主张征收决定作出之前选择评估机构，属于程序违法，没有法律依据，不予支持。
关于估价报告的送达程序问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条的规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户估价报告。本案中，郑丽主张分户估价报告没有进行送达。皇姑区政府答辩称，分户估价报告张贴在征收范围内每一户的单元门上，并向法庭提供了对分户估价报告进行张贴的照片，以及对郑丽进行送达时其拒收的见证人的签名。因此，郑丽主张皇姑区政府未对估价报告进行送达，没有事实根据，不予支持。
关于评估结果的公正性问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第三十条规定，被征收房屋类似房地产的市场价格是指，被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。郑丽主张涉案房屋评估价格每平方米7000多元不合理，应按照附近楼盘每平方米2万元的价格进行补偿。但郑丽的房屋是砖混结构，与其主张参照的楼房在建筑结构、新旧程度、居住环境等方面都不相同，其上述主张缺乏事实根据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，郑丽主张评估价格不合理，但未提供有效证据证明其曾向房地产价格评估机构申请复核，亦未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，郑丽的主张没有事实根据和法律依据，不予支持。
最高人民法院 （2016）最高法行申1297号行政裁定
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